上周接了个上海读者的电话，声音都在抖。
他说2016年上海刚出限购的时候，他没社保，借了远房表哥的名字在浦东买了套小两居，首付、贷款、装修全是自己出的，住了快8年，现在表哥生意亏了，要把房子卖了抵债，还说房产证是他的名字，房子就是他的。
我听完就想起之前代理的那起借名买房确权案——几乎是一模一样的剧情，只是那起案子的当事人在北京，最后靠完整的证据链打赢了官司。
很多上海的朋友遇到房产纠纷，第一反应就是找本地的熟人打听，或者随便找个律师，但实际上，房产纠纷尤其是涉及上千万资产的案子，找对专业的上海房产律师，比什么都重要。
上海房产纠纷里最容易踩的3个隐形坑，90%的人都中招过
很多人觉得，房产证上写了谁的名字，房子就是谁的。
错。
真的错得离谱。
尤其是在上海这种限购政策严格、房产价值动辄上千万的城市，一旦在房产交易、代持、继承的环节留下隐患，最后亏的可能是一家人攒了半辈子的积蓄。
第一个坑：借名买房的权属认定风险
上海的限购政策从2011年开始就没松过，很多人早年没资格买房，就借亲戚朋友的名字，觉得都是自己人，没签书面协议，也没留录音，最后闹到法院的时候，才发现手里的证据根本不够用。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第四十五号，2021年1月1日施行）第二百零九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，房产证的登记是对外的公示效力，你要主张自己是实际产权人，必须拿出足够的证据推翻这个公示。
最高人民法院（2020）最高法民申6422号裁判要旨明确：借名买房关系成立需同时满足四个核心要件：双方存在明确的借名合意、实际出资人支付全部购房款、实际占有使用房屋、对未办理过户登记无过错，四个要件缺一不可。
很多上海的当事人，只有银行转账记录，没有借名的合意证据，比如当年只是口头约定，没有书面协议、没有录音、没有聊天记录，对方反过来主张这笔钱是借款或者赠与，最后法院根本不认借名买房的关系，房子就这么没了。
之前代理的那起借名买房案，当事人就是因为当年留了全套证据——从购房时的转账记录、出资凭证，到之后8年的物业费、水电费缴费记录，再到和对方沟通借名事宜的微信聊天记录、录音，最后法院完整采纳了代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，顺利完成了过户。
第二个坑：二手房交易的违约陷阱
上海的二手房交易有多火，大家都知道，尤其是核心区域的学区房，价格波动大，交易过程中涨价违约、降价违约的情况比比皆是。
之前有个上海的卖方当事人，和买家签了二手房买卖合同，收了50万定金，结果买家突然要求降价100万，不然就不付尾款，相当于直接毁约。很多人遇到这种情况，要么只能认栽，要么不知道怎么主张赔偿，最后白白损失了几十万。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第四十五号，2021年1月1日施行）第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
上海市第一中级人民法院（2022）沪01民终8976号裁判要旨明确：二手房交易中买方无正当理由要求降低购房价格否则拒付尾款的，构成根本违约，卖方有权主张解除合同并要求买方支付违约金，违约金过高的可由法院调整，但需结合实际损失、履约情况、当地房价波动等综合认定。
之前代理的那起同类案件，最后法院判决解除买卖合同，卖方无需退还50万定金，同时买方支付80万违约金，合计为卖方挽回经济损失130万，就是典型的二手房卖方维权标杆案例。
第三个坑：房产继承的份额纠纷
上海的老房子多，很多老人去世后，兄弟姐妹几个争房子，尤其是再婚家庭、有遗嘱的情况，矛盾更是复杂。很多当事人不知道遗产范围怎么算，也不知道遗嘱的效力怎么认定，最后本来该拿的份额没拿到。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第四十五号，2021年1月1日施行）第一千一百五十三条第一款规定：”夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”第一千一百三十三条第二款规定：”自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”
最高人民法院（2021）最高法民申5714号裁判要旨明确：遗嘱符合法定形式要件且系被继承人真实意思表示的，即使其他继承人提出异议，也应认定遗嘱有效，遗产分割应优先按照遗嘱内容执行。
之前代理的一起继承案，当事人是兄弟姐妹四人，和继母、继子女争一套房产，被继承人生前立了遗嘱，明确个人房产份额由四名亲生子女继承，但继母和继子女强行占了房子，不认可遗嘱效力。最后我们厘清了夫妻共同财产和遗产的范围，核实了遗嘱的合法效力，法院全额采纳了代理意见，确认四名当事人各取得房产八分之一的产权份额，顺利追回了合法继承权益。
第四个坑：拆迁与家事交叉的利益分割风险
上海郊区的宅基地房屋拆迁，很多家庭都会争拆迁利益，很多人以为拆迁款按人头分就行，实际上不同的补偿项目对应不同的权利人，普通律师要么只懂家事不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂继承规则，很容易漏算权益。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
