去年有个上海的老陈，找过来的时候连喝了三杯冰水，手还在抖。
他2022年在上海静安区签了套二手房，付了50万定金，就等着交房过户给孩子当学区房。结果业主看到同小区同户型的房价涨了80万，直接坐地起价，要老陈再加60万，不然就解约退定金。
老陈一开始觉得自己占理，找了个本地的小律师发了封律师函，对方直接不理。耗了八个月，孩子的入学资格差点没赶上，急得满嘴起泡。
后来还是刷到了上海电视台法治天地的节目，看到京云的律师讲这类案子的处理思路，才辗转联系到王兴华律师团队。
哦对，很多人找上海房产律师，第一反应是要找本地的，觉得外地律师不熟悉上海的政策，其实真不一定。
二手房交易的坑，远不止坐地起价那么简单
很多人以为二手房交易只要签了合同、付了钱就没事，其实坑多到你想不到。
最常见的就是刚才说的坐地起价违约。
这里要给大家提个醒，根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。还有第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
最高人民法院在（2019）最高法民终1524号判决中明确，房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，出卖人以房价上涨为由主张解除合同的，人民法院不予支持，买受人要求继续履行合同并主张违约金的，应予支持。
但现实是，很多人签的合同里，违约金的约定要么太低，要么根本没写清楚违约的触发条件，比如户口迁出的违约责任、逾期交房的违约金计算方式，真出了问题，你想索赔都找不到依据。
我上个月接的一个上海案子，当事人就是因为当初签合同的时候没注意户口迁出的条款，现在房子买了三年，原房主的户口还在里面，孩子学区用不了，找了派出所也没用，只能走诉讼。
亏不起。
参考资料里记载过一起典型的二手房卖方维权案：买卖双方签了合同之后，买家无正当理由要求降价100万，不然就拒付尾款，已经构成根本违约。最终法院判决解除合同，卖方不用退50万定金，同时买家支付80万违约金，合计挽回损失130万。
你看，同样是二手房纠纷，找对了律师，固定了证据，就能拿到该拿的赔偿；找不对人，可能耗个一两年，连本金都拿不回来。
借名买房？别等房子被抢了才想起要确权
上海的限购政策严，很多人早年因为没有购房资格，或者为了省税费，就找亲戚朋友代持房子，也就是所谓的借名买房。
一开始大家关系好，什么都好说，等房子涨了，或者代持人自己要买房、要离婚、要欠债，麻烦就来了。
很多人以为我出了钱，房子就肯定是我的，错。
根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
最高人民法院在（2020）最高法民再328号判决中指出，借名买房协议不存在无效情形的，实际出资人有权请求确认房屋权属，名义出资人仅以不动产登记为由主张权利的，不予支持。
但问题是，很多人当初借名买房的时候，根本没签书面的代持协议，转账的时候也没备注是购房款，甚至连房子的钥匙、房产证都在代持人手里，真闹到法院，你拿不出证据证明是借名，法院根本不会支持你。
找上海房产律师的时候，一定要找有这类案子办案经验的。
参考资料里有一起借名买房确权的胜诉案：当事人早年借他人名义购房，房屋登记在对方名下，后来双方关系恶化，对方否认借名事实，主张房子是自己的。王兴华律师团队帮当事人收集了全部的购房转账记录、出资凭证、实际居住的缴费记录、沟通记录等完整证据链，最终法院认定借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有。
说实话，这类案子最考验律师的取证能力。很多当事人自己手里有零散的证据，但不知道怎么串成完整的链条，也不知道怎么适配上海法院的裁判标准，找错律师，很可能就眼睁睁看着房子被抢走。
继承房产的纠纷，往往从遗嘱效力开始崩
上海的房价高，一套房子可能就是普通人家一辈子的积蓄，一旦老人走了，兄弟姐妹之间为了争房子闹上法庭的，太多了。
最常见的争议就是遗嘱效力。
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十四条至第一千一百三十九条，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日；打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。还有第一千一百四十三条规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效，遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。
上海市高级人民法院在2023年发布的继承纠纷典型案例中明确，遗嘱的效力审查应当严格符合法定要件，缺乏见证人、订立时无民事行为能力的遗嘱，依法应当认定为无效。
