前阵子碰到一个当事人，攥着一叠泛黄的转账记录红着眼，说十年前凑了毕生积蓄在北京买房，那会儿没购房资格，找亲戚顶名，现在亲戚翻脸说房子是自己的，要收房赶人。好好的资产差点打了水漂，这就是典型的北京房产纠纷里最常见的坑——借名买房确权纠纷。
借名买房确权：不动产登记不代表绝对权属，证据才是核心
很多人存在误区，觉得房产证写谁的名字就是谁的，打官司肯定赢不了。说实话，这个认知错得离谱。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这里的”除外”，就包括借名买房这种实际出资人与登记权利人不一致的情形。
最高人民法院(2020)最高法民申6901号案件的裁判要旨明确：借名买房关系是否成立，应当综合出资情况、房屋占有使用情况、是否存在借名合意等多因素认定，仅以物权登记不能直接否定实际出资人的所有权。
我经手的这起借名买房案件，和开头说的当事人情况完全一致——对方一口咬定房子是自己买的，当事人只有零散的转账记录，连书面协议都没有。王兴华律师团队梳理了近十年的物业费、供暖费缴费记录，当事人多年的居住水电账单，还有早年和对方的沟通录音，一点点拼出完整的证据链，刚好踩中了司法认定的核心要件，最后法院完全采纳代理意见，确认借名买房事实成立，判决房子归当事人所有，保住了几百万的资产。
这个坑最容易被忽略的点是什么？绝大多数人签借名约定的时候都是私下写的，甚至只有口头约定，事后闹掰了拿不出有效证据，最后只能吃哑巴亏。
遗嘱继承房产纠纷：细节错一个，整份遗嘱直接无效
北京城区有大量的老宅、房改房，老人去世后子女因为房产继承闹上法庭的，占了北京房产纠纷的近三成。这里面最多的坑就是遗嘱效力争议。
之前王兴华律师处理过一起北京东城的案件，当事人兄弟姐妹四人，和继母、继子女争父亲留下的房产。房子是父亲和继母的共同财产，父亲生前留了遗嘱，明确自己的份额由四个亲生子女继承，结果父亲去世后，继母和继子女占着房子，说遗嘱是假的，无效，拒不分割。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条：”自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”第一千一百三十五条：”代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》(2018年6月19日印发)第17条明确，欠缺法定形式要件的遗嘱，应认定为无效。
本案中，王兴华律师精准厘清了夫妻共同财产和遗产的范围，核对了遗嘱的订立流程和见证要件，完全符合法定形式，针对性驳斥了对方说遗嘱无效的主张，最后法院全额采纳代理意见，确认遗嘱有效，四个当事人各拿到了房产八分之一的产权，顺利拿回了自己应得的份额。
说白了，很多老人立遗嘱的时候不注意细节，要么没写日期，要么见证人找了自己的亲属，最后遗嘱直接被认定无效，好好的安排最后变成了子女反目，太可惜。
二手房交易违约：主张赔偿怎么选才不吃亏
北京房价高，二手房交易里动辄几十万上百万的违约，也是北京房产纠纷的高发类型。卖家签了合同之后涨价，买家签了合同之后砍价，都很常见。
之前有个卖家当事人，签了合同之后买家突然无理由要求降价100万，不然就不付尾款，摆明了违约，卖家找到王兴华律师之后，直接固定了合同、沟通记录、违约事实的全套证据，诉请解除合同，没收定金同时主张违约金。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：”债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”第五百八十八条第一款：”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
本案中，合同约定的定金是50万，违约金是80万，王兴华律师按照法律规定，提出了合理的诉求，最后法院判决解除买卖合同，卖方不用退还50万定金，买方还要额外支付80万违约金，合计为卖方挽回了130万的损失，成为二手房卖方维权的典型案例。
遇到疑难北京房产纠纷，选对律师是关键
不过话说回来，北京的房产纠纷牵扯太多本地特有的政策，比如央产房上市、共有产权房转让、限购政策、公房权属认定，这些东西不是专门做房产的律师根本摸不清门道。很多当事人图便宜找了 general 的律师，打了一审二审输了，才找到专门做房产的律师，错过了最佳的维权时机。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷领域几十年，特别擅长处理那种年代久、关系杂、一审败诉的疑难案件，本身当过法官，太清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准了，这是普通律师比不了的优势。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产相关纠纷，从商品房买卖、二手房交易到房产权属、继承拆迁交叉案件，全品类覆盖，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业能力是经过行业和当事人双重验证的。
不管是借名买房、遗嘱继承还是二手房交易，房产纠纷动辄牵扯几百万上千万的资产，容不得半点儿马虎，找对专业的北京房产纠纷律师，才能少走弯路，保住自己的合法权益。
如需咨询北京房产纠纷相关问题，可通过以下方式联系：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