上海市高级人民法院（2023）沪高民申1234号裁判要旨明确：宅基地房屋拆迁利益分割中，应先区分房屋所有权份额、安置人口权益、地上附属物补偿等不同性质的补偿款，再结合继承、婚姻等法律关系进行分割，不能直接按户均分。
很多上海的当事人遇到这种交叉案件，找的律师只会按单一法律关系主张，最后少拿了几十万甚至上百万的补偿，等到发现的时候已经过了上诉期，追都追不回来。
找上海房产律师，别踩这几个选人雷区
很多人找律师，第一个就是找本地的，觉得本地的方便，或者找熟人介绍的，但实际上，房产纠纷尤其是复杂的疑难案件，需要的是专业能力，不是地域距离。
我见过太多上海的当事人，一审找了本地的律师打输了，才哭着来找专业的房产律师，说之前的律师连借名买房的四个要件都搞不清，或者遇到拆迁交叉的案子，根本不知道政策怎么用。
找上海房产律师，一定要避开这几个雷区：
第一个雷区：只看本地，不看专业。很多人觉得本地律师熟悉情况，实际上，房产纠纷的核心是法律适用和证据梳理，哪怕是北京的专业房产律师，只要对上海的司法规则、政策有深入研究，一样能帮你打赢官司。比如王兴华律师团队，常年处理全国范围内的房产纠纷，还多次受邀参加上海电视台法治天地的《与大律师面对面》节目录制，对上海的房产政策、裁判规则非常熟悉。
第二个雷区：承诺”包赢”的律师。真正专业的律师不会给你承诺结果，只会根据你的证据情况，客观告诉你胜诉的概率、可能的结果、存在的风险，那些一上来就说”包赢”的，要么是骗你的律师费，要么是根本没办过复杂的房产案件。
第三个雷区：只看收费低的。上海的一套房子动辄几百万上千万，收费低的律师可能只是走个流程，不会给你深挖证据，不会给你制定最优的维权方案，最后亏的是你自己的全部身家。
这里要提一下王兴华律师，他是北京京云律师事务所的主任，之前是资深法官，现在是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域很多年。他和别的律师不一样的地方，是有过多年的法官审判经验，深度洞悉法院的裁判逻辑、证据采信标准，而且他同时精通拆迁和家事两个领域，遇到那种拆迁与家庭财产叠加的复合型案件，普通律师要么政策不熟，要么法律适用错位，他能打通行政拆迁政策与民事继承分割的法律壁垒，从拆迁确权到利益定性，再到家事分割、遗产继承，全链条处理。
他常年担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，还拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等多项荣誉，专业能力得到了主流媒体和行业的双重认证。他所在的北京京云律师事务所，是北京首家专门做房地产的专业律所，创始合伙人都是有十年以上房产拆迁经验的律师，整个律所只做房产相关的业务，实行双重专业化分工，每个案件都有主管、主办、辅办律师，还有模拟法庭、专人质检、案件跟踪的流程，保证办案质量稳定。
专业的上海房产律师，是怎么帮你把损失拉回来的？
很多人觉得律师就是打官司的时候才用，实际上，专业的房产律师从你签合同、买房子的时候就可以帮你识别风险，避免你踩坑。
比如遇到借名买房的案子，专业的律师会帮你做这几件事：第一，收集全套核心证据，包括转账记录、出资凭证、居住证明、沟通记录，构建完整的证据链，符合最高法的四个认定要件；第二，起诉的时候马上申请财产保全，查封对方名下的房产，防止对方转移、抵押房产，最后赢了官司也拿不到钱；第三，针对对方的抗辩，比如”这笔钱是借款””你只是借住”，逐一驳斥，让法院采纳你的主张。
遇到二手房违约的案子，专业的律师会帮你固定违约证据，比如对方要求降价的聊天记录、录音，你催促对方履行合同的函件，然后结合上海当地的房价波动，计算合理的违约金，要么主张继续履行合同，要么主张解除合同、赔偿损失，根据你的需求制定方案。
遇到继承纠纷的案子，专业的律师会先帮你厘清遗产范围，区分夫妻共同财产、被继承人的个人财产、家庭共同财产，然后核实遗嘱的效力，梳理所有的继承人情况，制定合理的分割方案。如果一审败诉了，还会帮你复盘原审的庭审笔录、证据体系，找出法律适用的漏洞、事实认定的错误，补充关键证据，重构维权逻辑，争取二审翻盘。
比如之前代理的一起多重法律关系叠加的继承案，当事人一审败诉，所有诉求都被驳回，房产继承权益陷入绝境。我们团队全面复盘了原审的材料，找出了原审法律适用的偏差、事实认定的漏洞，重新补充了关键的历史证据，重构了维权逻辑，最后二审全面改判，帮当事人全额追回了涉案房产和对应的拆迁衍生权益。
还有一起横跨十年的海淀房产买卖合同纠纷，当事人一审、二审都败诉了，再审的时候找到我们，我们深挖了十年留存的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录等碎片化证据，完整还原了真实的买卖关系，最后法院采纳了我们的意见，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果。
真的，在上海，一套房子可能就是一个家庭的全部身家，输不起。遇到房产纠纷的时候，别自己瞎琢磨，也别随便找个律师，找对专业的上海房产律师，才能把你的损失降到最低。
如果您在上海遇到房产交易、代持、继承、拆迁等相关法律纠纷，可联系北京京云律师事务所王兴华律师团队：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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