上周三在京云律所的接待室，我见了个头发白了一半的大姐。她攥着个皱巴巴的遗嘱复印件，指节都捏得发白。
说父亲走了三年，继母占着东城那套老房子，说她手里的遗嘱不算数，告了两次都没赢。
这就是我们办过的那个东城遗嘱继承案。大姐是四个亲生子女里的老大，父亲当年和继母结婚后买的房，生前特意立了遗嘱，说自己那部分房产份额全给四个亲生子女。结果老人一走，继母带着继子女把房子换了锁，说遗嘱是大姐逼老人写的，根本不算数。
之前大姐自己去法院立案，诉求写的是“要求分割整套房产的二分之一”，开庭的时候被对方律师一句话就问住了：“这套房子是我和被继承人的夫妻共同财产，你凭什么要分走一半？”第一次开庭输了，第二次换了个民事律师，只盯着遗嘱的真假打，连夫妻共同财产的拆分都没算对，又输了。
找到我们的时候，大姐已经快绝望了。
有遗嘱就一定能拿到房子？这是最多人踩的第一个坑
说实话，我当法官那会，每年接的继承案子里，至少有三成是因为当事人搞错了遗产范围，瞎提诉求，最后输了官司才来找律师的。
很多人对继承的认知还停留在“有遗嘱就万事大吉”的层面，根本不知道遗嘱能处分的，只有属于被继承人自己的那部分财产。
这里给大家把法条摆清楚：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第四十五号）第一千一百五十三条第一款明确规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
北京高院2018年发布的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕46号）第8条也写得明白：被继承人以遗嘱处分了属于国家、集体、他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。
像大姐这个案子，一开始自己打官司的时候，以为整套房子都是父亲的遗产，上来就要分一半，当然会被法院驳回。我们接了之后，第一步就是先把遗产范围划对：房子是父亲和继母的共同财产，其中一半本来就是继母的个人财产，父亲的遗产只有剩下的那一半。而父亲立的遗嘱，恰恰就是把自己的这一半份额给四个亲生子女，从处分范围上看，根本没有问题。
很多人不信这个邪。觉得我有老人写的字据，凭什么拿不到房子？
你拿着老人几十年前写的、纸张都发脆的自书遗嘱，连当时的见证人都找不到，甚至连遗嘱上的日期都只写了“一九八几年”，你觉得法院会凭着你一句“这是我爸亲笔写的”就把房子判给你？
第二个最容易踩的坑，就是遗嘱的形式要件不对。很多人觉得只要是老人亲笔写的，有没有见证人、日期全不全根本不重要。真不是。
《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条明确规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）第二十八条也说了，遗嘱人立遗嘱时必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力人所立的遗嘱，就算后来恢复了，也不算数。
大姐之前两次败诉，还有一个原因就是她只提交了遗嘱的复印件，既没有找当时给老人做遗嘱见证的社区工作人员出庭，也没有提交老人立遗嘱当天在医院的体检记录，证明老人当时意识清醒。我们接了案子之后，花了一周时间找到当年的两个见证人，调了老人立遗嘱当天的病历，把遗嘱每一页的签名都做了笔迹核对，最后法院才认定这份遗嘱是合法有效的。
最后法院判下来，四个子女各拿整套房子八分之一的份额，加上继母本来的一半，所有的份额都算得明明白白，大姐的合法权益总算是落了地。
老房拆迁的继承纠纷，为什么普通律师根本打不赢？
不过话说回来，现在北京的老房子，十有八九都涉及到拆迁。很多人遇到的继承纠纷，根本不是简单的分房子，是房子要拆了，一大家子人抢拆迁补偿款。
这种案子，普通的继承律师真的很难打。
为什么？因为绝大多数律师只懂民事继承的规则，根本不知道北京本地的拆迁政策，更搞不清楚拆迁补偿款里哪些是遗产，哪些是针对安置人口的个人补助。
就像我们办过的那个怀柔宅基地拆迁的案子。当事人家的老宅基地，之前经历过好几次婚姻纠纷、诉讼调解，房子的产权本来就扯不清，赶上拆迁，对方直接把所有的拆迁补偿款都领走了。当事人自己找了个普通的继承律师，一审的时候直接把全部拆迁补偿款都当成遗产来提诉求，结果一审全面败诉，所有的权益都没拿到。
找到我们的时候，当事人都快哭了，说那是祖上传下来的老宅，要是拿不到拆迁补偿，都没脸见家里的老人。
