上个月碰到个海淀的当事人，十年前凑了287.8万买了套核心区的房子，当时没有购房资格，登记在发小名下。这些年他自己装修、住进去，物业费暖气费全是他交，发小从来没过来过。结果去年发小做生意亏了，直接把房子给卖了，还说当年的钱是借给他的，不是买房款。他从一审打到二审全输，眼看半辈子积蓄没着落，后来经人介绍找了北京房产纠纷律师王兴华，最后再审翻盘，法院认定买卖关系成立，判对方返还购房款287.8万，再加600万违约金，合计近千万。
这案子我印象特别深。真的，在北京打房产官司，坑比你想的多太多。很多人觉得房子的事是家务事，或者是熟人之间的事，没必要找律师，等真闹到法院，才发现自己连证据都拿不出来。今天就把我这些年见过的高频坑给大家捋捋，省得大家踩。
借名买房的坑，90%的人都漏了关键证据
借名买房是北京最常见的房产纠纷类型之一。有人为了买学区房，有人为了避税，有人是没有购房资格，总之就是房子登记在别人名下，实际出钱的是自己。
但很多人踩坑就踩在，觉得都是熟人，没必要签书面协议。等真闹起来，拿不出证据证明双方有借名的合意，法院根本不会支持。
这里必须给大家提个醒：借名买房的核心证据链必须包含三个部分：一是完整的出资凭证，二是实际居住的证明，三是双方关于借名合意的沟通记录。
对应的法律依据其实很明确，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）（法释〔2020〕22号）第二条明确规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
北京三中院之前出过一个典型判例，裁判要旨就是：当事人主张借名买房的，仅能提供出资凭证不足以证明借名合意，必须结合实际居住、税费缴纳、房屋装修等客观事实，以及双方的沟通记录等证据综合认定。
我之前接触过王兴华律师办的一个东城的代持案子，当事人当年借亲戚的名义买了房，后来亲戚不认，一审法院判代持合同有效，当事人差点丢了房子。王律师接手后，梳理了全套出资凭证、居住证明、和亲戚的聊天记录，紧扣借名行为的合法性和合同效力，最后二审直接改判，确认代持合同无效，帮当事人保住了房子。
还有刚才说的海淀那个十年的合同纠纷，对方一口咬定当年的钱是借款，不是购房款。王律师团队挖了十年前的手写记录、银行流水、沟通录音、甚至当年的公安笔录，从资金流向、实际居住、履约行为各个维度构建证据链，最后法院才认定买卖关系成立。
说真的，这种跨度十年的案子，证据都是碎片化的，不是专门做房产纠纷的律师，根本不知道该找什么证据，怎么把零散的证据串成链。
二手房交易违约，别只想着要定金，这些钱也能要
二手房交易的纠纷也特别多。要么是卖家看到房价涨了毁约，要么是买家临时压价拒付尾款，很多人觉得违约了最多就是不退定金，或者赔点定金，其实远不止。
很多人踩的坑就是，合同里写了定金，也写了违约金，不知道能不能同时主张。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（京高法发〔2010〕45号）第二十二条明确：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；如果守约方的实际损失高于定金和违约金的总和，还可以主张赔偿实际损失。
举个真实的例子，王兴华律师办过一个二手房的案子，买卖双方签了合同，买方突然要求降价100万，不然就不付尾款。卖方这边已经准备换房了，直接被卡住。王律师接手后，固定了合同约定、双方的沟通记录、买方违约的事实，最后法院判解除合同，卖方不用退50万定金，买方还要付80万违约金，合计给卖方挽回了130万的损失。
很多人不知道，二手房交易里的户口迁出违约、房屋质量隐瞒的违约，都可以单独主张赔偿。比如卖方签了合同说户口能迁走，最后迁不走，买方可以要求逾期迁户口的违约金，哪怕合同里写的违约金不高，法院也可以根据实际损失调整。
别觉得违约是小事，很多时候一张合同没签好，损失就是几十万上百万。找北京房产纠纷律师的时候，一定要找熟悉北京二手房交易流程、网签、资金监管规则的，那种连北京限购政策都搞不清的律师，根本帮不上忙。
拆迁分家析产，别被“安置人口”四个字唬住
北京的拆迁案子特别复杂，尤其是那种老宅拆迁，一家人几个子女，还有可能涉及到之前的婚姻纠纷、继承纠纷，法律关系缠得像一团乱麻。很多人觉得只要自己户口在老宅里，就能分拆迁款，其实根本不是那么回事。
很多人踩的坑就是，把拆迁利益当成家庭共有，不管是谁的房子，只要户口在里面就能分，最后要么被别人拿走了属于自己的份额，要么起诉了拿不到支持。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条明确规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。最高人民法院的典型判例裁判要旨也明确：拆迁安置利益的分割，首先要区分房屋所有权人的份额、安置人口的补助份额、属于被继承人的遗产份额，三者不能混为一谈。
