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开发商虚假宣传陷阱:购房者如何合法行使退房权?
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开发商虚假宣传陷阱:购房者如何合法行使退房权?
  更新时间:2025-10-09  阅读:    咨询热线:136-9911-8490

  开发商虚假宣传陷阱:购房者如何合法行使退房权?

  一、法律框架:虚假宣传与退房权的法律基础

  2025年最新实施的《民法典》第一百四十八条明确规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”这一条款为购房者因开发商虚假宣传退房提供了核心法律依据。同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条进一步细化:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”这意味着,若开发商宣传的配套设施、房屋质量、面积等关键信息与实际严重不符,且直接影响购房决策,即使未写入合同,仍可能被认定为合同内容。

  案例支撑:2025年广州大原投资股份有限公司与邱某纠纷案中,开发商承诺公寓“民水民电”,但实际水电标准与住宅性质不符。法院认定该承诺对合同订立有重大影响,判决解除认购书并退还购房款43万元。此案凸显了法律对虚假宣传导致合同目的无法实现的严格认定。

  二、虚假宣传的认定标准:从行为到后果的司法审查

  根据《广告法》第四条及《反不正当竞争法》第八条,虚假宣传需满足以下要件:

  主体要件:行为人为开发商、广告代理制作者或发布者。

  行为要件:对商品房及相关设施作与事实不符的宣传,包括虚构事实(如宣称配套国际学校但实际无规划)或歪曲事实(如夸大装修标准)。

  结果要件:宣传内容达到“引人误解”的程度,足以影响普通消费者的购买决策。例如,2025年上海邴某案中,开发商宣传楼盘距地铁站1.9公里,实测为4.6公里,法院认定该宣传对购房决策产生实质性误导。

  司法实践中的关键点

  具体确定性:宣传内容需明确具体,如“赠送20平方米阳台”而非“超大赠送空间”。

  重大影响性:需证明宣传内容对房价或购买意愿有直接影响。例如,2025年福建陈某案中,法院认为广告中“840平方米专有产权面积”的表述缺乏合同依据,购房者自身亦存在过错。

  因果关系:购房者需证明其因虚假宣传而订立合同。例如,保留与销售人员的微信聊天记录、宣传资料等证据。

  三、退房权的行使路径:从协商到诉讼的全流程指南

  1. 协商与投诉:前置解决程序

  购房者应首先通过书面函件要求开发商整改或退房,并同步向市场监督管理部门投诉。根据《广告法》第五十五条,监管部门可对虚假宣传行为处以1万元至20万元罚款,并责令停止违法行为。例如,2025年某楼盘因虚假宣传被罚款15万元,并被迫与购房者达成退房协议。

  2. 诉讼准备:证据收集与策略设计

  核心证据

  宣传资料:楼书、广告视频、沙盘照片等。

  沟通记录:微信聊天记录、录音、邮件等。

  第三方证据:规划部门文件、实测距离报告等。

  诉讼请求

  主张撤销合同并返还购房款及利息。

  要求赔偿差价损失、装修费用等实际损失。

  若构成欺诈,可依据《消费者权益保护法》第五十五条主张“退一赔三”。

  3. 诉讼程序:从立案到执行的司法要点

  管辖法院:商品房买卖合同纠纷由不动产所在地法院专属管辖。

  举证责任:购房者需证明开发商存在故意虚假宣传,且自身因宣传而订立合同。

  判决结果:若法院认定虚假宣传构成根本违约或欺诈,可能判决解除合同、返还房款,并支持赔偿请求。例如,2025年某案中,法院判决开发商返还购房款200万元,并赔偿装修损失10万元。

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