开发商破产烂尾楼：购房者如何用法律武器破局？

　　一、法律框架下的责任认定与维权逻辑

　　当开发商因资金链断裂或经营不善宣布破产，导致楼盘烂尾时，购房者需首先明确法律对开发商责任的界定。根据《民法典》第五百七十七条，开发商未按合同约定交付房屋构成根本违约，购房者有权要求其承担继续履行、赔偿损失或解除合同等责任。同时，《企业破产法》第四十八条明确规定，消费者购房人在破产程序中享有优先受偿权，其已支付的购房款及利息优先于建设工程价款、抵押权等普通债权。

　　案例支撑：2025年江苏徐州裕隆大厦破产案中，法院通过“共益债务+兜底投资”模式引入第三方资金完成续建，购房者债权清偿率提升至85%。这一案例印证了法律对购房者优先权的保护，也为后续维权提供了可复制的司法路径。

　　二、破产程序中的核心维权步骤

　　1. 债权申报：锁定优先受偿权

　　购房者需在破产管理人公告的债权申报期限内，提交购房合同、付款凭证、催告函等证据，证明自身债权性质。若房屋已建成但未交付，管理人可决定继续履行合同或解除合同;若房屋未建成，购房者有权要求解除合同并就已付房款及利息申报优先债权。

　　操作要点：

　　证据收集：保留购房发票、银行转账记录、与开发商的沟通记录等。

　　申报时效：关注法院公告，避免因逾期申报丧失优先权。

　　债权性质主张：在申报表中明确“消费者购房款优先权”，引用《企业破产法》第一百零九条作为法律依据。

　　2. 参与债权人会议：行使表决权

　　购房者作为债权人，有权参加债权人会议，对破产财产分配方案、管理人报酬等重大事项行使表决权。若管理人拟将烂尾楼拍卖，购房者可联合其他债权人提出异议，要求优先保障居住需求。

　　策略建议：

　　推选代表：联合其他购房者推选代表参与会议，集中表达诉求。

　　提案准备：提前准备关于续建资金引入、产权确权等提案，增强谈判筹码。

　　法律支持：聘请律师协助审查分配方案，防止普通债权挤占优先权空间。

　　三、行政与司法联动：推动烂尾楼盘活

　　1. 政府介入：行政协调与资源整合

　　地方政府可通过“府院联动”机制，协调金融机构提供续建贷款、引入国企代建或调整规划用途。例如，2025年南京某烂尾楼项目中，住建部门牵头成立专项工作组，推动银行提供共益债务融资，最终实现项目复工。

　　维权路径：

　　集体请愿：通过业主委员会向地方政府提交书面请愿书，要求启动行政协调程序。

　　政策利用：关注地方政府出台的烂尾楼处置政策，如专项纾困基金、税费减免等。

　　媒体监督：在合法合规前提下，通过媒体曝光推动问题解决。

　　2. 司法创新：共益债务与预重整制度

　　法院可依据《企业破产法》第四十二条，将续建费用认定为共益债务，从破产财产中优先支付。此外，预重整制度允许债务人在正式破产前与债权人协商重组方案，缩短维权周期。

　　案例参考：2025年浙江某楼盘预重整案中，法院裁定将续建工程款列为共益债务，购房者债权清偿率从30%提升至70%。这一制度创新为购房者提供了更高效的维权工具。