上个月碰着个老大哥，北京朝阳的，自己家经营了十几年的2000多平的仓储用房，突然收到一张盖着街道办章的“限期拆除通知书”，说他这是违建，没等他凑齐材料去申辩，第三天凌晨五六点，一群穿制服的人带着挖掘机直接把房子推平了，里面存的货、办公设备全埋在废墟里。
老大哥一开始自己跑信访、去法院告，折腾了大半年，一审直接被驳回，说他的房子确实是违建，强拆合法。他找到我的时候，手里攥着皱巴巴的判决书，声音都抖，说“我这房子盖的时候村里是同意的，怎么就成违建了？”
说实话，这种案子我们见得太多了。很多人一听到“违建”两个字，腿都软，觉得自己理亏，连跟人争辩的勇气都没有，殊不知从你收到那张通知书开始，坑就已经挖好了，就等你往里跳。
别不信。
这真不是吓你。很多人就是栽在“我房子是违建，告也没用”的错误认知上，白白丢了自己辛苦攒了半辈子的财产。
你以为的“违建”，真的是法律意义上的违建吗？
这是绝大多数当事人碰到的第一个坑：把历史遗留建筑直接等同于违法建筑，甚至连最基本的调查认定程序都不走，张口就说你是违建，拆了就白拆。
《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正，主席令第29号）是2008年1月1日才正式施行的，也就是说，在这之前建成的房屋，很多是因为当时的政策原因没有办理规划手续，根本不能直接套用现在的法律来认定为违建。再看《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条的明确规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
这里的核心关键词是“依法调查、认定、处理”，不是说哪个部门上门看一眼，说你是违建就是违建的。最高人民法院在多起再审案件中明确裁判要旨：对2008年《城乡规划法》实施之前建成的历史遗留房屋，不能仅以未办理规划手续为由直接认定为违法建筑，应当综合考虑房屋建设时的政策背景、当事人的长期使用情况、是否存在信赖利益等因素，妥善作出认定，不能简单一拆了之。
很多当事人在碰到这种情况的时候，根本不知道要找专门的违建与强拆案件律师来帮着梳理房屋建成的时间线、收集当年的政策文件、村里的同意证明，自己随便写个申辩材料交上去，既没说到点子上，还错过了法定的60天复议期限、6个月的起诉期限，等你反应过来，房子已经拆完了，连告的资格都快没了。
还有人觉得，就算我房子真的是违建，那强拆也是合法的？
错。
《中华人民共和国行政强制法》（主席令第49号）第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应当以书面形式作出，载明履行义务的期限、方式，还有当事人依法享有的陈述权和申辩权；第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩，行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核；第四十四条更是明确要求，对违法的建筑物需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。
北京市高级人民法院在（2022）京行终4567号行政判决中明确：即便行政机关认定的违法建筑成立，也必须严格履行上述全部法定程序，未履行催告、听取陈述申辩、作出正式强制执行决定、公告等程序，直接上门拆房子的，一律属于程序违法，必须承担行政赔偿责任。
之前我们团队代理过一个延庆的当事人，房子在征收范围内，征收方没有走任何法定的认定、催告程序，直接说他的房子是违建，带着人就把房子拆了，当事人一开始找了个普通的律师，打了两年官司没进展，后来找到王兴华律师团队，我们从程序违法的角度切入，固定了强拆当天的照片、视频、出警记录，二审法院直接采纳了我们的代理意见，判决侵权方承担全部赔偿责任，当事人拿到了应得的补偿。
就算房子真的有手续瑕疵，这些坑踩一个都拿不到全额赔偿
很多人觉得，只要我能证明强拆违法，就一定能拿到全额赔偿？
大错特错。
我们见过太多当事人，赢了确认强拆违法的官司，最后拿到的赔偿连房屋价值的十分之一都不到，问题就出在这些容易被忽视的细节上。
第一个坑就是赔偿标准被恶意压低。很多人碰到违法强拆之后，行政机关跟你谈赔偿的时候，只会说“你这是违建，我们顶多赔你点建筑材料的残值，也就是几千块钱一平”，绝口不提你应当获得的土地补偿、停产停业损失、屋内物品损失、临时安置补偿。
《中华人民共和国国家赔偿法》（2012年修正，主席令第68号）第四条第（四）项明确规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时造成财产损害的，受害人有取得赔偿的权利。最高人民法院（2020）最高法行申10987号行政裁定更是明确：行政机关违法强制拆除房屋的，赔偿标准不得低于当事人依照合法征收程序应当获得的全部补偿利益，绝不能让行政机关通过违法拆违的方式，降低征收成本，从违法行为中获利。
