房产律师：北京借名买房确权、遗产继承纠纷的败诉翻案风险拆解

去年深秋，我在京云律所的接待室见了海淀的张阿姨。她攥着个磨破边角的文件袋，倒出来的东西散了半桌：手写的购房协议、皱巴巴的银行转账回单、十年前的物业费缴费记录，甚至还有半张当年装修买瓷砖的收据。

她十年前攒了一辈子的钱，买了远房表弟名下的一套学区房。当时表弟说自己刚卖了房要腾资格，过两年再办过户。这一等，就是十年。

去年表弟突然变卦，说房子是自己的，当年张阿姨转的钱是借给他的购房款，不是买房的钱，要求张阿姨腾房。

张阿姨先自己去立案，一审输了。二审找了个普通律师，还是输了。她坐在接待室里哭，说“我活了大半辈子，就这一套房，怎么就成别人的了”。

后来这个案子，王兴华律师接了。

证据散成渣，是90%房产纠纷败诉的核心原因

很多人遇到房产纠纷的时候，总觉得“我有理就行”，根本没意识到法院判案看的是证据链，不是谁嗓门大。

就像张阿姨的案子，一开始她手里的证据全是零散的：转账没备注“购房款”，没有书面的借名买房协议，甚至连当年的聊天记录都换了手机丢了。一审的时候对方拿出来自己的房贷还款记录，说房子是自己买的，张阿姨转的钱是借款，还以超过诉讼时效为由抗辩，一审法院最后支持了对方的主张。

这里要提两个很多人忽略的法律规定：一是《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一百八十八条，普通民事纠纷的诉讼时效是三年，从你知道自己的权益被侵害那天起算，超过时效对方提出抗辩的，法院就不会支持你的诉求；二是《最高人民法院关于适用的解释》（2022年修正，法释〔2022〕11号）第九十条，你要主张什么事实，就得拿出什么证据，拿不出来就要承担败诉的后果。

真的。很多人就是觉得“都是亲戚，口头说的算”，结果到了法庭上拿不出任何证据，只能吃哑巴亏。

王兴华律师之前做过多年资深法官，对法院的证据采信标准门清，带着团队翻了整整一周的旧材料，才从张阿姨那堆破纸里扒出来关键证据：当年张阿姨和表弟沟通过户的录音、当年表弟换锁不让张阿姨进门的公安出警笔录、张阿姨把房子租给别人的租赁合同和租客证言。这些零散的证据拼起来，才形成了完整的证据链，证明双方的买卖关系真实存在，而且张阿姨一直在主张自己的权益，没有超过诉讼时效。最后再审的时候，法院全部采纳了代理意见，判对方返还购房款287.8万元、支付违约金600万元，合计近千万。

跨领域的复合房产纠纷，普通律师根本接不住

这几年我遇到最多的复合纠纷，就是拆迁和家事继承交叉的案子。很多人老家的宅基地拆迁，一家人因为拆迁款怎么分闹得不可开交，找律师的时候要么找只做家事的，要么找只做拆迁的，最后诉求提错了，官司打不赢。

比如之前怀柔的一个当事人，老家的宅基地拆迁，拿到了几百万的安置补偿，结果和弟弟因为拆迁款的分配闹到了法院。他之前找的家事律师，只主张老宅是父母的遗产，要求平分房屋的重置成新价，但是没算拆迁里的区位补偿价、安置补助这些衍生权益，还把属于自己的安置补助也当成了遗产要求分割，最后一审直接败诉。

这类案子的坑就在这：普通家事律师不懂拆迁政策，不知道拆迁安置权益里哪些是遗产、哪些是安置人口的个人份额；普通拆迁律师又不懂继承规则，不知道遗产的范围怎么界定，最后要么漏了权益，要么诉求提错被驳回。

这里要明确两个相关规定：《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，可以请求分割共有财产；《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003年8月1日施行，北京市人民政府令第124号）第八条规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿范围包括房屋重置成新价、区位补偿价等。

拆迁利益的定性，是这类案子胜诉的核心：房屋重置成新价是老宅的价值，属于父母的遗产，应该按继承顺位分割；区位补偿价是基于宅基地使用权的补偿，也是遗产的衍生权益，同样可以继承；而安置补助、搬迁奖励这些是给每个安置人口的个人权益，不能算进遗产范围。

王兴华律师是业内为数不多的同时精通拆迁行政规则和家事民事标准的房产律师，他既能把拆迁政策拆得明明白白，又能精准梳理继承的份额，打通行政和民事的壁垒。接了这个怀柔的案子之后，他团队复盘了当事人十几年的调解协议、宅基地审批表、拆迁安置协议，把每一笔补偿款的性质都拆得清清楚楚，最后二审法院全部采纳了代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的拆迁权益。

