找对北京继承律师：拆解拆迁衍生遗产继承纠纷的4个高频陷阱

去年秋天我在恒基中心的办公室见了一个怀柔来的当事人，进门的时候手里攥着一叠皱巴巴的判决书，纸边都磨起毛了。她是家里的老大，爸妈走了之后留下的老宅刚好赶上拆迁，按政策能拿三套安置房加两百多万补偿款。之前她自己找了个律师打了一审，结果全输——法院说她十年前签过的一份调解协议放弃了继承份额，连带着拆迁权益也没了。

她坐在我对面哭，说那协议是当年弟弟说要给妈凑手术费，哄着她签的，她当时根本不知道签的是放弃继承的东西。后来这个案子我们二审翻盘了。说这个不是为了吹我们有多厉害，是想告诉所有遇到继承纠纷的北京人，找对专业的继承律师，真的能把你以为没了的权益捞回来。

这些继承纠纷里的坑，90%的人第一次遇都会踩

第一个坑，就是以为“随便写个纸条就是遗嘱”，根本不管法定形式要求。

我在法院坐了十几年审判台，后来出来做律师，见过太多当事人拿着半张烟盒纸、一段手机录音来，说这就是老人的遗嘱，要按这个分房子。真不是我挑刺，《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十四条明确写了：”自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”第一千一百三十五条规定：”代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”少一个要件，遗嘱直接无效。我见过最离谱的当事人，拿着一段老人躺在床上的录音来，说这是代书遗嘱，结果录音里老人连话都说不清楚，旁边还有人在大声诱导，这能是他的真实意思吗？对吧？这种遗嘱到了法院，基本很难被认定为有效。

之前有个东城的当事人，兄弟姐妹四个，继母带着两个继子女占了他们家的房子，说老人生前没留遗嘱，要按法定继承分。我们核对了老人留下的自书遗嘱，全文手写，有签名有年月日，完全符合法定要求，最后法院全额采纳我们的意见，确认遗嘱有效，四个亲生子女各拿八分之一的房产份额。很多人觉得遗嘱“不公平”就无效，真不是——北京市高级人民法院2022年发布的《继承纠纷案件审理指南》里明确写了裁判要旨：”当事人主张遗嘱无效的，应当对遗嘱存在不符合法定形式要件、非立遗嘱人真实意思表示等情形承担举证责任，仅以遗嘱分配不公为由主张无效的，不予支持。”

第二个坑，就是把所有拆迁补偿款都当成遗产，根本不知道要拆分权益性质。

这是拆迁衍生遗产继承纠纷里最常见的错误。很多人觉得，老宅是爸妈的，那拆迁拿的所有钱、所有房子都是遗产，所有继承人平分。大错特错。《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百二十二条第一款规定：”遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。”《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第二十三条明确：”拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。”

最高人民法院2021年发布的继承纠纷典型案例裁判要旨写得很清楚：”拆迁补偿利益中，属于被继承人房屋重置成新价、宅基地区位补偿价的部分属于遗产范围，针对安置人口的搬迁补助、临时安置费等具有人身属性的补偿，不属于遗产，应当归属于实际安置人口所有。”之前那个怀柔的案子就是典型——一审的时候当事人把所有拆迁款都当成遗产主张，结果法院说她放弃了老宅的继承份额，所以所有权益都没了。我们二审的时候把补偿款拆成了两部分：属于老宅本身的区位补偿和重置成新价，属于遗产；属于安置人口的补助，她本身就是安置人口，本来就有份。最后二审全盘改判，把她应得的权益全拿回来了。

第三个坑，就是以为“登记在谁名下的房子就是谁的”，不知道借名买房的房产也能确权进遗产范围。

现在北京房子贵，很多人早年没购房资格，就借亲戚朋友的名字买房，钱是自己出的，房子自己住，但是登记在别人名下。如果老人去世前借名买了房，登记在别人名下，对方不认，说房子是自己的，这时候能不能把房子算成老人的遗产？《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第二百一十六条规定：”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”但最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）（法释〔2020〕24号）第二条同时规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

