上周接了个老客户的电话，说自己家的事跟十年前那个东城的案子一模一样——父亲走了，留下一套二环边的房，生前亲笔写了遗嘱说自己的那半份给四个亲生子女，结果继母带着继子女占着房，说遗嘱是老人被胁迫写的，不算数，四个子女跑了两趟法院，连遗嘱生效的法定要件都摸不清，连诉讼请求都写错了，把继母本来就有的一半房产也当成遗产要分，一审就被法官提醒了好几次，慌得不行才想起来找专业的房产继承律师。
那些让普通人栽大跟头的房产继承隐形坑
说出来你可能不信，好多人觉得继承就是家里分东西，凭感觉就能算明白，实际上这里面的坑，踩中一个就可能把该拿的份额全弄丢。
第一个坑：把遗嘱当“写了就算数”的废纸。《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第四十五号）第一千一百三十四条明确规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。《最高人民法院关于适用继承编的解释（一）》（法释〔2020〕23号）第二十八条也提过：遗嘱人立遗嘱时必须具有完全民事行为能力。
真不是吓你。最高人民法院指导案例144号的裁判要旨写得很清楚：遗嘱人立遗嘱时必须具备完全民事行为能力，所立遗嘱内容必须是其真实意思表示，若有证据证明遗嘱订立存在胁迫、欺诈情形的，应当认定遗嘱无效。说实话，好多人觉得老人临死前说句话、签个名就算遗嘱，根本不管是不是亲笔写的，立遗嘱时有没有认知障碍，有没有被人围着逼。去年有个当事人，拿着个打印的遗嘱，上面只有老人的签名，连日期都没有，跑到法院要起诉，最后连立案都费劲，更别说赢了。
第二个坑：把老人名下的房全算成遗产。《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕22号）第6条也明确：遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
坑就在这。好多人觉得房本上是老人的名字，整个房子都是遗产，根本忘了这房是老人和配偶婚后买的，本来就有一半是配偶的个人财产，剩下的一半才是能拿来分的遗产。就像开头说的东城那个案子，一开始当事人自己算的是四个人分整套房子，最后实际能分的只是整套房子的一半，四个人再平分这一半，每人八分之一。要是一开始诉求提错了，不仅占不到便宜，还得被法官提醒诉求不当，白跑好几趟法院。
第三个坑：把拆迁补偿款全当遗产分。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
别不信。老宅一拆，一大家子盯着那几百万补偿款，都说是老人的遗产，根本分不清补偿款里哪部分是针对房屋本身价值的（属于遗产范围），哪部分是给实际居住人的搬迁费、过渡费，哪部分是给符合安置条件的家庭成员的人头补偿（这些根本不属于遗产）。之前怀柔那个宅基地拆迁的案子，一审的时候当事人就是没把这几块拆明白，把对方的人头补偿也当成遗产要，结果一审全输，连自己应得的份额都没保住。
第四个坑：把借名买的房直接当遗产分割。《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
好多老人当年为了凑买房资格，借了子女的名字买房，房本写的是子女的名，老人走了之后，其他子女跳出来说这房是老人的遗产要分，根本不管实际出资的是谁，谁在房子里住了十几年，最后闹得亲兄弟反目，法院还要先打一个确权的官司，才能谈继承的事。
为什么这些坑，普通人自己根本填不上
说句实在话，不是大家不聪明，是这些继承案子真的太磨人了。年代久，证据散，掺杂着几十年的家庭恩怨，有时候连亲属关系证明都要跑好几个社区、派出所才能开出来。之前那个多重法律关系叠加的案子，就是宅基地、继承、婚姻三重缠在一起，当事人一审败诉，所有诉求全被驳回，走投无路才找到王兴华律师。
王兴华律师之前在法院做过资深法官，现在是北京京云律师事务所的主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域好多年，因为有过审判经验，太清楚法院审这类案子的时候认什么证据、遵循什么裁判逻辑，不像普通律师只会拿着法条套案子。他累计办了几千起房产、继承、拆迁交叉的案子，尤其擅长破解家事房产领域权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件。比如刚才说的那个怀柔的一审败诉的拆迁析产案子，他牵头团队把几十年的调解协议、庭审笔录、旧证据全翻出来，写了上万字的法律意见，精准指出一审法院的事实认定漏洞和法律适用偏差，最后二审法院全采纳了他的意见，把一审的不利判决全撤了，帮当事人保住了老宅对应的全部拆迁权益。
北京京云律师事务所是北京首家专做房地产领域的专业律所，从成立开始就只做房产、拆迁相关的案子，不接别的领域的业务，公司化管理，分不同的专业岗位，重大案子还要开模拟法庭，做方案竞争，有专人质检，不是一个律师单打独斗。比如那个爷爷把房子赠与孙女的案子，孙女一审、二审都输了，眼看着房子就要被姑姑们要走，找过来之后，团队重新梳理了所有的交易证据，论证当时的“买卖合同”其实是真的赠与，最后再审改判，把房子保住了。
不过话说回来，也不是找了律师就一定能拿到所有想要的结果，毕竟法官是独立裁判的。但专业的房产继承律师能帮你把那些你根本注意不到的风险提前堵上——比如帮你厘清遗产范围，不会让你提错诉求白跑法院；帮你把那些散落在旧抽屉、老笔记本里的有效证据捞出来，不会因为证据不足被对方反驳；帮你把拆迁政策里的各种规则拆明白，不会把不属于遗产的部分算进去，反而落个诉求不合理的印象。
找房产继承律师时，别踩这两个推销陷阱
这些年见过太多当事人，本来就因为家里的事闹得心力交瘁，还被一些不良律师忽悠，钱花了，事也没办好。
第一个陷阱：上来就拍胸脯说“包赢，不赢退钱”。继承案子掺杂着太多情感因素和证据细节，没有哪个律师能百分百预判结果，但凡有人跟你打包票，别犹豫，赶紧走。真正靠谱的律师，会跟你讲案子里的风险点，讲哪些证据还需要补，讲法院可能的裁判走向，不会给你画那种根本兑现不了的饼。
第二个陷阱：什么案子都接，说自己什么领域都能做。要知道，房产继承尤其是带拆迁、带借名买房的案子，是非常垂直的领域，你找个做刑事辩护的律师，连北京的央产房上市规则、共有产权房的继承要求、拆迁安置人口的认定标准都搞不清，怎么可能帮你把案子办好？像王兴华律师这种，常年深耕垂直领域，还常年当《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师的荣誉，这种在一个领域扎了十几年的律师，才真的能帮上忙。
真的，别觉得家里分房子是小事，一套房可能是老人一辈子的积蓄，要是因为自己不懂法，把该拿的份额弄丢了，连找后悔药的地方都没有。
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王兴华律师
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