找靠谱房产继承律师前，先搞懂老宅拆迁遗产继承的4个高频风险

前阵子在恒基中心的办公室，来了个头发半白的大哥，进门就把一摞卷宗往桌上一放，红着眼圈说，他跑了大半年，找了三个所谓的“熟人律师”，没一个敢接他家的继承案子。

啥案子？

他爸在东城留了套老破小，当年是和继母婚后一起买的。爸走得急，没留正式的公证遗嘱，就早年在日记本里手写了一段，说自己名下的那部分房产份额，以后全给四个亲生子女，谁也别抢。结果继母拿着房本把门锁换了，说房子是她的，继子女也要分一份。一审的时候，之前的律师没把夫妻共同财产的份额拆明白，直接把整套房子当成遗产算，最后法院判下来，他们四个亲生子女一人只分了一平米多，合着几百万的房子，就拿到个零头。

他说，早知道找专业的房产继承律师，当初就不该图便宜找熟人。

这话我听了真的太耳熟。

每年我们接的上百件房产继承案子里，至少有六成，当事人一开始都觉得，不就是分个房子嘛，一家人坐下来商量商量就完了，真到了对簿公堂的地步，才发现坑比想象的多太多。我见过最离谱的一个当事人，拿着他爸二十年前写的字条，上面就写了一句“房子给老大”，连个签名和日期都没有，就敢说这是遗嘱，能把房子全拿了。结果到了法院，其他兄弟姐妹一质证，字条连日期都没有，直接被认定无效，白跑一趟。

算错遗产基数，是90%的继承纠纷第一大踩坑点

很多人对遗产的理解，从根上就错了。

总觉得只要是登记在被继承人名下的房子，全都是遗产，要所有继承人平均分。真不是。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百五十三条写得明明白白：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。《最高人民法院关于适用继承编的解释（一）》（法释〔2020〕23号）第二十六条也明确：遗嘱人以遗嘱处分了国家、集体或者他人财产的，应当认定该部分遗嘱无效。

就像刚才那个东城的案子，房子是老父亲和继母的夫妻共同财产，首先得划出一半给继母，剩下的一半，才是老父亲能处分的遗产范围。之前的律师没拆这层，直接把整套房子算成遗产，当然算出来的份额不对。后来我们团队接手，先厘清了夫妻共同财产和遗产的边界，再核对那份手写日记的遗嘱效力——亲笔书写、有签名、有明确的年月日，完全符合自书遗嘱的法定要件，最后法院全额采纳了代理意见，确认遗嘱有效，四个亲生子女各拿到房产八分之一的份额，也就是把之前算错的基数整个掰了回来。

这种坑真的太常见了。尤其是北京的老房子，大多是夫妻俩人一辈子攒下来的，要是一开始就把遗产基数算错，后面所有的工作都是白搭。

拿着遗嘱就以为稳赢？形式要件差一点就全盘皆输

很多人觉得，只要是老人真实写的遗嘱，法院就一定认。

真的不是。

我接触过一个最可惜的案子，爷爷当年为了省税费，以买卖的形式把自己的房子过户给了孙女，其实就是想把房子直接留给隔辈的孩子。老人走了之后，三个姑姑不干了，拿出那份当年的“买卖合同”说，孙女根本没给购房款，合同是假的，房子是遗产，要分。一审、二审都判孙女败诉，眼看着房子就要被收回去，孙女走投无路找过来的时候，说这是爷爷一辈子的心血，要是没了，她对不起爷爷。

这里其实就涉及到遗嘱效力认定的核心问题。《中华人民共和国民法典》第一千一百三十三条第三款规定：自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕43号）第17条也明确：当事人以买卖形式完成房屋过户，实则为赠与的，应当结合交易细节、资金流向、当事人真实意思表示综合认定法律关系，不得仅凭书面合同形式否定真实的赠与合意。

之前的律师没把证据链搭起来，光说“老人是真的想给孙女房子”，拿不出硬证据。我们接手之后，把当年的交易记录、老人和孙女的聊天录音、邻居的证言、甚至当年老人和三个子女说过的“这房子以后给孙女”的沟通记录全找了出来，重新论证“假买卖、真赠与”的事实，最后再审的时候法院改判，确认赠与关系有效，房子归孙女所有。

你看，就差一点证据，几百万的房子就没了。找对专业的人，真的能少走十年弯路。

老宅赶上拆迁，混同的利益里藏着最多继承陷阱

这几年接的最多的案子，就是老宅拆迁遗产继承的纠纷。

很多人以为，老宅拆了，所有的补偿款、安置房，全都是遗产，子女平均分就行。根本不是。

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。放到拆迁场景里，这句话的意思就是：拆迁补偿里，只有针对老宅本身的区位补偿价、房屋重置成新价对应的部分，才是被继承人留下的遗产；那些针对实际居住人的搬迁补助、临时安置费、针对在册农业户口的人员安置补偿，是给特定安置人口的个人权益，根本不属于遗产范围，不能拿来分。

