无协议借名买房如何破局？法律认定标准与证据链构建指南

　　在房地产交易中，借名买房因规避限购、信贷政策或隐藏真实身份等需求屡见不鲜。但若未签订书面协议，一旦发生纠纷，实际出资人如何证明房屋权属?本文结合2025年最新司法实践与《民法典》相关规定，系统梳理无协议借名买房的认定逻辑与证据构建策略。

　　一、法律框架：借名买房的效力基础与风险边界

　　根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为需满足“行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定”三项要件。借名买房作为委托合同关系，其效力认定需分两步：

　　合同效力审查：若借名目的为规避限购政策、信贷限制或购买政策性住房(如经济适用房)，则因违反《民法典》第一百五十三条“违背公序良俗的民事法律行为无效”及《经济适用住房管理办法》第三十条“购房人拥有有限产权，5年内不得直接上市交易”等规定，合同可能被认定无效。例如，2025年成都谭某诉江某夫妇案中，法院以“借名购买经适房损害社会公共利益”为由驳回谭某确权请求。

　　物权归属审查：即使合同有效，根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权经登记发生效力”，名义登记人仍为法律上的所有权人。实际出资人需通过举证推翻登记公示，主张债权或物权请求权。

　　二、证据链构建：无协议场景下的核心证明要素

　　在缺乏书面协议时，实际出资人需通过以下证据形成完整链条，证明借名买房的合意与履行事实：

　　1. 购房款支付凭证：资金流向的直接证据

　　银行转账记录：需显示款项用途为“购房款”“房贷”等，并备注对方姓名。例如，2025年杭州丁某案中，马某夫妇通过银行转账支付首付款，并在备注栏注明“买房还贷”，成为法院认定借名事实的关键证据。

　　现金支付证明：若以现金支付，需结合取款记录、收条及证人证言。例如，2025年北京某案中，实际出资人提供取款凭证与卖方收条，法院结合卖方陈述认定现金支付事实。

　　2. 房屋实际占有与使用：物权控制的间接证据

　　居住证明：长期居住的水电费、物业费、燃气费等缴费单据，需显示实际出资人姓名或地址。例如，2025年上海某案中，实际出资人提供连续5年的物业费发票，法院认定其实际控制房屋。

　　装修与维护记录：装修合同、购买家具的发票、维修记录等，可证明出资人对房屋的投入。例如，2025年广州某案中，实际出资人提供装修合同及付款凭证，法院结合居住情况认定借名事实。

　　3. 沟通记录与证人证言：合意存在的辅助证据

　　微信、短信记录：需显示双方关于借名买房的讨论，如“房子登记在你名下，但实际归我”“房贷由我偿还”等。例如，2025年深圳某案中，实际出资人提供微信聊天记录，法院认定双方存在借名合意。

　　证人证言：亲属、中介或邻居的证言需具体描述借名过程，如“双方约定由A出资，B代持”“A长期居住该房屋”。例如，2025年南京某案中，中介人员出庭作证，法院结合其他证据认定借名事实。

　　4. 政策性住房的特殊审查

　　若涉及经济适用房、共有产权房等政策性住房，法院会重点审查购房资格。例如，2025年成都谭某案中，法院以“谭某不具备经适房购房资格，借名行为违反调控政策”为由驳回请求。

　　三、司法实践：不同场景下的裁判规则

　　1. 普通商品房借名：合同有效下的过户支持

　　若借名目的不违法，且实际出资人能证明合意与履行，法院可能支持过户。例如，2025年杭州丁某案中，马某夫妇提供购房款支付凭证、居住证明及证人证言，法院判决丁某协助过户。

　　2. 政策性住房借名：合同无效下的返还规则

　　若借名购买经适房、共有产权房等，法院通常认定合同无效，名义登记人需返还购房款及合理增值。例如，2025年北京某案中，法院判决名义登记人返还购房款，并按同期银行存款利率支付利息。

　　3. 房屋被查封或转让：实际出资人的权益救济

　　若房屋因名义登记人债务被查封，实际出资人无法对抗善意第三人，但可主张赔偿。例如，2025年上海某案中，房屋被名义登记人债权人查封，法院驳回实际出资人排除执行的请求，但判决名义登记人赔偿购房款损失。

　　四、风险防范：借名买房的合规操作建议

　　签订书面协议：明确约定房屋权属、出资比例、过户条件及违约责任，避免口头约定。

　　保留完整证据：保存购房款支付凭证、沟通记录、居住证明等，形成证据闭环。

　　关注政策变化：及时了解限购、信贷政策调整，避免因政策变动导致合同无效。

　　设立担保措施：要求名义登记人提供抵押或保证，降低其擅自处分房屋的风险。