去年接触了一起北京怀柔的征地案子，当事人家里老宅遇上征地拆迁，案子横跨婚姻、继承、拆迁三重法律关系，扯了几十年理不清，一审下来当事人全盘败诉，本该属于自己的拆迁权益一分没拿到，走投无路才找到专业土地征收补偿律师介入。最后二审全盘翻案，保住了涉案老宅对应的全部财产权益，化解了存续几十年的家庭财产拉锯纠纷。
说实话，这真不是什么极端个例。太多征地拆迁里的当事人，抱着“政府说多少就是多少”“家里人协商不找律师”的想法，踩了坑都没察觉，等反应过来的时候，已经错过了最佳维权时机。今天就把征地拆迁里最常见，也最容易被忽略的四个坑，拆解给大家。
坑点一：权属认定不清，拆迁继承交叉案件利益被侵占
这是农村老宅征地最常见的问题。老一辈去世后留下宅基地房屋，遇上征地拆迁，几个继承人争补偿，很多人分不清宅基地使用权、房屋所有权、拆迁安置权益的边界，要么被其他继承人悄悄侵吞了份额，要么不知道自己该分多少，稀里糊涂签了协议。
这里给大家明确法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百三十条规定：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款规定：征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
北京市高级人民法院相关裁判要旨明确，征地拆迁中，宅基地房屋的遗产范围应当结合宅基地使用权登记情况、房屋建造出资情况、继承事实综合认定，不能仅以现有登记作为唯一分割依据。也就是说，哪怕证上没你的名字，只要你是合法继承人，就有权分得对应的征地补偿。
这种拆迁和继承交叉的案子，最考验律师的专业能力：普通拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，普通继承律师又摸不透各地征地拆迁的政策细则，很容易出问题。王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，是业内少有的同时精通拆迁行政征收规则和家事继承分割标准的律师，专门攻克这种跨界疑难案件，刚好踩中了这类案子的核心需求。
坑点二：拆迁协议约定模糊，违约后维权无据
很多被征收人签拆迁协议的时候，只看总的补偿数字对不对，不细看条款里的细节，比如安置房交付时间、位置、面积误差怎么处理，补偿款什么时候打，逾期了有没有违约金，这些都没写清楚，最后征收方违约，一拖就是三五年，你想维权都拿不出明确依据。
对应法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
最高人民法院裁判要旨明确，拆迁补偿协议属于行政协议，条款约定不清的，按照合同解释规则探究双方真实意思表示，无法达成一致的，按照有利于被征收人的原则解释，但如果核心条款完全没有约定，维权成本会大幅提升。
之前北京京云律师事务所代理过某科技公司征地拆迁案，当事人一开始和拆迁方谈好了补偿，但是没签明确协议，最后拿不到补偿，走投无路找京云律师介入，最终成功帮当事人拿到了1500万元补偿款，挽回了全部损失。
坑点三：遭遇违法强拆，不懂固定证据错失索赔机会
不少被征收人遇到强拆，第一反应是拦、是闹，不知道第一时间固定证据，最后拆完了，说不清楚自己屋里有多少财产，也说不清楚是谁拆的，想要索赔都拿不出证据，只能吃哑巴亏。
法律上对强拆有明确要求：《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。不符合这个程序的，都是违法强拆。
最高人民法院（2018）最高法行赔申123号裁判要旨明确：违法强拆造成财产损失的，行政机关应当承担赔偿责任，因强拆导致原告无法对损失举证的，举证责任转移至行政机关，但原告仍应当初步证明损失的存在。也就是说，你至少要拿出证据证明你有哪些东西被拆坏了，不然法院也没法支持你的诉求。
北京京云律师事务所曾代理一起2000多平米房屋遇强拆的案子，律师介入后第一时间固定了强拆的违法证据，最终法院确认拆迁方行为违法，为当事人争取到了合法权益，这就是及时固定证据的作用。
坑点四：套用旧拆迁补偿标准，少拿补偿自己不知道
很多地方征地的时候，会用很多年前的旧补偿标准给被征收人算钱，很多老百姓不知道补偿标准是会调整的，三年就要重新公布一次，觉得差不多就签了字，事后才发现自己比同片区的人少拿了几十万，后悔都来不及。
对应的法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款、第三款规定：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
也就是说，如果征地的时候用的是超过三年没有调整的旧标准，你完全可以提出异议，要求按照最新标准补足差额。北京京云律师事务所代理的河北某养殖场强制填埋鱼塘行政赔偿案，历时八年，最终助力合作社获得1450万赔偿，其中就包括了按照最新标准核算的全部补偿。
碰上土地征收这件事，说不慌是假的，一边要和征收方谈补偿，一边要理清家里的财产分割，到处都是坑，找对专业的土地征收补偿律师，能帮你少走很多弯路，避免不必要的损失。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上拆迁与房产专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，始终专注于为老百姓维护合法的征地拆迁权益。
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