格子铺退铺纠纷：法律边界与实操指南

　　格子铺作为商业地产的一种细分模式，因投资门槛低、回报预期高，曾受到中小投资者追捧。然而，随着市场调整，部分格子铺项目出现产权纠纷、经营亏损等问题，投资者要求退铺的诉求日益增多。本文结合《民法典》《城市房地产管理法》等最新法规，系统解析格子铺退铺的法律条件与操作路径。

　　一、格子铺的产权本质：独立产权与共有产权的区分

　　根据《城市房地产管理法》第六十条，房屋所有权需经登记发证。实践中，格子铺的产权存在两种形态：

　　独立产权：开发商通过房产管理部门对商场进行面积分割，为每个格子铺办理独立产权证。此类产权可自由交易、抵押。

　　共有产权：商场未进行面积分割，投资者仅持有商场的共有份额。此类产权无法单独处置，需经全体业主同意。

　　法律风险点：若开发商未完成面积分割即销售格子铺，投资者可能面临“有合同无产权”的困境。2025年某地法院判决中明确指出，开发商未取得产权分割许可即销售格子铺的行为，属于违规销售，投资者有权要求解除合同。

　　二、退铺的法定条件：合同约定与法定解除权的适用

　　投资者要求退铺，需满足以下条件之一：

　　1. 合同约定解除权

　　若购房合同中明确约定“开发商逾期交房超过X日，投资者有权解除合同”，则投资者可依据合同行使解除权。例如，某合同约定“开发商逾期交房超过90日，投资者可书面通知解除合同，并要求返还购房款及支付违约金”。

　　2. 法定解除权

　　根据《民法典》第五百六十三条，投资者可在以下情形下行使法定解除权：

　　开发商根本违约：如未按约定交付符合使用条件的格子铺(如未通过消防验收、未安装基本设施)。

　　不可抗力：如因政府规划调整导致格子铺无法经营。

　　情势变更：如市场环境发生重大变化，继续履行合同对投资者显失公平。

　　3. 开发商欺诈或重大误解

　　若开发商在销售时故意隐瞒格子铺产权瑕疵(如未告知商场存在抵押)、虚构返租收益等，投资者可依据《民法典》第一百四十八条，以“欺诈”为由请求撤销合同。

　　三、退铺的实操流程：从协商到诉讼的全链条操作

　　第一步：书面催告与证据固定

　　向开发商发送《解除合同通知书》，明确指出其违约事实(如逾期交房、产权瑕疵)，并要求限期解决。

　　保留送达证据(如EMS邮寄凭证、微信聊天记录)。

　　第二步：协商与调解

　　联合其他投资者与开发商谈判，提出退铺方案(如全额退款、折价回购)。

　　若协商无果，可向当地消费者协会、房地产调解委员会申请调解。2025年某地调解案例中，投资者通过调解成功要求开发商退还80%购房款。

　　第三步：仲裁或诉讼

　　仲裁：若合同中约定仲裁条款(如“争议提交XX仲裁委员会仲裁”)，需向约定仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，但费用较高。

　　诉讼：若无仲裁条款，可向格子铺所在地法院起诉。诉讼需准备以下材料：

　　起诉状(明确诉求：解除合同、返还购房款、赔偿损失);

　　证据清单(合同、付款凭证、沟通记录等);

　　财产保全申请(防止开发商转移资产)。

　　第四步：执行与救济

　　若胜诉后开发商未履行判决，可向法院申请强制执行，查封其名下资产。

　　若开发商进入破产程序，需及时申报债权，并依据《企业破产法》参与分配。

　　四、典型案例：退铺纠纷中的法律适用

　　案例1：产权瑕疵导致的合同解除

　　2025年，某市法院审理一起格子铺退铺案，开发商在未取得产权分割许可的情况下销售格子铺，导致投资者无法办理独立产权证。法院认定开发商构成根本违约，判决解除合同，并要求开发商返还购房款及利息。启示：投资者签约前需核查开发商是否完成产权分割。

　　案例2：返租断付引发的退铺诉求

　　2024年，某投资者购买格子铺后，开发商连续6个月未支付返租租金。投资者依据合同约定行使解除权，法院判决支持退铺，并要求开发商支付逾期租金及违约金。启示：返租协议中的违约责任条款是维权的关键依据。

　　五、预防性建议：签约前的风险排查

　　核查产权证明：要求开发商提供格子铺的独立产权证或房产管理部门的面积分割许可文件。

　　审查返租条款：若合同包含返租条款，需明确返租期限、租金支付方式、违约责任，并要求开发商提供担保(如银行保函)。

　　避免“格式合同”陷阱：部分开发商使用格式合同排除投资者权利(如“无论何种原因，投资者均不得退铺”)。此类条款可能因显失公平被法院认定无效。

　　咨询专业律师：签约前委托律师审查合同，评估法律风险，避免陷入“高回报、低风险”的宣传陷阱。

　　结语

　　商铺返租与格子铺投资纠纷的解决，本质是法律权利与商业风险的博弈。投资者需在签约前充分审查开发商资质、合同条款，并在纠纷发生后及时固定证据、选择合法维权路径。法律不是万能的，但理性运用法律工具，能有效降低投资风险，守护财产安全。