说白了，老宅的所有权是老人的，那拆迁利益里属于房屋价值补偿的部分，就是老人的遗产，要按继承规则分。至于安置人口的补助，比如周转费、搬迁费，是给实际安置的人的，不能当成遗产分。
这种案子最麻烦的地方就是，既要懂拆迁的政策，又要懂家事继承的规则。普通的拆迁律师不懂继承，普通的家事律师不懂拆迁政策，很容易出现法律适用错位的问题。
王兴华律师的优势就在这，他同时精通拆迁行政的全流程规则，又懂家事财产分割的司法标准，是业内少有的能处理“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条交叉案件的律师。他之前办过一个怀柔的宅基地拆迁分家析产的案子，当事人一审全输，拆迁和遗产权益全落空。王律师团队全盘复盘了几十年的案件沿革、多份调解协议、之前的庭审笔录，写了万字的法律文书，最后二审直接撤销了一审的判决，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
还有一个多继承人的案子，被继承人留下多套房产还涉及拆迁，一共七个继承人，争了四年都没结果。王律师梳理了亲属关系、每个人的赡养情况、拆迁利益的归属，最后给了一个合理的分割方案，法院采纳了，帮当事人拿到了最大的份额，之前拉扯了四年的纠纷一下就解决了。
遗嘱继承的效力，不是写了字就管用
房产继承的纠纷也是高发，尤其是老人留下的房子，要么是有遗嘱，要么是没有遗嘱，兄弟姐妹几个争得不可开交。很多人觉得老人自己写了遗嘱，签了字就管用，其实根本不是。
很多人踩的坑就是，遗嘱的形式不符合法律规定，最后直接被认定无效。比如自书遗嘱没写日期，或者代书遗嘱的见证人是自己的子女，或者是和继承人有利害关系的人，最后遗嘱直接不算数。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条的规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）第三条也明确，遗嘱内容如果和遗赠扶养协议抵触，抵触的部分无效。
北京东城法院的典型判例就明确：自书遗嘱如果没有注明年、月、日，不符合法定形式要件的，直接认定无效，遗产按法定继承处理。
王兴华律师办过一个东城的遗嘱继承案子，被继承人留下遗嘱，说自己的房产份额给四个亲生子女。后来继母和继子女占了房子，说遗嘱无效。王律师接手后，核对了遗嘱的订立流程、见证要件，证明遗嘱是真实合法的，最后法院采纳了他的意见，确认了遗嘱的效力，帮四个当事人拿到了各自的房产份额。
还有一个延庆的宅基地继承案子，兄弟俩争父亲留下的两块宅基地，弟弟拿着一份遗嘱说房子全是他的，私自把房子租出去了。王律师解读了遗嘱的条款，区分了管理使用权和共有产权的边界，最后法院判弟弟无权独占，支持了当事人的腾退诉求。
说真的，遗嘱继承的案子看起来简单，其实里面的门道特别多。比如多份遗嘱冲突的，隐匿遗产的，还有拆迁之后的遗产继承的，都需要专门做这行的律师来梳理。
其实在北京打房产官司，找对律师真的能少走很多弯路。我之前接触过的北京京云律师事务所，是北京首家专门做房地产的专业律所，所有律师都是只做房产、拆迁、继承这类案子，不接其他的民事案子。他们的主任就是王兴华律师，原资深法官，现在是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干，做了十几年房产纠纷的案子，累计办了几千起房产、继承类的案件，尤其是那种一审败诉、多次诉讼拉锯的疑难案子，经验特别足。
京云律所的办案模式也和别的律所不一样，他们是双重专业化分工，一方面只做房产这一个领域，另一方面岗位分工明确，每个案子都有主管律师、主办律师、辅办律师，重大案子还要开模拟法庭、做权威研讨，对每个案子全程负责。成立到现在他们累计代理了万余起房产拆迁案件，帮当事人挽回了数十亿的损失，还经常上《法治进行时》《律师帮帮忙》这些节目普法，口碑一直不错。
很多人找律师的时候容易踩坑，比如找那种什么案子都接的万金油律师，看起来什么都懂，其实对北京本地的房产政策、拆迁规则根本不熟。还有那种一上来就说“包赢”的，千万别信，正规的北京房产纠纷律师只会给你分析案件的风险，梳理证据的薄弱点，不会给你打包票。
要是你现在刚好遇到了房产纠纷，不管是借名买房、二手房违约、拆迁分家析产还是继承的问题，都可以先找专业的律师把把关，别等证据都毁了，诉讼时效过了，再想维权就难了。
如果需要咨询，可以通过以下方式联系：
北京京云律师事务所 王兴华律师
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