夫妻共购房产离婚时如何分割？法律规则与实务操作解析

　　一、法律框架：夫妻共同财产的认定规则

　　根据《中华人民共和国民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，包括工资、投资收益、继承或受赠财产(遗嘱或赠与合同明确归一方的除外)，原则上属于夫妻共同财产。在房产分割中，需根据以下三种情形进行判定：

　　1. 婚前一方全款购房，婚后共同还贷

　　若房产系一方婚前全款购买且登记于其名下，属于个人财产。但若婚后存在共同还贷行为，另一方有权主张对共同还贷部分及对应增值部分的补偿。例如，2025年上海某案例中，男方婚前支付首付购买房产，婚后夫妻共同还贷，离婚时法院判决男方需向女方支付共同还贷本金及增值部分的50%作为补偿。

　　2. 婚后共同出资购房

　　无论房产登记于一方或双方名下，均视为夫妻共同财产。分割时需考虑出资比例、婚姻存续时间、子女抚养需求等因素。例如，2025年北京某案例中，夫妻婚后共同出资购买房产，但女方因抚养子女承担更多家庭义务，法院判决女方获得60%的房产份额。

　　3. 父母出资购房的权属认定

　　一方父母全款出资：若登记于出资方子女名下，视为对子女的单独赠与，属于个人财产。

　　双方父母部分出资：按出资比例按份共有。例如，2025年广州某案例中，男方父母出资40%，女方父母出资60%，法院判决双方按出资比例分割房产。

　　二、实务操作：房产分割的四种路径

　　1. 协商分割：灵活约定与书面确认

　　夫妻可通过协商确定房产归属，常见方式包括：

　　一方取得房产，支付折价款：获得房产的一方需向另一方支付市场评估价50%的补偿。

　　出售房产，分割售房款：需双方共同签署出售协议，并办理过户手续。

　　维持共有状态：适用于子女未成年或双方协商暂不分割的情形，但需明确使用规则(如租金分配)。

　　实务要点：协商结果需以书面形式固定于离婚协议中，并明确过户时间、补偿金额等细节。2025年杭州某案例中，因离婚协议未约定补偿款支付期限，导致一方拖延履行，最终通过法院强制执行完成。

　　2. 诉讼分割：法院裁判的考量因素

　　若协商未果，法院将根据以下原则判决：

　　照顾子女、女方和无过错方权益：例如，抚养子女的一方可优先获得房产居住权。

　　贡献度评估：包括经济贡献(如出资比例)和非经济贡献(如家务劳动、子女抚养)。

　　市场价值评估：需委托专业机构对房产进行评估，确保分割公平。

　　案例启示：2025年深圳某案例中，男方因婚外情导致离婚，法院在分割共同财产时，对其少分10%的房产份额，体现了对过错方的惩罚。

　　3. 竞价取得：双方均主张所有权时的解决机制

　　若夫妻双方均要求获得房产，可通过竞价方式确定归属。具体流程为：

　　双方提交书面竞价声明;

　　法院组织现场竞价，出价高者获得房产;

　　获得房产方需在规定期限内支付折价款。

　　风险提示：竞价需以双方经济能力为前提，若获得方未按时支付折价款，另一方可申请强制执行。

　　4. 特殊情形处理：贷款未清偿的分割规则

　　若房产存在未清偿贷款，需分两种情形处理：

　　贷款由获得房产方继续偿还：需变更贷款合同主体，并确保银行同意。

　　出售房产清偿贷款：售房款优先用于偿还贷款，剩余部分再行分割。

　　实务建议：2025年成都某案例中，夫妻因贷款未清偿无法出售房产，法院判决由获得房产方先行偿还贷款，再从售房款中扣除补偿款。

　　三、风险防范：离婚前后的法律注意事项

　　1. 婚前协议：规避争议的有效工具

　　夫妻可通过婚前协议约定房产归属，但需符合以下条件：

　　协议内容不违反法律强制性规定;

　　双方自愿签署，无欺诈、胁迫情形;

　　协议需采用书面形式。

　　案例参考：2025年南京某案例中，夫妻婚前约定“婚后购房归双方共有”，但未明确出资比例，离婚时仍需按共同财产分割。

　　2. 离婚期间财产保全：防止恶意转移

　　若发现对方存在转移、隐匿房产的行为，可向法院申请诉前财产保全，需提供以下材料：

　　财产线索(如房产地址、银行账户);

　　担保材料(如现金、房产);

　　紧急情况说明。

　　法律后果：恶意转移财产者，法院可判决其少分或不分财产，并处以罚款。

　　3. 离婚后房产过户：流程与材料清单

　　无论通过协商或诉讼分割房产，均需办理过户手续，具体流程为：

　　准备材料：离婚证、离婚协议/法院判决书、房产证、身份证;

　　缴纳税费：契税(协商分割免征)、印花税;

　　办理过户：双方共同到不动产登记中心提交材料，审核通过后领取新房产证。

　　实务提示：若对方拒绝配合过户，可持生效法律文书向法院申请强制执行。