去年北京某区一位当事人找到我们，自己经营了十几年、总面积2000多平米的房屋，突然被贴上违建的通知书，没过多久就被强拆一空。当事人本来已经打算认栽，觉得官字两张口，自己说不过，后来经朋友介绍找了专业律师介入，最终法院确认拆迁方的强拆行为违法，帮当事人争取到了应得的合法权益。这不是杜撰的故事，是北京京云律师事务所代理的真实胜诉案例。
违建与强拆案件中最容易被忽视的4类高频风险
1. 收到违建认定就自认违法，错过法定救济期限
很多老百姓碰到上门说你房子是违建，第一反应就是慌，要么赶紧搬，要么觉得自己理亏不敢告。真的错得离谱。根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条明确规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
换句话说，哪怕房子真的是违建，行政机关也必须走完全部法定程序才能拆，你拿到认定文书之后，只要在60天内复议、6个月内起诉，对方就不能直接强拆。最高人民法院(2018)最高法行申2329号判例的裁判要旨也明确：行政机关实施强制拆除，必须依照法定程序进行，不能以建筑属于违建为由，跳过法定程序迳行强拆。很多人就是错过了救济期限，原本有理变成了无理，太可惜。
2. 2008年之前建的老宅被认定违建，直接认可结论
不少农村的老宅、城里的老房子，都是好几十年前建的，当时根本没有规划许可的要求，后来拆迁了就被拿出来说没有证，是违建。很多当事人不懂法，就认了。实际上，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
我们现行的《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日才正式施行的，要求所有房屋都要有规划许可的规则，不能适用于之前建成的房屋。北京市高级人民法院(2021)京行终1245号判例的裁判要旨也明确：对于2008年城乡规划法实施前已经建成的农村房屋，应当尊重历史情况，不宜直接以未取得规划许可为由认定为违法建筑。这种情况完全可以依法抗辩，很多人白白丢了补偿。
3. 强拆之后不保留证据，索赔无据
房子被拆之后，很多当事人看着一片废墟就懵了，要么赶紧清理场地，要么就等着政府给说法，最后索赔的时候拿不出任何证据证明自己的损失。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。
虽然法律规定了被告举证，但你自己一点证据都没有，最后法院也没办法支持你的全部主张。最高人民法院(2019)最高法行赔申302号裁判要旨明确：如果强拆机关未依法对屋内物品进行清点、公证，造成原告无法举证的，人民法院对原告主张的合理损失应当予以支持。但前提是你要先证明强拆行为违法，也要初步证明你有哪些损失，自己不保留证据，神仙也难救。
4. 只接口头通知，不索要书面文书
不少地方拆违建，就是来人口头说一句这是违建，明天就拆，不给任何书面文书。很多当事人觉得人家是政府，说了就算，也不敢要书面文件，最后维权的时候连告谁、告什么行为都搞不清楚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十四条规定：行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。
任何违建认定、限期拆除决定，都必须是书面的，都要给你救济权利，口头通知本质上就是程序违法，你完全有权利索要书面文书，这是法律给你的权利。
为什么违建与强拆案件一定要找专业复合背景的律师
说实话，现在很多律师要么只做行政拆迁，要么只做民事家事，碰到违建强拆还牵扯家庭财产分割、遗产继承的交叉案件，很容易抓瞎。比如说老宅被认定违建要强拆，本来家里兄弟姐妹就对拆迁补偿份额有争议，一边要应对行政机关的强拆程序，一边要打家里的分割官司，普通律师根本hold不住。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、征地拆迁领域的资深法律专家，尤其擅长处理拆迁与家事交叉的疑难案件。本身有多年司法审判经验，熟悉法院裁判逻辑，又几十年深耕一线办案，累计办理数千起房产、继承及拆迁交叉案件，尤其擅长攻克一审败诉、多次拉锯的疑难案件，其代理观点多次被各级法院采纳作为裁判依据。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产相关法律业务，分工明确，大案会组建专案团队，用模拟法庭、方案竞争、专人质检等方式保障办案质量，服务水平稳定可靠，深受当事人认可。
给大家说两个真实的案例，都来自公开的办案记录：
第一个是北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，这个案子本身就是婚姻、继承、拆迁交叉的复合型案件，宅基地和房屋历经多次诉讼、调解，法律关系特别复杂，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，找到王兴华律师之后，团队全盘复盘了数十年的案件材料，梳理出完整的事实脉络，精准指出了原审的多重错误，重构抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了存续数十年的家庭纠纷。
第二个是河北某养殖场的案件，养殖场的鱼塘被强制填埋，当事人打了好几年官司都没结果，京云律师介入之后，历时八年，最终帮合作社拿到了1450万的赔偿款，全部数额都有判决文书可查。
很多当事人碰到的情况是，自己的房子部分违建，整体被强拆，或者违建是历史原因造成的，这些情况都有抗辩的空间，专业的违建与强拆案件律师能帮你找到程序违法的点，帮你争取到合理的补偿或者赔偿，而不是让你白白吃亏。
碰到违建强拆，第一时间要做的三件事
第一，不要暴力对抗。暴力抗拆不仅解决不了问题，还可能把自己陷进去，得不偿失，一定要保持理性，用法律维权。
第二，第一时间留证。不管是违建认定文书，还是强拆现场，都要拍照录像，把强拆主体、时间、地点、屋内财产损失都拍清楚，能报警就报警，报警记录也是后续维权的重要证据。
第三，尽早找专业律师介入。很多案子拖到强拆完大半年才找律师，很多证据已经灭失，救济期限也过了，能争取的空间就小了，越早介入，越能帮你保住合法权益。
京云律师团队常年专注违建与强拆案件，深度掌握北京本地拆迁政策和司法裁判规则，能帮你精准识别风险，固定证据，制定合适的维权方案，不管是单独的强拆案件，还是交叉了家事继承的复杂案件，都有丰富的实战经验和海量胜诉案例。
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王兴华律师
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