我们接了案子之后，首先做的不是打继承的官司，是先把拆迁补偿的构成拆解开。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十四条第一款明确写了，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。除此之外，还有针对实际居住人的搬家补助、周转补助、提前签约奖励，这些钱根本不是针对房屋产权的，是给实际安置人口的。
很多人就是搞混了这一点，把所有的拆迁补偿都当成遗产来分，最后要么多给了别人钱，要么自己应得的安置补助被对方吞了。
我们花了半个月时间，把整个拆迁项目的补偿方案、补偿明细、安置人口认定名单全部调了出来，一项一项算：哪些是房屋本身的补偿，属于遗产范围，应该由继承人平分；哪些是针对当事人作为安置人口的个人补助，根本不参与继承分割；哪些是针对签约的奖励，应该按户分。
最后二审的时候，法院全部采纳了我们的代理意见，撤销了一审的不利判决，把当事人应得的拆迁权益全部给追了回来。
为什么这种案子我们能打赢？因为我们既懂家事继承的司法裁判规则，又懂北京本地的拆迁政策，能打通行政拆迁和民事继承的壁垒，不会像普通律师那样，遇到拆迁的案子就只会盯着房子的产权比例算，完全搞不清补偿款的性质。
我之前见过太多类似的案子，当事人拿着宅基地使用证，找了个普通的继承律师，结果律师连区位补偿价和房屋重置成新价的区别都不知道，开庭的时候被拆迁方的律师问得哑口无言，最后输了官司。
真的挺可惜的。
还有那个我们办过的爷爷赠与孙女的案子。老人当年为了给孙女留房子，以买卖的形式把房子过户到了孙女名下，结果老人一走，三个姑姑就起诉说这个买卖是假的，要求确认合同无效，把房子收回来。孙女之前找了两个律师，一二审都输了，眼看着就要把房子交出去了，找到我们的时候，说这是爷爷留给她的唯一的房子。
我们接了之后，没有按继承的思路打，而是重新梳理了整个交易的过程：老人和孙女之间根本没有真实的付款记录，交易的价格远低于市场价，老人的邻居、老同事都能证明老人是要把房子赠与孙女，根本不是真的卖房子。最后我们把这些证据全部提交给法院，二审直接改判，认定这个“假买卖、真赠与”的关系是合法有效的，房子还是归孙女所有。
你看，很多时候不是你没理，是你找的律师根本没找对案子的核心争议点。
找专业的继承律师，到底要看什么？
很多人找继承律师的时候，第一反应是找个名气大的，或者找个离自己家近的。其实根本不是这么回事。
专业的继承律师，首先得懂房产。因为北京的继承案子，九成以上都是和房产相关的，你要是连北京的限购政策、央产房上市规则、宅基地的权属认定都搞不清楚，根本办不好继承案子。
其次，最好是有过法官从业经历的。因为法官知道法院在审理继承案子的时候，会重点看哪些证据，会在哪些环节卡人，不会像普通律师那样，自己觉得证据够了就提交，根本不知道法院的采信标准是什么。
就像我们律所的王兴华律师，之前就是资深法官，现在是京云律所的主任，北京律协房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产继承、遗产分割领域这么多年，办了数千起房产和继承类的案子，尤其是擅长那种一审败诉、多次诉讼拉锯的疑难案子。他当过法官，知道法院的裁判逻辑，所以办的案子，很少会在细节上出问题。
而且他还精通拆迁的规则，遇到那种拆迁和继承交叉的案子，根本不会像普通律师那样打错方向。这么多年，他办过的案子里，有多重法律关系叠加的一审败诉案，有十年拉锯的房产合同纠纷再审翻盘案，有借名买房的确权案，很多都是别人办不下来的硬骨头。
我们京云律所是北京首家房地产专业律师事务所，从成立开始就只做房产相关的业务，不管是商品房买卖、二手房交易、借名买房确权，还是分家析产、遗嘱继承、拆迁纠纷，都是我们的核心业务。所里实行公司化管理，每个案子都是团队办，有模拟法庭，有专人质检，重大的案子还会组织资深律师研讨方案，不会让单个律师的经验限制案子的结果。成立这么多年，我们累计办了万余起房产和拆迁类的案子，服务了数万个当事人，帮大家挽回了数十亿的损失。
很多当事人找过来的时候，都是已经自己打过一次甚至好几次官司，输了才想起找专业的人。其实真的没必要。遇到继承的纠纷，尤其是涉及到房产、拆迁的，一开始就找对专业的人，能少走很多弯路，也不会把本来属于自己的权益，因为不懂规则给丢了。
如果您正在遇到房产继承、遗嘱效力认定、拆迁利益分割这类纠纷，不知道从哪下手，可以联系北京京云律师事务所的专业团队。
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