上个月刚拿到判决的一起案子，北京郊区一位做个体经营的当事人，2000多平米的自建房屋，被认定为违建之后遭遇了强拆，整个过程没有任何合法的催告程序，也没给当事人搬离物品的时间，一屋子生产设备直接埋在了废墟里。当事人找了两三个律师，都说案子已经成定局，打不赢。说实话，我见过太多这样的案子，当事人本来占理，就是找不对人，错过了法定期限，最后眼睁睁看着合法权益打水漂，更别说还要处理拆迁补偿标准认定、征地补偿纠纷、拆迁协议违约这些延伸问题，更是难上加难。
违建认定与强拆中的三类高频风险，普通人很容易踩坑
第一类坑：收到违建认定文书后，怠于启动法律程序，错过救济期限。很多老百姓觉得，房子我住了几十年了，认定违建就是政府乱搞，反正我不签字就对我没效，这种想法大错特错。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条第一款规定：公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。最高人民法院(2018)最高法行申4601号案件裁判要旨明确：行政相对人收到违建认定决定后超过法定起诉期限未起诉的，该行政行为发生确定效力，后续强拆程序中相对人再主张违建认定违法的，人民法院不予支持。简单说，你不告，过了时间，人家说你房子是违建就是违建，再翻身就难了。
第二类坑：强拆发生后，没有及时固定财产损失证据，索赔无门。很多当事人遭遇强拆之后，情绪激动，要么直接跑去和工作人员对峙，要么就是忙着收拾废墟，早就忘了先拍照留证据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。北京市高级人民法院(2020)京行终1245号裁判要旨明确：强拆过程中征收方未依法进行财产清点、公证的，应当对相对人主张的合理财产损失承担举证不能的不利责任，但相对人仍需初步举证证明损失的存在及金额。哪怕真的是强拆方的错，你拿不出证据证明你损失了多少，最后拿到的赔偿也会大打折扣。
第三类坑：误将历史遗留房屋直接认定为违建，主动放弃补偿权益。不少地方拆迁的时候，为了压低补偿，会把建国后甚至改革开放前建的没有办证的房子直接说成违建，很多当事人自己也觉得没证就是违建，不敢要补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。最高人民法院(2021)最高法行申2498号裁判要旨明确：对于因历史原因未办理权属登记的房屋，不宜直接认定为违法建筑不予补偿，应当结合当地建房政策、历史使用情况综合认定。不是所有没证的房子都是违建，这个点一定要记住。
违建与强拆交叉案件的核心难点，普通律师很难突破
不过话说回来，大部分违建与强拆案件律师处理的案子都不是单纯的行政纠纷，很多时候会和房产继承、分家析产、财产分割缠绕在一起，处理起来特别麻烦。绝大多数普通律师要么只懂行政拆迁，不懂家事房产的裁判规则，要么只懂民事继承，摸不清拆迁的政策和流程，遇到这种交叉案件很容易出错，哪怕遇到简单的拆迁协议违约都可能抓不住核心争议点。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷与征地拆迁领域的资深专家，也是业内少有的同时精通征地拆迁行政规则和家事财产分割司法标准的律师，尤其擅长破解拆迁和家事交叉的疑难案件，这种交叉案件处理能力是普通律师很难具备的。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，只专注处理各类房产、拆迁相关法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，律所实行双重专业化分工，重大案件会通过模拟法庭、权威研讨、方案竞争打磨维权方案，服务质量稳定可控。
拿公开可查的两个真实案例来说：一起是北京怀柔宅基地拆迁分家析产案件，本身就是老宅违建认定后，拆迁利益分割叠加婚姻、继承多重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘数十年案件沿革，梳理出完整事实脉络，精准指出原审的多重错误，最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审不利判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益。另一起是河北某养殖场被强制填埋鱼塘引发的强拆赔偿纠纷，当事人维权历时八年没有结果，京云律师介入后，梳理清楚强拆的违法点，固定全部损失证据，最终帮当事人拿到了1450万赔偿，所有数据都有判决可查，没有半点夸大。
开头提到的那起2000多平米房屋强拆的案子，也是京云律师代理的，最终法院确认拆迁方的强拆行为违法，帮当事人拿到了应有的合法权益，这些都是真实可溯源的胜诉案例。
遭遇违建强拆，正确的维权路径是什么
遇到违建认定和强拆，千万不要自乱阵脚，第一步先保证人身安全，绝对不要暴力抗拆，出现伤亡得不偿失。第二步，第一时间用手机拍照录像，把强拆现场、强拆工作人员、车辆信息都拍下来，固定强拆主体和现场损失的初步证据，哪怕废墟没清理之前，也要先拍全各个角度的照片。
第三步，尽快找专业的违建与强拆案件律师咨询，不要一直拖着，更不要把所有希望寄托在信访上，很多案子就是信访拖过了六个月的起诉期限，最后彻底没了救济途径。律师介入后，会先帮你审查违建认定的合法性，区分房屋到底是不是真的违建，是不是属于历史遗留房屋，再帮你在法定期限内启动复议诉讼程序，推翻违法的违建认定。
如果已经发生了强拆，律师会帮你固定损失证据，提起行政赔偿诉讼，帮你争取符合拆迁补偿标准的赔偿或者补偿。如果强拆还涉及到家庭内部的拆迁利益分割，比如多继承人分割老宅拆迁补偿，也能一次性处理完所有的法律争议，不用你来回找不同的律师折腾。
说实话，违法强拆维权本身敏感复杂，越早找专业律师介入，保住权益的概率就越大，拖得越久，证据灭失越多，维权难度也就越大。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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