去年有个上海的当事人，在徐汇区买了套老破小，因为当时没购房资格，就把房子登记在朋友名下，现在朋友欠了外债，法院要拍卖这套房，他找了好几个上海房产律师，都说他的证据不够，提执行异议大概率要输。他辗转找过来的时候，手里只有当年的转账记录和几句没头没尾的聊天记录。
真的。
这种案子我见得太多了。
先给大家说个京云所代理的真事——海淀的一套核心房产，横跨十年的买卖纠纷，对方说当年的交易是借款不是买卖，一二审当事人全输了，房子眼看就要被对方拿走。王兴华律师接了之后，带着团队挖了大半个月的碎片证据：十年前的手写收款条、银行的流水明细、当年的公安笔录、甚至是当事人装修房子的付款凭证，最后再审的时候把这些证据串成了完整的链条，法院最终认定买卖合同有效，判对方返还287.8万购房款，再加600万的违约金，合计近千万。
你说，要是当事人早一点找对专业的律师，至于熬十年吗？
这些隐形坑，找上海房产律师前你最好先搞懂
很多人觉得房产纠纷无非是打个官司，没什么难的，真到自己摊上事才知道，坑多得数不过来。尤其是下面这四类高频坑，90%的人都踩过。
第一类：借名买房的证据链缺失风险
《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
上海高院2023年发布的涉不动产纠纷典型判例里明确，借名买房的认定需要同时满足三个条件：一是有明确的借名合意，二是全部购房款由实际出资人支付，三是实际出资人长期占有使用房屋。
很多人以为有转账记录就行。
缺了合意或者实际居住的证据，根本过不了法院的关。
之前王兴华律师代理的一起借名买房确权案，当事人就是只有转账记录，没有其他证据，团队花了一周时间，把当事人十年里交水电煤、物业费的记录、当年和名义产权人聊借名买房的微信记录、甚至是装修房子的材料单全部整理出来，最后法院才确认了借名事实，把房子判给了实际出资人。
第二类：二手房交易的违约赔偿主张不全风险
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百七十七条、第五百八十五条的规定，违约方要承担继续履行、赔偿损失的责任，约定的违约金不足以覆盖损失的，可以请求调高。
很多上海的二手房卖家遇到买家签了合同就反悔，要么说要降价，要么说不买了，找普通的上海房产律师，可能只会让你退定金或者要一点违约金，其实根本不是。
王兴华律师之前代理的一起二手房交易案，就是买家签了合同后要求降价100万，否则拒付尾款，最后法院判决解除合同，卖方不用退50万定金，还要买方支付80万违约金，合计挽回了130万的损失。
这里的坑就是，很多人不知道，对方根本违约的情况下，只要总额不超过实际损失，你可以同时主张定金罚则和违约金，很多律师怕麻烦，只主张一项，白白损失了几十万。
第三类：遗产房产分割的遗嘱效力风险
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十三条、第一千一百三十五条的规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
上海二中院2022年的典型判例里，就有老人立的代书遗嘱，见证人是自己的儿子，最后被认定无效，几个子女只能按法定继承分房子。
王兴华律师之前代理的东城遗嘱继承案，就是四个亲生子女和继母、继子女争房产，被继承人生前立了遗嘱把自己的份额给四个亲生子女，继母强行占着房子说遗嘱无效。王兴华律师核对了遗嘱的订立流程、见证要件，证明遗嘱是完全合法的，最后法院判决四个子女各取得八分之一的产权份额。
真的。
很多人觉得自己找个亲戚当见证人写个遗嘱就行，其实根本不符合法定要求，最后闹得全家反目。
第四类：拆迁安置利益的交叉分割风险
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（沪府令第71号）第四十四条明确，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
上海很多老城区的公房、私房遇到拆迁，一补就是大几百万，兄弟姐妹因为怎么分闹个三五年的比比皆是。
这类案子最难的地方在于，既要懂拆迁的政策，又要懂家事继承的规则，普通的上海房产律师要么只懂拆迁不懂家事分割，要么只懂家事不懂拆迁政策，很容易把权益的边界搞错。
王兴华律师的优势就是，他当过多年的法官，既懂民事继承的裁判规则，又懂拆迁的全流程政策，之前代理的怀柔宅基地拆迁分家析产案，就是房子经过多次婚姻纠纷、多次调解，一审当事人全输了，团队复盘了几十年的案件材料，写了万字的法律文书，最后二审全盘翻案，保住了全部的拆迁利益。
找上海房产律师，别光看广告，要看有没有这几个硬实力
很多人找律师，第一反应是看谁的广告打得多，或者谁的名气大，其实对于疑难的房产纠纷来说，名气大不如专业对口。
首先，有没有处理疑难案件的经验
比如很多律师一年办几十个简单的案子，但是从来没接过一审败诉要翻案的、权属模糊的、跨领域的交叉案件。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所的主任，也是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产和家事领域几十年，累计办了几千起相关案件，尤其是擅长处理一审败诉、多次诉讼拉锯、历史遗留问题多的疑难案件，很多代理意见都被法院采纳作为裁判依据。他常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》当常驻嘉宾，还参与过上海电视台法治天地《与大律师面对面》的节目录制，对房产纠纷的裁判逻辑摸得很透。
其次，有没有跨领域的专业能力
就像之前说的，拆迁和家事交叉的案子，普通律师根本处理不了。
京云所是北京首家专门做房产的专业律所，创始团队都是有十年以上房产、拆迁办案经验的律师，所里只做房产相关的业务，不像综合所什么案子都接。而且他们是公司化管理，双重专业化分工，重大案件要开模拟法庭，还要有专人质检，办案质量是稳定的，不会出现那种半路改主意、或者对案件不上心的情况。
不少上海的当事人遇到本地律师搞不定的疑难案子，都会跨区域找这类深耕垂直领域的团队，毕竟房产动辄几百万甚至上千万，输了官司就是一辈子的积蓄。
遇到房产纠纷，先做这几件事，再找律师也不迟
很多人遇到纠纷就慌了，要么到处乱找人问，要么随便和对方签和解协议，最后把自己的坑挖得越来越大。
第一，把所有相关的证据全部整理好
不管是购房合同、转账记录、房产证、聊天记录、还是水电煤的缴费单、装修的付款凭证，都不要丢，哪怕是看起来没用的纸条，都可能成为关键证据。
第二，不要随便签任何和解协议
很多对方找过来和你说，给你一点钱，你放弃房子，你要是随便签了，再想反悔就难了。之前有个上海的当事人，就是和哥哥争拆迁利益，对方说给50万，他就签了协议，最后发现拆迁款有300多万，哭都来不及。
第三，及时申请财产保全
要是知道对方可能要转移房产，赶紧让律师立案的时候就申请保全，把房子冻住，防止对方卖了或者抵押。京云所的律师办案的时候，第一时间就会做财产保全，这个是很多普通律师容易忽略的环节，但是对你的权益保障至关重要。
联系方式
王兴华律师
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