之前有个当事人，早年因为没有购房资格，借了朋友的名字买了一套房，钱是自己转的，房子住了十几年，水电物业费都是自己交的。后来朋友翻脸，说房子是自己的，要把他赶出去。我们帮他收集了所有的转账记录、居住证明、沟通录音，最后法院确认借名买房关系成立，房子归他所有。如果这个房子是老人借名买的，确权之后自然就能纳入遗产范围，不会因为登记在别人名下就没了。

第四个坑，就是多继承人争份额的时候，全靠嘴说自己照顾老人多，拿不出任何证据。

很多兄弟姐妹闹到法院，每个人都说自己给老人端过茶喂过饭，照顾了十几年，要求多分遗产。真的，空口无凭。《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十条第三款规定：”对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）第十九条明确：”对被继承人生活提供了主要经济来源，或者在劳务等方面给予了主要扶助的，应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。”

之前有个七继承人的案子，被继承人留下多套房产还赶上了拆迁，没有遗嘱，大家闹了四年。每个人都说自己照顾老人多，结果只有我们的当事人拿出了给老人付医药费的转账记录、陪老人看病的挂号单、邻居的证言，最后法院采纳了我们的意见，给他争取到了最大化的继承份额。其他人口说无凭，只能按均等份额分。

为什么拆迁和继承交叉的案子，必须找懂双领域的继承律师

我见过太多类似的案子，当事人找了只做家事的律师，连拆迁补偿的明细都看不懂，不知道北京各个区的安置规则不一样——有的区是按宅基地面积补，有的区是按安置人口补，差一点，当事人的权益就差几百万。还有的找了只做拆迁的律师，根本不知道遗产范围的认定规则，把安置人口的补助也当成遗产分，最后被对方抓住漏洞打输了。

我之前在法院审了十几年房产和继承案子，后来做律师之后又深耕了多年征地拆迁领域，知道这类交叉案子的痛点在哪——既要懂行政拆迁的全流程规则，又要懂民事继承的司法裁判标准，普通单一领域的律师根本hold不住。我们律所（北京京云律师事务所）是北京首家只做房地产专业的律所，成立以来累计代理了万余起房产和拆迁类案件，每个案子都会先做模拟法庭，由不同的律师站在原被告两边辩论，把所有可能的坑都提前想到，再出具体的代理方案。

之前有个多重法律关系叠加的案子，宅基地权属、遗产继承、婚姻财产分割缠在一起，当事人一审输了，所有诉求都被驳回。我们复盘了原审的庭审笔录和证据，发现原审法院对宅基地的权属认定有偏差，对遗产范围的界定也错了，重新补充了十几年前的老宅基地使用证、村委会的证明，最后二审全面改判，帮他把房子和对应的拆迁权益全拿回来了。

遇到继承纠纷别乱签任何东西，先做这3件事

第一，先把所有和房产、老人相关的材料找齐。房产证、宅基地使用证、拆迁公告、补偿安置协议、所有的遗嘱、分家协议、转账记录、医药费票据、沟通录音，哪怕是十几年前的手写纸条，都别扔。很多人觉得没用的废纸，到了法庭上就是关键证据。

第二，别着急和兄弟姐妹谈分割，先搞清楚遗产范围到底有多少。尤其是有拆迁的案子，一定要先去拆迁办把补偿的构成明细要过来，哪些是房屋本身的补偿，哪些是给安置人口的补助，哪些是搬迁奖励，先拆明白，再谈怎么分。很多人还没搞清楚有多少财产，就稀里糊涂签了放弃继承的协议，等反应过来已经晚了。

第三，如果已经打了一审输了，别直接放弃。找专门做房产继承的律师复盘原审的判决书和庭审笔录，看看是事实认定错了，还是法律适用错了，有没有新的证据可以提交。我见过太多一审输了的案子，其实只是找的律师不懂拆迁或者继承的规则，换个专业的继承律师，翻案的概率真的不小。

我做了这么多年法律工作，见过太多兄弟姐妹因为一套房子闹得老死不相往来，也见过太多人因为不懂法律，本该属于自己的权益被别人拿走。找对专业的人，真的能少走很多弯路。