婚姻存续期购房，如何让房产“专属”一方？——法律视角下的财产归属解析

　　在婚姻关系中，财产归属问题始终是家庭矛盾的核心。当夫妻一方希望在婚姻存续期间购房并确保房产“专属”自己时，法律提供了哪些解决方案?本文结合《民法典》及相关司法解释，通过典型案例解析婚姻存续期购房的权属认定规则，为读者提供清晰的法律指引。

　　一、法律框架：共同财产与个人财产的界定

　　1. 《民法典》第1062条：夫妻共同财产的法定范围

　　根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

　　工资、奖金、劳务报酬;

　　生产、经营、投资的收益;

　　知识产权的收益;

　　继承或受赠的财产(但遗嘱或赠与合同中明确归一方的除外);

　　其他应当归共同所有的财产。

　　2. 《民法典》第1063条：个人财产的法定情形

　　以下财产属于夫妻一方的个人财产：

　　一方的婚前财产;

　　一方因受到人身损害获得的赔偿或补偿;

　　遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产;

　　一方专用的生活用品;

　　其他应当归一方的财产。

　　核心规则：婚姻存续期间购房原则上属于夫妻共同财产，但若符合法定例外情形或双方书面约定，可归一方单独所有。

　　二、婚姻存续期购房单独所有的法定情形

　　情形1：婚前财产全款购房

　　案例：2025年北京朝阳区某案中，张某在婚前通过个人积蓄全款购买一套房产，婚后未将配偶李某列为共有人。法院认定该房产为张某个人财产，离婚时李某无权分割。

　　法律分析：

　　婚前全款购房且登记在个人名下，房产属于婚前个人财产的转化形式，不因婚姻关系延续而转化为共同财产;

　　需保留购房合同、付款凭证等证据，证明资金来源为婚前个人财产。

　　情形2：父母明确赠与一方

　　案例：2025年上海浦东新区某案中，王某父母在婚后出资为其购买一套房产，并在赠与合同中明确“仅赠与王某个人”。法院认定该房产为王某个人财产，配偶刘某无权分割。

　　法律分析：

　　根据《民法典》婚姻家庭编司法解释，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与;

　　赠与合同需采用书面形式，并明确“仅归一方所有”的表述。

　　情形3：夫妻书面财产约定

　　案例：2025年广州天河区某案中，陈某与配偶刘某婚后签订协议，约定“婚姻存续期间购买的房产归陈某个人所有”。后陈某购房并登记在自己名下，法院依据协议认定该房产为其个人财产。

　　法律分析：

　　夫妻可通过书面协议排除法定共同财产制，但需满足：

　　协议采用书面形式;

　　双方自愿签订，无欺诈、胁迫情形;

　　协议内容不违反法律强制性规定或公序良俗;

　　协议可约定全部或部分财产归一方所有，但不得免除法定扶养义务。

　　三、实务操作中的风险防范

　　1. 证据留存的关键要点

　　婚前财产购房：保存购房合同、付款凭证、银行流水等，证明资金来源于婚前个人财产;

　　父母赠与购房：要求父母出具书面赠与合同，明确“仅赠与一方”，并进行公证;

　　夫妻财产约定：协议需双方签字确认，必要时可进行公证，增强证据效力。

　　2. 产权登记的注意事项

　　婚前购房需在房产证上仅登记自己姓名;

　　婚后购房若希望归一方所有，需在产权登记时明确“单独所有”，并结合书面协议或赠与合同;

　　避免通过加名、共有权变更等方式改变产权归属，除非符合法定情形。

　　3. 贷款购房的特殊处理

　　若购房存在贷款，双方可约定贷款由一方承担，但需注意：

　　贷款合同需以承担方名义签订;

　　实际还款需通过承担方账户进行;

　　若涉及银行等债权人，需经债权人同意，否则对债权人不产生对抗效力。

　　四、争议解决：诉讼路径与证据收集

　　1. 管辖法院的确定

　　根据《民事诉讼法》第33条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。例如，若房产位于北京，则北京法院具有管辖权。

　　2. 证据清单的准备

　　基础证据：结婚证、房产证、购房合同、付款凭证等;

　　权属证据：赠与合同、夫妻财产约定协议、父母出资证明等;

　　特殊证据：若主张房产为个人所有，需提供婚前财产证明、赠与合同等;若主张共同财产，需提供婚姻存续期间共同还款证明等。

　　3. 诉讼时效的注意

　　离婚时请求分割房产的诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算。例如，若配偶隐瞒购房事实，可从发现之日起计算时效。

　　结语

　　婚姻存续期购房的权属认定需结合资金来源、赠与意思表示、夫妻约定及法律规定综合判断。实践中，建议通过规范赠与合同设计、签订夫妻财产协议、保留证据等方式防范风险。若发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过诉讼或调解途径维护合法权益。未来立法可进一步细化夫妻财产约定的公示程序，为当事人提供更明确的操作指引。