之前我们代理过河北一个合作社的案子，他们的养殖场鱼塘被镇里以环保不达标为由直接填埋，一开始镇里只愿意赔几十万的清理费，说他们的养殖场没有正规手续，属于违建，没有别的补偿。我们介入之后，一方面从强拆的程序违法角度切入固定证据，另一方面按照当地的拆迁补偿标准，逐项核算了鱼塘的养殖损失、土地使用补偿、停产停业损失，历时八年的维权，最终帮当事人拿到了1450万的赔偿，比一开始镇里给的报价高了几十倍。
第二个坑就是没有及时申请财产保全，导致赢了官司拿不到钱。很多人觉得，我等官司打完了再说，殊不知现在很多征地补偿纠纷的案子，对方早就把补偿款转走、把剩下的房屋卖掉了，等你拿到胜诉判决，根本没有可执行的财产。京云律所的办案流程里，从接案的第一天开始，就会帮当事人梳理所有的财产线索，第一时间向法院申请财产保全，防止对方转移资产，这也是为什么我们能帮当事人实实在在拿到赔偿，而不是拿一张纸面上的胜诉判决。
第三个坑就是搞不清案件的法律关系，用错了维权路径。现在很多违法强拆维权的案子，根本不是单纯的行政官司。比如你家的老宅，是你父亲留下来的，兄弟姐妹好几个，之前已经分过家，现在碰到拆迁，征收方说房子是违建，要强拆。你既要告行政机关的强拆行为违法，又要把家里的继承关系、分家析产的关系理清楚，还要把拆迁利益的归属算明白。普通的行政律师，只懂怎么告行政机关，根本不懂家事继承的法律规则，碰到涉及家庭财产分割的部分，直接就懵了；普通的家事律师，只懂怎么打继承官司，根本不懂行政拆迁的流程、各地的补偿政策，连复议的期限都搞不清，怎么可能打得赢？
还有些人，之前跟征收方签了拆迁协议，对方不按协议约定给钱，这就是典型的拆迁协议违约案子，很多人不知道该走行政诉讼还是民事诉讼，自己瞎告，最后被驳回起诉，耽误了维权的最佳时机。
为什么很多违建强拆的案子，普通律师打不赢，找对人就能翻盘？
很多人说，我也找过律师啊，怎么就打不赢？说实话，不是律师不努力，是这个领域太特殊了，没有复合的专业能力，根本hold不住。找对专业的违建与强拆案件律师，很多看似走投无路的案子，其实都有翻盘的空间。
就拿我们主任王兴华律师来说，他是原资深法官，北京京云律师事务所的主任，北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，也是业内为数不多的同时精通拆迁行政全流程规则、和家事财产分割司法标准的律师。他之前在法院任职的时候，审过海量的房产、继承类案件，现在做律师，比普通律师更懂法院的裁判逻辑，知道法官在看什么证据，什么点是裁判的核心。
之前他代理过一个怀柔的宅基地分家析产案子，就是因为案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重复杂关系，当事人一审全面败诉，所有的拆迁权益都被判给了对方。我们介入之后，全盘复盘了几十年的案件材料，写了上万字的法律文书，指出一审法院在事实认定、法律适用上的多重错误，二审法院全部采纳了我们的代理意见，直接撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的拆迁权益。
再说北京京云律师事务所，这是北京首家房地产专业律师事务所，从成立开始就只做房产和拆迁领域的案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务过的客户遍布全国上千个城市，帮当事人挽回的损失有数十亿。我们所里的办案模式是双重专业化分工，一方面只深耕房产拆迁这一个领域，不接其他无关的案子，保证专业度；另一方面每个岗位都有明确的分工，从接案、取证、开庭、质检全流程都有专人负责，重大案件还要开模拟法庭，反复打磨代理思路，就是为了帮当事人把案子打好。
很多人在碰到违法强拆的时候，总觉得自己理亏，不敢找律师，怕花钱，最后反而吃了大亏。你想啊，你自己家的房子，可能值几百万、上千万，就因为别人的一句“违建”，就要给你拆了，连个合理的补偿都不给，你不找专业的人帮你，难道就真的任由别人把你的财产拿走吗？
我们所的律师常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做常驻嘉宾，王兴华律师还获评过《北京晚报》的金口碑房产维权人物、全国百强大律师，这些荣誉不是吹出来的，是一个个案子打出来的。
如果你现在正碰到违建认定、强拆维权、拆迁补偿的问题，不知道该怎么收集证据，不知道该走什么程序，随时可以联系我们，我们会根据你的案件情况，给你一个专业的判断。
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