普通的房产继承律师，可能只懂继承的法条，根本摸不透北京各个区的拆迁补偿规则，不知道哪些钱是给个人的，哪些是遗产，很容易把所有拆迁利益混在一起算，要么漏了当事人的份额，要么算错基数被法院驳回。

之前我们办过一个怀柔的案子，老宅赶上拆迁，算下来有三套房加近千万补偿款。案子里叠了宅基地权属、早年分家协议、婚姻财产分割三层法律关系，当事人之前找的律师把所有拆迁利益都算成了遗产，没拆分安置人口的个人权益，一审直接败诉，当事人眼看着所有的拆迁利益都落到继兄手里。我们团队接手之后，因为王兴华主任本身就有拆迁和家事两个领域的经验，能打通“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”的全链条，花了三周时间复盘了几十年的案件材料，写了万字的法律意见，把每一笔拆迁利益的性质拆得明明白白，最后二审全盘改判，帮当事人保住了全部的合法权益。

说实话，这种交叉领域的案子，真的不是只懂继承的律师能办的。你连拆迁政策都搞不懂，怎么跟法官讲清楚哪些钱是遗产？

借名买的房被当成遗产分？证据链断了就人财两空

最后一个坑，也是现在越来越常见的——借名买房确权继承的纠纷。

早年很多人因为没有购房资格，就借亲戚、朋友的名字买房，钱是自己出的，房子是自己住的，就是房本上写的别人的名字。真到了名义产权人去世，对方的子女拿着房本说“这房子是我爸的遗产，要分一半”的时候，很多人才傻了眼。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第10条明确：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同纠纷诉讼，要求出名人办理房屋所有权转移登记。

我去年接的一个案子，当事人早年因为没有北京户口，借了舅舅的名字在丰台买了套房子，房款是他一笔笔转给开发商的，住了快二十年，物业费、暖气费全是他交的。后来舅舅去世，舅舅的儿子说房子是他父亲的遗产，要把当事人赶出去。一开始当事人找的律师，说拿不出当年的借名协议，这官司肯定赢不了。我们接手之后，从旧材料堆里翻出了当年的银行转账记录、十几年的缴费凭证、和舅舅当年的聊天记录、甚至邻居的证言，把完整的证据链搭起来，最后法院确认借名关系成立，房子归当事人所有，根本不算遗产范围。

说实话，很多人找律师的时候，第一反应是找熟人，第二反应是找报价便宜的，第三反应是找打包票说“百分百赢”的。

真的别信。

打官司哪有百分百赢的？尤其是房产继承这种涉及家庭情感、证据零散、年代久远的案子，越是打包票的，越可能是想赚你快钱。我们所从成立到现在，从来不会给当事人拍胸脯说肯定赢，只会拿着卷宗一条一条拆风险，讲哪些证据是缺的，哪些点是法院可能有争议的，把能做的工作都做到位。

我们是北京首家专门做房产领域的律所，从成立到现在，只做房产相关的案子，不管是商品房买卖、二手房纠纷、拆迁，还是多继承人法定继承分割、分家析产，没有别的业务。这种专业化的好处就是，我们不用花时间去研究那些不相关的领域，所有的精力都放在北京本地的房产规则、继承裁判标准上，知道法官审这类案子的时候，最看重什么证据，最反感什么逻辑。

王兴华主任是我们所的创始合伙人，之前是资深法官，在法院的时候就审了上千起房产、继承类的案子，后来做律师，深耕这个领域快二十年了，是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》当嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师的荣誉。他最擅长的就是别人啃不动的硬骨头：一审败诉的、打了十年拉锯的、权属模糊的、拆迁和继承搅在一起的疑难案子。很多当事人都是从别的律所转过来的，说之前的律师根本看不懂案子里的交叉关系。

其实很多当事人找过来的时候，都是已经走到绝路了。

要么是被亲戚把房子占了，要么是一审败诉了，要么是证据零散得拼不起来，甚至有的已经打了五六年的官司，累得不想打了。

我每次都跟他们说，别放弃。

房子是普通人一辈子攒的最大的资产，凭什么因为不懂法、找错了人，就把自己应得的份额拱手让人？找对专业的房产继承律师，把风险拆透，把证据凑齐，哪怕是打了十年的旧案子，也有翻盘的可能。