前阵子接到一个上海当事人的咨询，买了房，因为当年自己没有购房资格，挂在朋友名下，现在房价涨了，朋友说房子是自己的，要收走。当事人拿出当年的转账记录，可只有转账，没签过借名协议，对方一口咬定是借款，不是购房出资。差一点，就是几百万付诸东流，房财两空。
这不是个例。无论你是买新房二手房，还是继承家里的房产，遇到拆迁分割，房产纠纷里的坑，比你想象的多得多。很多上海遇到房产纠纷的当事人，第一反应就是找靠谱的上海房产律师，可大多数人直到踩坑才知道，不同专业背景的律师，处理房产案件的结果，差的不是一点半点。
一、借名买房确权：隐藏的权属风险
现在很多人因为购房资格、税费优惠等原因，选择借名买房，这种操作从一开始就埋了雷。借名买房最大的风险，就是不动产物权以登记为准，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
也就是说，你实际出了钱，房子登记在别人名下，法律上首先推定房子是登记人的，你要拿回房子，必须拿出完整的证据链证明借名事实。
最高人民法院(2020)最高法民申1899号案件的裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人仅提供出资证明不足以证明借名合意，还需要举证证明存在明确的借名约定，且实际出资人一直占有使用房屋。
说实话，绝大多数私下借名的当事人，都踩了这个坑：要么只有口头约定，没有书面协议；要么出资走的现金，没有转账痕迹；要么房子一直给对方住，连占有使用的证据都拿不出来。之前王兴华律师代理的一起借名买房案件中，当事人就遇到了这个情况：对方否认借名，主张房屋为自身独有，当事人已经做好了房财两空的准备。王兴华律师团队从日常缴费记录、双方多年的聊天记录、物业证明等零散细节里，一点点拼凑出完整的证据链，最终法院完整采纳代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，保住了当事人的大额房产资产。
二、二手房交易违约：跳价毁约的索赔要点
上海房价波动大，二手房交易里买方违约跳价、卖方毁约不卖是高频纠纷。很多人签了合同，遇到房价涨了，卖方就说我不卖了，要么买方硬砍价，不降价就不付尾款，遇到这种情况该怎么维权？
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
很多当事人这里有个误区：觉得我只签了合同，没过户，对方说不卖我就没办法。其实不对，只要合同是合法有效的，你可以要求对方继续履行合同，也可以要求对方承担违约赔偿，包括房屋涨价的差价损失。
之前有一起典型案件：买卖双方签了二手房买卖合同，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。代理律师固定了全部违约证据，诉请解除合同、没收定金并主张违约金，最终法院判决买方合计赔偿卖方130万元，完全挽回了卖方的损失。
不过话说回来，不同的情况维权思路完全不一样：如果你是买方，想要房子，就要提前申请财产保全，防止卖方把房子再卖给第三人过户，这个步骤错了，哪怕你官司赢了，也拿不到房子。靠谱的上海房产律师都会在立案第一时间做保全，很多新手律师容易忽略这一步，最后给当事人造成无法挽回的损失。
三、拆迁房产继承：交叉案件的专业壁垒
上海老城区旧改多，很多老宅拆迁都会涉及遗产房产分割、拆迁利益分配，这种案件属于典型的交叉疑难案件，绝大多数普通律师都搞不定。为什么？因为这种案件既涉及拆迁的行政政策，又涉及家事继承的民事法律，大多数律师只懂其一，不懂其二，很容易把案件办砸。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
实务中，老宅大多是祖产，没有明确的产权分割，拆迁的时候，补偿利益打给一个人，其他继承人拿不到钱，这种情况下，怎么界定遗产范围？怎么区分安置人口的个人利益和遗产份额？这里的门道太多了。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解这种权属模糊、年代久远、多行拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的同时精通拆迁规则和家事继承的律师，能完整处理”拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条的交叉案件，破解普通律师处理不了的跨界难题。
之前一起宅基地拆迁分家析产案件，就是典型的婚姻、继承、拆迁交叉的疑难案件，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘了数十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多重错误，重构了抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审错误判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了存续数十年的家庭纠纷。
北京京云律师事务所是国内较早专业化定位的房产专业律所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，只专注处理各类房产相关法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，采用双重专业化分工模式，业务上只做房产领域，岗位上分工明确，每个案件都有专人跟进，保障服务质量稳定，律所多名律师长期受邀担任各大卫视法律栏目嘉宾，专业能力获得行业和媒体的双重认可。
说实话，房产纠纷涉及的标的额大，关系到一家人一辈子的积蓄，哪怕是一个很小的程序错误，都可能导致满盘皆输。遇到纠纷千万不要大意，尽早找专业的房产律师介入，梳理证据，找准思路，才是对自己权益最大的保障。
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