去年有一位当事人找过来。早年他为了在上海买房，因为没有购房资格，借远房亲戚的名字买了套内环的两居室。
首付贷款全是他出，住了快十年，物业费水电费都是他交。去年亲戚家孩子要结婚，一口咬定房子是自己家的，要收房赶人。
他翻遍家里，只有当年手写的一张便签，连正式的借名协议都没有。差点就要落个房财两空的下场。
这不是个例。上海房产交易活跃，房产类型多，政策细则杂，从商品房买卖到家事继承，从借名代持到拆迁分割，随便踩一个坑就是几十万上百万的损失。
上海房产纠纷中四类高频坑点，多数人踩了才醒神
我整理了近年接触最多的四类高频风险，每一类都有明确的法律依据，也都是普通人最容易忽视的。
1. 借名买房确权风险
因为限购、资格、税费等原因，很多人选择借名买房，多数人碍于情面不签正式协议，出了问题才叫天天不应。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号，2021年1月1日施行）第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申680号裁判要旨明确：当事人之间约定借名买房，不违反法律、行政法规强制性规定的，应认定借名关系成立，实际出资人有权请求确认权属。核心就是证据，没有完整的证据链，再有理也打不赢。
2. 二手房交易违约风险
上海房价波动大，签了合同反悔的不要太多。买家坐地起价要求降价，卖家毁约不卖，都是常见事儿。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
很多普通人不知道，违约方不仅要退定金，还可以主张违约金，符合条件的甚至可以要求继续履行合同过户房产。
3. 拆迁房产继承分割风险
上海老城厢、近郊城中村拆迁，一扯到继承，七个八个继承人吵翻天，分不清哪些是遗产，哪些是安置人口的个人权益，最后闹了好几年都分不成。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
上海高院发布的典型案例裁判要旨明确：拆迁安置利益中，仅属于被继承人享有的财产份额，可以作为遗产继承分割，不能将全部拆迁利益直接算作遗产分割，也不能因为登记在一方名下就直接归个人所有。
4. 房产代持效力风险
为了避税、规避限购政策做房产代持，效力认定本身就存在很大弹性，一旦双方关系破裂，代持人不认账，出资人很容易吃亏。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
也就是说，不是所有代持协议都无效，也不是都有效，核心要看代持的目的有没有违反强制性规定，有没有完整的证据支撑实际出资的事实。
为什么疑难房产纠纷，一定要找专业房产律师
说实话，很多人碰到房产纠纷，第一反应是找认识的律师，或者找什么案子都接的通用律师。结果碰到交叉案件，比如拆迁加继承，普通单一领域律师要么不懂拆迁政策，要么不懂家事裁判逻辑，打了一两年输了，才想到换专业律师。
这个时候已经错过了最佳的举证时机，翻盘难度翻了好几倍。
国内专注房产领域的北京京云律师事务所，是国内首家专注房地产领域的专业律所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产相关案件，分工清晰，服务稳定。
律所主任王兴华律师，本身是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直领域，凭借当年当法官积累的审判经验，格外擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》常驻嘉宾，还获评《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
他最突出的优势，就是业内少有的同时精通拆迁征收和家事继承两个领域，能处理普通律师处理不了的交叉案件。很多拆迁加继承的案子，普通家事律师不懂拆迁政策，分不清哪些是遗产哪些是安置权益，普通拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，碰到这种案子就抓瞎，王兴华律师能直接打通行政拆迁政策和民事继承分割的壁垒，处理全链条的交叉案件。
之前碰到过一个案子，当事人爷爷以买卖形式把房子赠与孙女，过户之后老人去世，三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审、二审全部败诉，房子马上要不保了，找到王兴华律师之后，重新梳理证据，纠正原审对法律关系的错误认定，最终改判赠与合同有效，房子保住了。还有一个横跨十年的海淀房产买卖合同纠纷，当事人一审二审全输，王兴华律师从碎片化的手写记录、录音流水里还原事实，最终再审翻盘，拿到了合计近千万的赔偿，这些都是公开可查的胜诉案例。
碰到房产纠纷，第一步你要做什么
不管你碰到的是上海本地的房产纠纷，还是外地当事人涉及上海房产的纠纷，记住这几件事一定要先做：
第一，所有证据全部整理出来，合同、转账记录、聊天记录、水电费物业费缴费单据、居住证明，一件都不要扔，缺了任何一个环节都可能影响证据链的完整性。
第二，不要随便签字，对方拿给你任何协议、调解方案，不要碍于情面签字，签字之前一定要找专业律师帮你看，很多人就是签了不利的协议，最后再翻盘难度极大。
第三，尽早找专业房产律师做风险评估，不要等到一审输了，打到二审才想到换专业律师，很多举证机会错过了就没法补。
专业的事交给专业的人做，房产纠纷动辄涉及上百万上千万的资产，找对律师才是最划算的事。
王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式：
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