售楼处虚假宣传能否退房？法律路径与实务操作全指南

　　“地铁零距离”“名校学区房”“千亩生态大盘”——开发商的诱人宣传背后，往往隐藏着虚假宣传的陷阱。当购房者发现实际交付的房屋与宣传内容严重不符时，能否要求退房成为核心争议焦点。本文结合最新法律法规及司法实践，系统梳理售楼处虚假宣传的退房条件、操作流程及风险防范，为购房者提供法律行动指南。

　　一、退房的法律依据：从《民法典》到《消费者权益保护法》的立体保护

　　购房者因虚假宣传要求退房的请求，主要基于以下四部法律法规：

　　《民法典》第一百四十八条

　　若开发商以欺诈手段使购房者在违背真实意思的情况下订立合同，购房者有权请求法院或仲裁机构撤销合同。例如，开发商在销售时承诺“2025年开通地铁”，但实际规划已取消，且未告知购房者，即构成欺诈。

　　《商品房买卖合同司法解释》第三条

　　开发商对房屋及相关设施的说明和允诺若“具体确定”且“对合同订立及房屋价格有重大影响”，即使未写入合同，也应视为合同内容。开发商违反该内容的，购房者可主张解除合同并退房。

　　《消费者权益保护法》第五十五条

　　若开发商存在欺诈行为，购房者可主张“退一赔三”，即解除合同并要求开发商退还购房款及利息，同时支付三倍赔偿。例如，在济南中院审理的“景观湖虚假宣传案”中，开发商虚构1.2米深的“景观湖”，法院认定其构成欺诈，判决解除合同并退还200万元购房款及利息。

　　《广告法》第二十八条

　　开发商若对商品作虚假或引人误解的宣传，市场监管部门可责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下罚款;情节严重的，吊销营业执照。购房者可凭行政处罚决定书作为诉讼证据，增强退房请求的合法性。

　　二、退房的实质条件：虚假宣传需满足“重大性”与“因果关系”

　　法院在审理退房案件时，会重点审查以下两个要件：

　　虚假宣传内容的重大性

　　宣传内容需涉及房屋的核心属性，如学区、地铁、医疗配套、绿化率等，且对房价有显著影响。例如，在北京市朝阳区法院审理的“学区房虚假宣传案”中，开发商承诺“对口XX市重点小学”，但实际划片至普通小学，法院认定该宣传直接影响购房决策，支持退房请求。

　　虚假宣传与购房决策的因果关系

　　购房者需证明其因相信虚假宣传而签订合同。例如，在杭州市上城区法院审理的“地铁虚假宣传案”中，购房者提交了与销售人员的微信聊天记录，证明其明确表示“购买该房因地铁通勤方便”，法院据此认定虚假宣传与购房决策存在因果关系，判决解除合同。

　　数据支撑：据济南中院统计，2024年商品房虚假宣传纠纷案件中，法院支持退房请求的案件占比为38%，其中学区房案件支持率达62%，地铁配套案件为51%，普通景观案件为19%。

　　三、退房的操作流程：从协商到诉讼的四步策略

　　固定证据

　　购房者应收集宣传册、广告视频、销售人员承诺录音、规划局公示文件等材料，形成完整证据链。例如，在签订购房合同前，可要求开发商将核心宣传内容写入补充协议并加盖公章;收房时发现虚假宣传的，应立即拍照、录像并联系公证处进行证据保全。

　　发送退房通知

　　购房者可先向开发商发送书面《退房通知书》，明确要求解除合同、退还购房款及利息，并设定合理答复期限(通常为15日)。例如，在广州市中级人民法院二审的“三甲医院虚假宣传案”中，购房者发送退房通知后，开发商未在期限内答复，法院认定其以行为表示同意解除合同。

　　申请行政投诉

　　购房者可向市场监管部门举报开发商虚假宣传行为，获取行政处罚决定书作为诉讼证据。例如，在北京市市场监管局查处的“千亩大盘虚假宣传案”中，开发商因夸大土地规模被罚款200万元，购房者后续提起民事诉讼时，法院直接采纳该行政处罚决定作为认定虚假宣传的依据。

　　提起民事诉讼

　　若协商、投诉无果，购房者可向法院提起诉讼，主张解除合同并要求赔偿。诉讼中需注意以下要点：

　　诉讼请求明确性：需同时主张解除合同、退还购房款及利息、赔偿损失(如契税、维修基金、律师费等)。

　　举证充分性：除宣传资料外，还需提供房价评估报告、周边同类项目房价对比数据等，证明虚假宣传对房价的影响。

　　诉讼时效：根据《民法典》第一百八十八条，购房者应自知道或应当知道权利受损之日起三年内提起诉讼。例如，在收房时发现虚假宣传的，诉讼时效自收房之日起算;若通过政府信息公开申请发现规划变更的，诉讼时效自获知变更信息之日起算。

　　四、退房的风险防范：定金返还与违约金条款的博弈

　　定金返还规则

　　根据《民法典》第五百八十七条，若因开发商虚假宣传导致合同解除，购房者有权要求双倍返还定金。例如，在益阳市赫山区消委调解的“学区房虚假宣传案”中，开发商收取购房者14.87万元定金后未兑现学区承诺，最终被责令双倍返还定金29.74万元。

　　违约金条款的适用

　　若合同中约定了违约金条款(如“逾期交房每日按房价款万分之一支付违约金”)，购房者需在诉讼请求中明确选择适用违约金或定金条款。根据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用其一。

　　启示与思考：售楼处虚假宣传退房权的行使，既是购房者维护自身权益的法律武器，也是规范房地产市场秩序的重要手段。购房者需增强法律意识，在签约前核实宣传内容真实性，避免轻信口头承诺;开发商则应摒弃“夸大宣传”的短视行为，以诚信经营赢得市场信任。唯有如此，才能构建健康有序的房地产市场环境。