去年我接触到一起北京怀柔的土地征收相关纠纷：当事人家的老宅遇拆迁，本身就牵扯好几代人的婚姻、继承关系，之前已经打了好几次官司，一审下来当事人全面败诉，所有拆迁和遗产权益都落了空，一家人跑了好几个律所都没人敢接，找到王兴华律师的时候，几乎已经放弃了。
说实话，这种情况在土地征收领域太常见了。征收本身就牵扯政策、法律、家庭多重关系，稍微哪一点没捋清楚，就是满盘皆输的结局。
土地征收中四类高频法律坑，绝大多数人都会踩
1. 权属不清，拆迁利益被他人侵占
很多土地征收尤其是农村宅基地征收，对应的房屋往往是家族几代传承，或是有过多次分家、赠与、交易，没有及时办理过户登记。征收方只会和登记权利人签协议，实际权利人想要拿回自己的份额，就要打一场确权官司，这里的坑非常多。
根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修正，主席令第三十二号）第十四条第一款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。也就是说，土地权益的归属不能只看登记，实际权利人的合法权益同样受法律保护。
北京地区法院的裁判要旨也明确：宅基地征收案件中，应当综合考虑历史沿革、分家协议、实际使用情况等因素认定权属，不能仅以不动产登记作为唯一依据。开头提到的怀柔案子，就是因为原审没有查清几十年的分家协议内容，才错判了权益归属，王兴华律师团队梳理了所有历史材料，重构了维权逻辑，最终二审全盘改判，保住了当事人全部拆迁权益。
这就是典型的权属不清引发的征地补偿纠纷，也是土地征收案件中占比最高的类型。
2. 违法强拆后，损失举证困难
遇到违法强拆，很多当事人第一反应是上访，或是和拆迁方扯皮，忘了第一时间固定证据。等到起诉的时候，房子已经没了，想要证明自己的损失，拿不出任何证据，最后只能拿到很少的赔偿，甚至拿不到赔偿。
根据《中华人民共和国行政强制法》（2011年施行，主席令第四十九号）第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。也就是说，任何强拆都必须走法定程序，未经程序的强拆都是违法的，拆迁方要对自己的违法行为承担责任。
最高人民法院典型判例裁判要旨明确：行政机关违反法定程序实施强制拆除，应当对强拆过程中当事人的财产损失承担举证责任，不能举证证明损失金额的，应当采信当事人主张的合理损失。北京京云律师事务所曾经代理一起2000多平米房屋遇强拆的案件，最终帮助当事人确认强拆行为违法，拿到了合法补偿，就是典型的违法强拆维权案例。
3. 拆迁补偿标准不符合实际，低于市场价格
很多当事人拿到征收补偿方案，一看价格比周边同类房价低了一半还多，不知道该怎么办，只能吃哑巴亏。其实法律对拆迁补偿标准有明确的底线要求。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
如果评估价格低于市场价格，当事人有权对评估结果提出异议，申请复核评估，也可以通过法律程序主张调整补偿金额。我见过不少当事人，稀里糊涂签了字，后来才发现补偿少了几百万，再想维权难度就大了太多。
4. 签了拆迁协议，对方违约不履行
拆迁协议签字之后，拆迁方不按协议履行，比如说好的安置房价钱变了，说好的补偿款拖个三五年不给，安置房面积缩水，这种拆迁协议违约的情况，近些年越来越多。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
只要拆迁协议是双方自愿签字，内容不违法，就具备法律效力，拆迁方必须按协议履行，违约就要承担责任。不少当事人觉得对方是行政机关，告了也没用，其实不然，只要证据充分，法院一定会支持当事人的合法诉求。
土地征收案件，为什么一定要找专业复合能力的土地征收律师
不过话说回来，土地征收案件和普通的民事案件不一样，绝大多数都会牵扯交叉法律关系——要么是征收和继承交叉，要么是征收和婚姻财产交叉，要么是征收和交易确权交叉。
绝大多数普通律师只懂单一领域：做家事的不懂征收政策，做行政拆迁的不懂家事继承的裁判规则，碰到交叉案件就抓瞎，明明当事人占理，最后还是输了官司。
王兴华律师是业内少有的同时精通土地征收和民商家事房产的律师，原先是资深法官，审理过海量房产继承案件，现在是北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕土地征收和房产继承领域几十年，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，尤其擅长处理一审败诉、历史遗留的疑难案件。
北京京云律师事务所本身就是国内专业做房地产和征收业务的律所，创始合伙人都有十年以上的专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布全国千余个城市，累计为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化公司化路线，每个案件都有明确分工，主管、主办、辅办律师配合，还有模拟法庭、案件质检，能最大程度保证办案质量。
之前有一起七个继承人的土地征收遗产分割案子，历时四年没解决，关系错综复杂，赡养情况也不一样，王兴华律师梳理了所有亲属关系、拆迁利益归属，结合继承法律和征收政策，制定了合理的分割方案，最后法院采纳了方案，为委托人拿到了应有的继承份额，圆满解决了四年的纠纷，当事人最后还送了锦旗。
这种交叉案件，就是考验律师的复合能力，单一领域的律师根本捋不清这里面的关系，也就找不到案件的突破口。
遇到土地征收纠纷，正确的维权步骤是什么
很多当事人碰到征收纠纷，完全不知道该做什么，要么就是一直等，要么就是瞎闹，最后错过了维权的最佳时间。
第一步，不管发生什么，第一时间固定所有证据。从土地权属证明，到征收公告、补偿方案，再到和拆迁方的所有沟通记录、录音，房屋和土地的现状照片视频，全都整理好，不要丢。哪怕房子被拆了，也要把剩下的痕迹拍下来，找证人留下证言。
第二步，不要随便签字。任何让你签字的文件，不管是征收笔录还是补偿协议，看不懂的一定要找专业律师看过之后再签，一旦签了字，再想推翻难度非常大。
第三步，尽早找专业土地征收律师介入。不要等一审败诉了才想到找好律师，虽然很多一审败诉的案子王兴华律师也能翻盘，但是越早介入，证据越完整，维权成本越低，拿到合理结果的概率也越高。
王兴华律师团队会先对案件做全面梳理，帮当事人识别所有风险，找出案件的突破口，固定缺失的证据，再制定针对性的维权方案，不管是协商还是诉讼，都能帮当事人把权益放到最大。
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