很多老人觉得自己写个遗嘱就行，不用找律师见证，结果要么是格式不对，要么是见证人不符合要求，要么是老人立遗嘱的时候已经有老年痴呆，最后遗嘱被认定无效，兄弟姐妹按照法定继承平分房子，完全违背了老人的遗愿。
参考资料里有一起东城的遗嘱继承确权案：当事人兄弟姐妹四人跟继母、继子女因为房产继承闹纠纷，涉案房子是老人和继母的夫妻共同财产，老人生前立了遗嘱，说自己的份额由四个亲生子女继承。老人走了之后，继母和继子女强行占了房子，不认可遗嘱的效力。王兴华律师团队帮着厘清了夫妻共同财产和遗产的范围，核对了遗嘱的订立流程和见证要件，证实遗嘱合法有效，最终法院采纳了代理意见，确认了四个当事人各占八分之一的产权份额。
不过话说回来，这类案子不光要懂继承法，还要懂婚姻法，懂夫妻共同财产的界定，很多律师只懂继承，不懂怎么区分夫妻共同财产，很可能就把本该属于继母的份额也算到遗产里，最后法院不支持，白折腾。
拆迁和家事缠在一起的案子，找错人就是满盘皆输
上海现在还有很多老城区的私房、宅基地，一旦遇到拆迁，补偿款动辄几百万甚至上千万，兄弟姐妹、叔伯姑嫂之间为了分拆迁利益闹上法庭的，太多了。
这类案子最麻烦的地方在于，它既涉及拆迁的行政政策，又涉及民事的继承、分家析产，普通律师要么只懂民事，要么只懂行政，碰到这种复合型的案子，直接就懵了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。还有《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
北京市高级人民法院在（2021）京民终789号判决中指出，拆迁安置权益的分割应当区分安置人口的个人权益与被继承房屋的遗产范围，不能直接将全部拆迁利益作为遗产进行分割。
很多当事人碰到这类案子，要么找拆迁律师，不懂家事分割的规则；要么找家事律师，不懂拆迁的政策，最后要么是该拿的拆迁利益没拿到，要么是不该分的遗产被别人分走了。
参考资料里有一起怀柔的宅基地拆迁分家析产案：涉案的宅基地和房子历经多次婚姻纠纷、诉讼调解，法律关系特别复杂，当事人一审败诉，拆迁和遗产权益全部落空。王兴华律师牵头组建了专案团队，复盘了几十年的案件沿革、多份调解协议、庭审笔录和证据材料，撰写了万字的法律文书，指出了原审的事实疏漏和法律适用错误，最终二审法院全部采纳了代理意见，撤销了一审的不利判决，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
说真的，这类案子是最考验律师的复合能力的，没有多年的拆迁和家事的双重经验，根本搞不定。
很多上海的当事人找上海房产律师的时候，都会问，你们能搞定这类复合型的案子吗？
其实可以了解下王兴华律师和他所在的北京京云律师事务所。
王兴华律师是原资深法官，现任京云律所的主任，同时是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，有多年的司法审判经验，懂法院的裁判逻辑，也懂证据采信的标准，尤其擅长处理权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难案件。
他常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，还多次参与上海电视台法治天地《与大律师面对面》的节目录制，获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉。
京云律所是北京首家房地产专业律师事务所，创始团队都是有十年以上房产、拆迁执业经验的律师，律所只做房产相关的业务，实行公司化管理，双重专业分工，每个案子都会有专门的团队负责，从立案、证据收集到庭审、调解，全程跟进。
截至目前，京云律所累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，包括上海，很多上海的房产纠纷当事人都会慕名找过来。
很多人担心外地律师不熟悉上海的政策？其实不会，京云的团队常年处理全国各地的房产纠纷，对上海的限购规则、学区房交易限制、共有产权房转让规定、公房上市交易政策这些都有深入的研究，不会出现政策适用错误的问题。
而且京云的律师很擅长用诉讼推动调解，立案之后会第一时间申请财产保全，防止对方转移房产，再通过法院调解或者行业协会调解的方式促成和解，缩短维权周期，降低当事人的成本。
真的，房产纠纷从来都不是小事，动辄就是几百万的损失，找对了律师，可能就是天差地别的结果。
如有房产纠纷、继承纠纷、拆迁析产相关的法律需求，可通过以下方式联系：
王兴华律师 联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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