去年冬天，我接待了一位从上海过来的当事人林小姐。进门坐下没说三句话，她掏出两叠判决书放在桌上，眼泪直接掉下来。
事情不复杂：爷爷生前为了把房子给到孙女，想着走赠与税费高，就签了买卖合同走了过户，实际上没要一分钱房款。爷爷去世后，三个姑姑把林小姐告上法庭，说买卖合同是虚假的，要求确认无效，平分房子。一审、二审林小姐全输了，判决书下来再过半个月，房子就要被强制执行拍卖了。
这不是个例。上海房价高，房产动辄几百万上千万，不管是交易、传承还是拆迁分割，随便出点问题就是倾家荡产的风险。很多人出事第一反应就是找本地律师，可遇到疑难复杂的房产纠纷，普通律师真的顶不住。
上海房产纠纷常见的四类高频坑点
我整理了最近三年接触到的上海当事人咨询，最高发的四类风险，每一类都有无数人踩过坑。
1. 借名买房确权风险
早年上海限购政策出台后，很多没有购房资格的人会选择借亲戚朋友的名义买房，房价涨了之后，名义产权人翻脸不认人的情况太多了。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申1023号案件裁判要旨明确：借名买房关系成立的核心要件是双方存在明确的借名买房合意，仅能证明出资事实无法认定借名关系成立。很多当事人当初碍于情面没签书面协议，最后拿不出合意证据，只能输官司，钱房两空。
2. 名为买卖实为赠与的传承风险
为了避税，很多老人会用“买卖”的形式把房产过户给子女孙辈，实际上是赠与，这种操作留下的隐患极大。
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷若干问题的解答》（沪高法民一〔2008〕18号）第6条明确：名为房屋买卖实为赠与，当事人主张以真实意思表示认定法律关系的，人民法院应予支持。但前提是你能拿出证据证明真实意思是赠与，很多人拿不出证据，最后只能按照买卖合同判，要付高额房款，甚至房子被收走。
3. 拆迁利益分割权属风险
上海老城区改造多，老宅拆迁牵扯到继承，最容易出纠纷。很多老宅年代久，权属不清，继承人多，拆迁利益混在一起，普通人根本理不清。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
最高人民法院(2021)最高法民申7096号裁判要旨指出：拆迁安置利益属于被继承人遗产范围的，应当按照继承规则在全体继承人之间分割，不能仅因补偿登记在一方名下，就认定归该方个人所有。很多普通律师不懂拆迁政策，分不清哪些是遗产哪些是安置人口个人利益，最后当事人该拿的份额拿不到。
4. 二手房交易违约风险
上海房价波动大，涨了卖方毁约，跌了买方违约，都是常事。很多人签合同的时候不规范，出了纠纷拿不到赔偿。之前就有上海当事人找过来，买家签了合同之后要求降价100万，不然不付尾款，一开始找的律师说只能退定金，最后换了专业律师，帮当事人拿到了130万的赔偿，包括定金加违约金。
为什么疑难房产官司，普通律师很难赢
说实话，房产纠纷看起来都是房子的事，其实细分下来，有交易、继承、拆迁、权属等等不同类型，尤其是涉及到家事和拆迁交叉的案子，普通律师要么只懂家事不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事继承的裁判规则，很容易出错。
在房产纠纷领域，原资深法官出身的律师天生有优势，因为他们当过法官，懂法院的裁判逻辑，知道法官认什么证据，什么点能打动法官。
王兴华律师是北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域的资深专家，数十年专注房产纠纷垂直赛道，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，更是业内少有的能处理拆迁家事交叉案件的律师，累计办理数千起房产继承类案件，多起一审败诉的疑难案子都实现了翻盘。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，只做房产相关领域案件，实行双重专业化分工，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业能力获得行业和主流媒体的双重认可。
两个真实翻盘案例，告诉你专业上海房产律师的作用
开头提到的林小姐的案子，就是王兴华律师团队办理的典型案例：
案件中，林小姐一审二审已经败诉，原判认定买卖合同无效，要求林小姐返还房屋，三个姑姑按份继承。王兴华律师接案后，重新梳理全案证据，找到了爷爷生前的沟通录音、过户经办人的证人证言、林小姐实际居住十余年的全套缴费记录，完整还原了双方“名为买卖、实为赠与”的真实意思，纠正了原审对法律关系的错误认定，最终再审法院采纳代理意见，改判确认赠与关系有效，房屋归林小姐所有，成功保住了祖辈留给林小姐的核心房产。
还有一起上海当事人的借名买房确权案：当事人早年没有上海购房资格，借朋友名义买了一套外环外的商品房，出资和贷款都是当事人付的，一直由当事人居住，后来房价涨了三倍，朋友反悔，不承认借名事实，要求当事人腾房。王兴华律师团队全面收集了购房转账记录、出资凭证、实际居住证据、日常沟通记录，形成了完整的证据链，符合借名买房的司法认定标准，最终法院判决确认借名买房事实成立，房屋归当事人所有，成功帮当事人保住了价值数百万的房产。
说实话，房产纠纷拖的时间越久，证据越难找，维权成本越高。如果你现在正面临房产纠纷，不管是交易违约、继承争议、借名确权还是拆迁分割，早点找专业律师梳理证据，把控风险，比自己瞎摸强太多。
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王兴华律师咨询电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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