开发商拒付逾期违约金？购房者如何穿透执行困境追回赔偿

　　当开发商以“破产”“账户冻结”为由拒绝支付逾期交房违约金，购房者是否只能自认倒霉?本文结合《企业破产法》《民法典》合同编及2025年最新司法案例，解析如何通过司法程序穿透执行困境，最大限度挽回损失。

　　一、法律定位：逾期违约金属于“优先债权”

　　根据《企业破产法》第一百一十三条，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，按下列顺序清偿：

　　破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用;

　　破产人欠缴的社会保险费用和税款;

　　普通破产债权(包括购房者主张的违约金)。

　　但例外情形：若购房者已支付全部房款且房屋未交付，其债权可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，优先于工程款、抵押权等受偿。2025年某市法院曾判决，购房者对未交付房屋的债权优先于银行抵押权，最终从拍卖款中优先获赔。

　　二、执行突破口：从“公司财产”到“股东责任”

　　路径1：追加被执行人

　　若开发商为空壳公司，购房者可申请追加未实缴出资的股东为被执行人。根据《公司法司法解释(三)》第十三条，股东需在未出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。

　　案例：2025年某开发商注册资本1亿元，实缴仅1000万元。法院判决股东在9000万元范围内对购房者违约金承担连带责任。

　　路径2：逆向追溯资金流向

　　通过申请法院调查令，查询开发商资金去向：

　　是否违规转移至关联公司;

　　是否存在“以房抵债”损害购房者利益;

　　是否存在低价转让资产行为。

　　司法实践：2025年某省高院在执行中，认定开发商将3亿元资金转至子公司构成“逃避执行”，裁定撤销该行为并追回款项。

　　三、破产程序中的特殊权利：购房者如何“逆袭”

　　若开发商进入破产清算，购房者需在法院裁定破产之日起6个月内申报债权，并主张以下权利：

　　要求继续履行合同：若房屋已竣工但未交付，管理人不得解除合同，购房者可要求办理产权证。

　　主张赔偿金优先权：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，购房者对开发商的赔偿请求权优先于普通债权。

　　参与重整计划：在破产重整中，购房者可作为债权人委员会成员，监督重整资金用途。

　　典型案例：2025年某开发商破产重整案中，法院批准将未售房源以市场价70%抵偿给购房者，既解决交房问题，又消化了债务。

　　四、预防性措施：购房前如何规避风险

　　核查开发商资质：通过“国家企业信用信息公示系统”查询开发商是否存在被执行记录、经营异常情形。

　　选择资金监管账户：优先购买要求将预售款存入政府监管账户的项目，避免资金被挪用。

　　约定高额违约金：在合同中明确“逾期交房每日按已付房款万分之五支付违约金”，并约定“违约金不足弥补损失时，按实际损失赔偿”。

　　购买现房或准现房：规避期房交付风险，2025年某市现房销售占比已提升至45%。

　　五、法律工具箱：购房者必备的维权文件清单

　　催告函模板：明确要求开发商在收到函件后15日内支付违约金，否则将解除合同并追究法律责任。

　　损失计算表：列明租金损失、利息损失、搬家费用等具体金额及计算依据。

　　执行申请书：详细描述开发商财产线索(如未售房源、银行账户、车辆信息)。

　　股东追加申请书：附股东出资证明、公司年报等证据，证明股东未实缴出资。

　　结语：法律不是冰冷的条文，而是购房者的权利盾牌

　　当开发商试图以“资金链断裂”为借口逃避责任时，法律已为购房者构建起从协商、诉讼到执行的完整维权体系。2025年司法大数据显示，通过法律途径追回违约金的成功率达76%，远高于“默默忍受”的12%。购房者需牢记：维权的关键在于“证据充分+行动及时”，唯有主动出击，才能将法律条文化为实际赔偿。