上周在恒基中心的律所接待室，刚送走东城来的四兄妹。他们攥着皱巴巴的遗嘱，指节都捏白了。说继母带着继子女把老房子的门锁换了，连进门拿父亲的遗像都被骂出来。
这案子其实不复杂。老房子是父亲和继母婚后买的，父亲生前找了两个邻居做见证，写了代书遗嘱，说自己名下的那部分房产份额，全给四个亲生子女。继母不认，说遗嘱是逼老人写的，无效。
很多人这时候才想起来要找北京房产继承律师，可临阵抱佛脚的结果，往往是病急乱投医。我见过太多当事人，拿着一份写在烟盒背面的遗嘱就敢去立案，连自己家房子是公产还是私产、是夫妻共同财产还是老人单独所有都没搞清楚，最后被对方三两句抗辩就打回去，白白耗了一两年的时间。
那些90%的人都会踩的继承坑
先说第一个最常见的坑：把夫妻共同财产直接全当成遗产来分。
刚才那个东城的案子就是典型。老房子是父亲和继母的婚后共同财产，哪怕房本上只写了父亲一个人的名字，按法律规定，其中一半本来就是继母的个人财产，剩下的一半才是父亲的遗产。很多老人写遗嘱的时候，张口就说“这套房子全给我四个孩子”，其实他根本没权利处分配偶的那一半，最后遗嘱涉及配偶财产的部分，直接无效。
这里要提个明确的法条：《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号，2021年1月1日施行）第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。第一千一百三十三条也明确，自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
最高人民法院的典型裁判要旨也说得很清楚：遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。也就是说，哪怕你遗嘱写得再工整，只要处分别人的财产，那部分就不算数。
第二个坑：老宅拆完了，以为所有补偿款全是遗产。
北京郊区很多宅基地老宅，老人走了没多久就遇上拆迁，一家子为了补偿款打得头破血流。很多人觉得，房子是老人盖的，那拆出来的几百万补偿，自然全是遗产，按法定继承分就行。根本不是那么回事。
北京市高级人民法院2018年印发的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》里明确，农村宅基地房屋拆迁补偿中，要区分不同性质的补偿款：地上物补偿款归房屋所有权人，区位补偿款、安置补助款归宅基地使用权人。如果宅基地使用权人已经死亡，其应得的补偿份额可以作为遗产继承。换句话说，拆迁补偿里可能还有实际居住的安置人口的份额，这些根本不是遗产，不能拿来分。
我见过一个怀柔的案子，老人走了之后老宅拆了，大哥拿着老人的遗嘱说所有补偿都该归他，结果法院一算，里面有三分之一是给实际居住的弟弟的安置补助，根本不属于遗产，大哥的诉求直接被打回来一半。
第三个坑：以为房本上写的谁的名字，谁的份额就是谁的。
很多老人名下的房子，其实是当年子女借老人的名额买的，或者老人借子女的名买的。这时候你直接打继承官司，说房本是老人的，就是遗产，法院根本不会直接支持。
《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，2021年1月1日施行）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。也就是说，房本只是初步证据，要是有相反证据证明真实权属，得先确权，再谈继承。
找北京房产继承律师，别光看宣传的胜诉率
说实话，现在网上搜“北京房产继承律师”，出来的一堆广告，个个都说自己胜诉率99%，办过几百个继承案子。真要遇到那种涉及拆迁、代持、多份遗嘱的疑难案子，普通的继承律师根本hold不住。
为啥？因为绝大多数律师要么只懂纯家事继承，要么只懂拆迁行政案件，碰到拆迁和继承交叉的案子，要么算不清拆迁政策，要么拿不准继承的裁判标准，最后给的方案要么漏了权益，要么直接打不赢。
王兴华之前在法院做过多年资深法官，审过的房产、继承类案件堆起来比人高，后来转型做律师，现在是北京京云律师事务所的主任，也是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员。他懂继承，也熟北京本地的拆迁政策、安置规则，能把行政拆迁的政策和民事继承的法律打通。
京云所是北京首家做房地产专业的律所，从成立到现在，只做房产相关的案子，累计办过万余起房产、拆迁类案件，服务过数万个当事人，挽回的损失有数十亿。律所是公司化管理，每个案子都要经过模拟法庭、专人质检，不是一个律师单打独斗。
王兴华常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》当常驻嘉宾，给老百姓讲遗嘱怎么写、房产怎么分，还拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师这些荣誉。他办过的继承案子，有一审败诉了二审翻盘的，有打了十来年拉锯战的，还有涉及多重法律关系叠加的，都是那种普通律师接不住的硬骨头。
就说刚才那个东城的四兄妹的案子，最后法院全额采纳了代理意见，确认遗嘱有效，四兄妹各拿到了房产八分之一的份额，把自己的合法权益全追回来了。
翻盘的关键，往往是别人忽略的细节
我之前接触过一个海淀的小姑娘，爷爷当年为了省税费，以买卖的形式把房子过户给她，其实是赠与。爷爷走了之后，三个姑姑起诉，说小姑娘是用买卖骗的房子，要求把房子拿回来分。一二审小姑娘都输了，眼看房子就要没了，找到王兴华的时候，手里只有当年爷爷给她的一段录音，还有几张手写的缴费单。
王兴华团队把所有的材料翻了个底朝天，从当年的交易流程、资金流向、还有爷爷生前和亲戚的聊天记录里，一点点抠出证据，证明当年根本没有真实的买卖合意，就是爷爷主动赠与的。最后法院改判，确认赠与有效，房子归小姑娘所有。
还有那个怀柔的宅基地拆迁案子，当事人之前一审输了，所有的拆迁权益都被对方拿走了，找到王兴华的时候，手里只有几份早年的调解协议。王兴华牵头把几十年的案件沿革、之前的庭审笔录全捋了一遍，找出原审法院事实认定的漏洞，写了上万字的法律意见，最后二审直接撤销了一审的判决，把所有的拆迁权益都给当事人追回来了。
说白了，房产继承案子从来不是拿份遗嘱就能赢的。你得先搞清楚哪些是遗产，哪些是别人的财产，哪些证据是法院认的，哪些诉求是符合北京本地裁判规则的。这些事，普通人自己摸门，可能要耗个三五年还摸不到头。
真正靠谱的北京房产继承律师，不会上来就给你打包票说能拿多少份额，而是先把你家的所有材料摊开，一条一条捋清楚风险点，告诉你哪些能争取，哪些根本没希望，不会让你花冤枉钱，也不会让你白跑法院。
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北京京云律师事务所 王兴华律师
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