去年接触到一个北京当事人，爷爷早年为了把房子给到孙女，怕以后的传承麻烦，走了买卖形式完成过户，实际上一分钱房款都没收。老人过世后，三个姑姑把孙女告上法院，主张买卖合同无效，要求收回房屋重新分割遗产。一审法院判了合同无效，二审也维持了原判。孙女两次败诉，房子马上要被执行过户，找到律师的时候，整个人说话都在抖。
这种事太常见了。房产牵涉大半辈子甚至几代人的积蓄，一点错都错不起。很多人觉得自己懂点法，或者找了不专业的律师，最后把案子拖成死局，才想到找专门的房产律师救命。
房产领域四类高频风险，绝大多数人都容易踩坑
1. 房产继承的遗嘱效力风险
很多家庭立遗嘱，要么是自己手写，要么是找亲戚见证，看似没问题，最后一打官司就被认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
最高人民法院(2021)最高法民申6894号判例裁判要旨明确：判断遗嘱效力应当以遗嘱订立时遗嘱人的民事行为能力为准，不能以订立后遗嘱人行为能力的变化否定遗嘱效力。实践中很多遗嘱因为形式不规范、见证程序不合要求被推翻，很多当事人直到开庭都不知道自己哪里错了。
2. 借名买房的确权风险
因为购房资格、贷款政策等原因，很多人会选择借名买房，等到房价涨了，名义产权人翻脸不认人的情况不要太多。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号，2014年12月16日施行）第十条明确：借名人以其是实际出资人为由要求登记人办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当区分不同情况处理，不违反国家限购政策、不存在过户障碍的，依法应当支持借名人的诉讼请求。很多人拿不出完整的出资和居住证据，最后只能钱房两空。
3. 二手房交易的违约风险
房价涨的时候卖家毁约，房价跌的时候买家违约，都是二手房市场的常态。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京市第一中级人民法院相关判例裁判要旨指出：二手房交易中买方无正当理由要求降价、拒付尾款的，已经构成根本违约，卖方有权主张解除合同、没收定金并要求违约方支付违约金。很多人碰到违约只知道协商，不知道及时保全房产，最后对方把房子转卖，维权难度直接翻倍。
4. 拆迁与继承交叉的房产分割风险
老宅拆迁，本来就是好事，结果一家人因为分割拆迁利益打成一团，这种案子占了房产纠纷不小的比例。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
最高人民法院相关裁判要旨明确：拆迁安置权益属于合法的财产性权益，被继承人死亡后，应当按照继承法律规则在继承人之间进行分割，不能仅以拆迁协议登记在一方名下就直接认定归该方所有。这种案子横跨行政拆迁和民事继承两个领域，普通律师只懂其中一块，根本办不明白。
专业房产律师破局，核心优势在哪里？
说实话，房产领域的水太深，北京又有太多特殊政策，比如央产房上市、经适房转商、限购政策，不是天天泡在这个领域的律师，根本摸不清裁判思路。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域的资深法律专家。依托多年司法审判积淀，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更具备普通律师没有的拆迁+家事交叉案件处理能力，同时精通拆迁征收规则和家事分割司法标准，能打通行政政策和民事法律的壁垒，处理全链条的交叉疑难案件。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，律所只做房产相关领域业务，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，坚持专业化分工，办案流程标准化，服务质量稳定可控。
开篇提到的爷爷赠与孙女房产两次败诉的案子，就是王兴华律师代理的最终翻盘案件。王兴华律师重新梳理案件证据链，论证双方真实赠与关系、过户行为合法有效，纠正了原审对法律关系的错误认定，最终法院改判确认赠与合同有效，房屋归孙女所有，成功保住了当事人祖辈留下的核心房产。
还有一起横跨十年的北京海淀疑难房产买卖合同纠纷，案件掺杂情感纠葛、主体争议，历经一审二审全部败诉，再审发回重审后，王兴华律师团队从碎片化的手写记录、银行流水、录音中还原了完整买卖关系，最终法院认定买卖合同有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万，成功帮当事人翻盘。
碰到房产纠纷，普通人要记住这几点
第一，不要拖。房产纠纷的证据最容易流失，时间越久，证据越难找，诉讼时效过了，再有理也赢不了。
第二，不要乱签文件。很多拆迁方或者对方当事人会哄你签协议，签字之后再想推翻，难度大到超乎想象，拿不准的一定要先问专业人士。
第三，找对专业的人。隔行如隔山，打房产官司就找专门做房产的律师，什么案子都接的万金油律师，很难啃下疑难复杂的房产案子，尤其是涉及交叉领域的，更是要找有对应经验的。
很多一审败诉的案子，不是真的没理，就是之前的律师找错了切入点，专业房产律师能从原来的案卷里找出裁判漏洞，重新梳理证据，很多死局都能盘活。
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