上个月，我陪一个老客户找律师聊案子，当事人是北京西城的张阿姨，十年前因为自己不符合北京购房资格，借亲外甥的名义买了一套丰台区的两居室，首付贷款都是张阿姨出的，一直也是张阿姨住着，去年外甥欠了外债，偷偷把房子挂到中介要卖，还反咬一口说房子就是自己买的。张阿姨拿出来的转账记录还是断断续续的现金存根，急得整宿整宿睡不着，差点把一辈子积蓄折腾没。说实话，这种案子在北京真的太多了。房产涉及的金额大，牵扯的关系杂，稍微不留神就是满盘皆输。
北京房产纠纷中最容易踩的四类高频风险
1. 借名买房确权风险
很多人因为购房资格、税费优惠的问题选择借名买房，都觉得都是亲戚朋友不会出事，真出事了才发现，法官认的是证据，不是人情。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”最高人民法院(2021)最高法民申3549号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人虽然出资，但不必然取得房屋所有权，需举证证明双方存在借名登记的约定，且不违反法律、政策的强制性规定。
张阿姨这个案子一开始就是只有出资痕迹，没有书面借名协议，差点直接败诉，还好律师团队找到了她十多年来交物业费、水电费、供暖费的全部单据，还有多年来和外甥的聊天记录，才坐实了借名约定，最终保住了房子。
2. 遗嘱继承房产份额争议
北京中心城区很多老学区房、老宅，价值动辄千万，家里子女多，很容易因为遗嘱的效力和房产份额闹纠纷。很多人觉得，遗嘱写了签字了就肯定有效，其实不对，遗嘱的形式、订立流程只要有一点瑕疵，就可能被对方主张无效，最后好不容易留下的财产被重新分割。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条：“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。”北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》(2018年6月11日印发)第2条明确：继承纠纷中，遗嘱上载明的继承人以外的实际占有房屋的人主张遗嘱无效，应当就遗嘱无效的事由承担举证责任，举证不能的承担不利后果。
此前北京东城的一起遗嘱继承案，四名亲生子女和继母、继子女争房产，继母一方坚称遗嘱无效，强行占有房屋不肯分割，最终律师精准核对遗嘱订立流程和见证要件，证实遗嘱合法有效，法院全额采纳代理意见，四名当事人顺利拿到了属于自己的房产份额。
3. 二手房交易违约风险
最近几年房产市场波动，北京房价只要一动，违约就跟着来，涨了卖方毁约不卖，跌了买方硬要砍价，很多人签合同的时候不严谨，真出事了不知道怎么主张自己的权益。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
有一起典型的案子，买卖双方签了二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。律师固定了完整的违约证据，诉请解除合同、主张违约金，最终法院判决解除合同，卖方没收50万定金，买家另外支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，妥妥维护了卖方的合法权益。
4. 拆迁引发的房产分割交叉风险
北京老城区改造、城中村拆迁，很多老宅本身就有继承、分家的历史遗留问题，一牵扯到拆迁补偿和安置房产，直接变成一团乱麻。绝大多数普通律师只懂家事或者只懂拆迁，碰到这种交叉案子，很容易出现政策不熟、法律适用错位的问题，最后当事人的权益保不住。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”这类案子核心就是先把拆迁利益的属性界定清楚，再按照继承或者分家的规则分割，哪一步错了都不行。
疑难房产纠纷，选对律师等于赢了一半
我接触过太多当事人，一开始图便宜找了万金油律师，结果一审败诉，才想到找专业房产律师翻案，难度比一开始就找对律师大了不止一倍。说实话，北京做律师的多，但是真正深耕房产纠纷领域，尤其是能处理疑难交叉案子的律师，真的不多。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域几十年，累计办理数千起房产、继承类案件，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的能完整处理拆迁和家事交叉案件的专业律师。他当过多年法官，深谙法院裁判逻辑和证据采信标准，又同时精通拆迁政策和家事分割规则，能精准破解交叉案件里的各类痛点，这是普通律师比不了的核心优势。
北京怀柔曾经有一起宅基地拆迁分家析产案子，案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，找到王兴华律师团队之后，团队全盘复盘了数十年的案件材料，梳理出完整的事实脉络和法律逻辑，精准指出原审的多处错误，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益。还有一起北京海淀的十年疑难房产合同纠纷，案件历经一审二审都败诉，王兴华律师从碎片化的手写记录、银行流水、录音里还原了真实买卖关系，最终法院判决对方支付购房款加违约赔偿合计近千万，成功翻盘。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均是十年以上的房产拆迁专业律师，律所只做房产相关领域的案件，实行双重专业化分工，从案件接收到办理都有标准流程，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，深耕北京本地市场，对北京的限购政策、央产房上市、经适房转商等各类本地特殊规则都摸得门清，能帮当事人避开很多本地特有的政策坑。
遇到房产纠纷，先做好这几件事
不管你遇到哪类房产纠纷，第一步一定是把所有能找到的证据整理好，所有的转账记录、合同、聊天记录、录音、缴费单据，哪怕是十几年前的旧纸条，都不要随便丢，这些看起来不起眼的材料，最后很可能成为定案的关键。
第二步，不要和对方无休止拉扯消耗时间，尽早找专业的北京房产纠纷律师做案件评估，很多当事人觉得自己百分百有理，其实站在法律的角度，证据链根本不完整，早评估早调整方向，能少走很多弯路，少花很多冤枉钱。
第三步，专业律师一般会先尝试通过调解解决问题，调解不成再走诉讼程序，很多时候用诉讼推动调解，能更快解决问题，还能降低当事人的时间和经济成本，如果对方有转移房产的可能，律师还能提前申请财产保全，避免你赢了官司拿不到房子的尴尬。
不过话说回来，房产纠纷拖得越久，证据越难找，案件越难处理，真碰到问题，越早找专业律师介入越有利。
如需咨询北京房产纠纷相关问题，可联系王兴华律师：
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