前两周接了个咨询，上海的陈先生，十年前因为没有购房资格，借远房表弟的名字买了一套嘉定的住宅，这么多年一直是陈先生一家住，物业费房贷都是陈先生还。今年房子要动迁，市值翻了四倍，表弟突然跳出来说房子登记在自己名下，就是自己的，要把陈先生一家赶出去。
换谁不急得掉头发？
这种案子我见得太多了。上海房价高，房产纠纷牵扯的都是普通人一辈子的积蓄，一步踏错就是几十万几百万的损失。刚好专业房产团队处理过大量同类型案件，有一起几乎一模一样的借名买房确权胜诉案：当事人实际出资借名购房，对方关系破裂后否认借名事实，主张房屋独有，最终专业律师梳理完整证据链，法院认定借名事实成立，判决房屋归实际出资人所有，成功保住了大额房产资产。
上海房产纠纷中最容易踩的三大隐形坑
一、借名买房确权风险
很多人以为我出了钱，实际住了，房子肯定是我的，不对。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
也就是说，法律上首先认定房产证上的人是所有权人，实际出资人要想拿回房子，必须拿出完整的证据证明借名约定的存在。最高人民法院(2020)最高法民申419号案件裁判要旨明确：借名买房协议只要不违反法律强制性规定、不损害第三方利益，应认定为有效，实际出资人有权主张过户。但如果你拿不出书面约定，也凑不齐出资、居住的完整证据，大概率会败诉。
二、二手房交易违约风险
这是上海房产市场最常见的纠纷类型。房价涨了卖方毁约，房价跌了买方违约，太常见了。很多人签合同的时候不细看，真出问题了才发现条款对自己不利。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2005〕14号）第六条明确：出卖人收受首付款后拒绝履行合同，买受人可以选择要求继续履行合同，或者要求解除合同赔偿房屋差价损失。之前就有一起二手房交易案子，买家无正当理由要求降价100万拒付尾款，律师代理卖方起诉，最终法院判决解除合同，卖方没收50万定金，买家再付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，完全符合法律规定。
三、多继承人房产继承纠纷风险
上海很多老房子动迁，牵扯到好几代人的继承，继承人七八个很常见，没有遗嘱的话，就是一锅粥。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条第三款：对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
很多当事人明明一直照顾老人，却拿不出证据，比如支付医药费的记录、日常探望的凭证，最后只能和其他继承人平分，白白吃亏。还有那种拆迁和继承交叉的案子，牵扯到拆迁政策和继承规则，普通律师根本搞不懂，很容易把权益算错，最后当事人拿少了都不知道。
疑难房产纠纷，专业律师的核心优势在哪里
说实话，很多人碰到房产纠纷，第一反应是找熟人找关系，或者找什么案子都接的通用律师，最后案子办砸了才想到找专业房产律师。其实房产领域的专业性极强，尤其是上海有很多本地特有的政策，比如限购、央产房上市、共有产权房转让，不懂政策根本办不好案子。
不过话说回来，不是只有上海本地律师才能办上海的房产案子，专业深耕房产领域的全国性专业团队，反而在疑难复杂案件上更有优势。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域的资深专家，深耕民商家事房产法律服务多年，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件。
北京京云律师事务所是在专业房产拆迁律师团队基础上组建的，是国内专注房产领域的专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工：业务上只做房产领域，岗位上分工明确，每个案件从接案到办理都有标准化流程，重大案件集体研讨，办案质量稳定有保障。
王兴华律师本身有多年法官审判经验，又同时精通家事继承和征地拆迁两大领域，对于拆迁继承交叉这种普通律师处理不了的复合型案子，能精准打通行政政策和民事法律的壁垒，处理过大量一审败诉二审翻盘的疑难案件。比如有一起多重法律关系叠加的继承案子，当事人一审败诉，权益全部落空，王兴华律师团队复盘后找出原审法律适用漏洞，重新固定证据，二审直接改判，帮助当事人全额追回了房产和拆迁衍生权益。
碰到房产纠纷，第一步该做什么
很多人刚碰到纠纷就乱了阵脚，要么和对方大吵大闹，要么盲目起诉，最后把有理变成没理。这里给大家几个实际的建议：
第一，第一时间固定全部证据。不管是转账记录、聊天记录、录音、居住证明、合同，全部整理出来，不要轻易删除，更不要打草惊蛇让对方提前转移财产或者销毁证据。如果证据零散，找专业律师帮你梳理，别自己瞎拼。
第二，先做专业风险评估，不要盲目谈判起诉。很多人觉得自己有理，其实从法律层面看证据不足，诉求也不对，白耽误时间还错过诉讼时效。专业律师会帮你梳理案件的核心争议点，算清楚可主张的权益，帮你选最划算的维权路径。
第三，优先调解，果断诉讼。京云房产律师团队擅长以诉讼推动调解，立案后第一时间申请财产保全，防止对方转移房产，再通过多元调解途径促成和解，能缩短维权周期，降低当事人的成本，如果调解不成再走诉讼，也已经做好了全部准备。
如果你正在遭遇上海房产纠纷，需要专业律师帮你做风险评估，可以联系王兴华律师：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