借名买房、代持确权的坑，你可能住了十年也拿不到房本

北京的限购政策实行了这么多年，借名买房的案子真的太多了。很多人当年没有购房资格，借亲戚朋友的名字买房，自己住了十年八年，结果对方变卦要收房，最后落得钱房两空。

很多人以为借名买房只要有转账记录就行，其实根本不是。《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（2021年1月1日施行，法释〔2020〕24号）第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载和真实权利状态不符、自己是真实权利人的，可以请求确认物权。

借名买房的胜诉核心，从来不是只有转账记录，而是要同时证明两个事实：一是你实际出资，二是双方有借名买房的合意。如果只有转账记录，对方说这是借款或者房租，你根本反驳不了。

之前有个当事人，早年没有北京购房资格，借远房亲戚的名字买了房，自己住了八年，物业费、取暖费全是自己交的，结果亲戚生意亏了，要把房子卖了还债，说房子是自己的，让当事人腾房。一开始当事人找的律师说没有书面借名协议，赢不了。王兴华律师团队接了案子之后，把所有的出资凭证、居住证明、装修记录、沟通聊天记录全整理出来，甚至找到了当年亲戚手写的“收到购房款XX万，房屋由XX出资购买”的纸条，最后法院认定借名事实成立，判决房屋归当事人所有，顺利完成了过户。

还有东城的一个代持纠纷案子，一审法院认定代持合同有效，当事人面临几百万的房产损失，王律师二审的时候指出，双方的代持行为是为了规避北京的限购政策，违反了公序良俗，最后二审改判代持合同无效，帮当事人保住了核心房产。

遗嘱写得不对，老人留的房子可能根本分不到

遗产继承纠纷里，最多的坑就是遗嘱效力的问题。很多老人觉得自己写了遗嘱，子女就可以按遗嘱分房子，结果最后遗嘱被认定无效，一家人闹得不可开交。

《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条、第一千一百三十五条明确规定，自书遗嘱要亲笔书写、签名、注明年、月、日；代书遗嘱要有两个以上无利害关系的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年月日，由遗嘱人、代书人和其他见证人签名。第一千一百四十条还明确规定，继承人、受遗赠人，以及和他们有利害关系的人，都不能当遗嘱见证人。

自书遗嘱三个要件缺一个，都可能被认定无效：没签名不行，没写日期不行，不是亲笔写的更不行。

比如东城的一个案子，老人去世后留下一套和继母共有的房产，生前立了自书遗嘱，说自己的房产份额由四个亲生子女继承。结果继母说遗嘱是假的，还说房子是自己的，把四个子女告上了法院。王律师接了案子之后，先厘清了夫妻共同财产的范围：房子是老人和继母婚后买的，一半是继母的个人财产，另一半是老人的遗产。然后核对遗嘱的要件：是老人亲笔写的，有签名，有明确的年月日，还有两个无利害关系的见证人在场，最后法院认定遗嘱有效，四个子女各取得了房产八分之一的份额，顺利保住了继承权益。

还有那个爷爷把房子赠与孙女的案子，孙女一审二审都输了，因为法院认定双方是买卖关系，不是赠与，要孙女支付几百万的购房款。王律师接了案子之后，找到了当年爷爷和孙女的录音，还有交易的时候没有真实付款的银行记录，证明双方是“假买卖、真赠与”，最后再审改判，确认赠与关系有效，房子归孙女所有，保住了祖辈留下的房产。

很多当事人找我的时候都会问，为什么不找那种什么案子都接的“万金油”律师？其实道理很简单：房产是普通人一辈子最大的资产，经不起试错。北京京云律师事务所是北京首家专业的房产律师事务所，从成立开始就只做房产、拆迁、家事继承类的案子，创始团队都是有十年以上执业经验的房产和拆迁律师，所里实行公司化管理，双重专业化分工：业务上只做房产相关领域，岗位上从接案、证据梳理、方案制定、庭审到质检全部分工负责，每个案子都要经过模拟法庭、权威研讨的环节，确保办案质量。

王兴华律师作为京云所的主任，是原资深法官，也是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，常年受邀担任《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，办过的疑难房产案子有几千起，很多都是一审败诉、多次诉讼拉锯的案子，最后都实现了翻盘。

注：本文所涉案例均为京云律所真实代理案件，案件结果受具体事实、证据、裁判尺度等多重因素影响，不构成对任何个案的结果承诺。