房屋买卖夫妻共签规则解析：产权归属决定签字义务

　　房屋买卖中，夫妻是否需共同签字取决于房屋产权性质。本文结合《民法典》第1062条、第1063条及2025年司法实践，系统梳理夫妻共同财产与个人财产的处分规则。

　　一、夫妻共同财产的处分规则

　　法律依据：

　　《民法典》第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为共同所有，包括工资、投资收益等。处分共同财产需双方协商一致，任何一方不得擅自处分。

　　典型场景：

　　婚后购房：夫妻婚后共同出资购买的商品房，无论登记在谁名下，均属共同财产;

　　继承/受赠财产：未明确归一方所有的继承或受赠财产，视为共同财产。

　　法律后果：

　　一方擅自签订买卖合同，若另一方拒绝追认，合同对另一方不发生效力;

　　若买方构成善意取得(不知情、支付合理对价、完成登记)，合同有效，但无过错方可向擅自处分方索赔。

　　二、夫妻个人财产的处分规则

　　法律依据：

　　《民法典》第1063条规定，下列财产为一方个人财产：

　　婚前购买的房屋且登记在自己名下;

　　婚后约定归一方所有的财产(需书面协议);

　　遗嘱或赠与合同中明确归一方所有的财产。

　　典型场景：

　　婚前全款购房：一方婚前支付全款并登记在自己名下的房屋;

　　婚后协议约定：夫妻通过书面协议约定某套房屋归一方所有。

　　法律后果：

　　一方有权单独处分个人财产，无需另一方签字;

　　若买方明知房屋为共同财产仍购买，可能被认定为恶意串通导致合同无效。

　　三、表见代理的认定与风险防范

　　法律依据：

　　《民法典》第172条规定，行为人没有代理权而以被代理人名义实施民事法律行为，相对人有理由相信其有代理权的，代理行为有效。

　　典型场景：

　　一方持授权委托书售房：若委托书真实有效，买方有理由相信其有代理权;

　　长期共同居住事实：若夫妻长期共同居住，买方可能基于生活习惯认为一方有权处分。

　　风险防范：

　　卖方：

　　处分共同财产时，务必取得另一方书面同意;

　　避免向买方出示可能引发表见代理的虚假文件。

　　买方：

　　核查房屋产权证及婚姻状况证明;

　　要求夫妻双方共同签署买卖合同或提供公证授权书。

　　四、司法实践中的争议焦点

　　案例1：表见代理的认定

　　2025年北京朝阳区法院审理的某案中，卖方张某持妻子李某的身份证复印件及虚假授权书出售共有房屋。买方王某未核查授权书真实性即支付房款。法院认定王某未尽合理审查义务，不构成善意取得，判决张某返还房款并赔偿损失。

　　案例2：个人财产的认定

　　2025年上海浦东新区法院审理的某案中，卖方陈某婚前购买房屋，婚后通过书面协议与妻子约定房屋归其个人所有。陈某单独出售房屋后，妻子以“不知情”为由主张合同无效。法院认定书面协议有效，驳回妻子诉求。

　　五、实务操作建议

　　产权核查：

　　登录不动产登记中心官网查询房屋产权状态;

　　要求卖方提供婚姻状况证明及产权归属声明。

　　合同条款设计：

　　增加“卖方保证房屋为个人财产/已取得配偶同意”的陈述与保证条款;

　　约定高额违约金(如合同总价款的20%)以约束卖方履约。

　　资金监管：

　　采用银行共管账户支付房款，待过户完成后解冻资金;

　　避免向卖方个人账户支付大额房款。

　　争议解决条款：

　　优先选择仲裁条款(如“因本合同产生的争议提交XX仲裁委员会仲裁”)，以提高纠纷解决效率。

　　结语

　　回迁房买卖纠纷与夫妻共同财产处分问题，均需从产权性质、合同效力、证据固定等维度综合应对。购房者应树立“先查产权、再签合同”的风险意识，卖方则需遵循“共财共签、个财个签”的基本原则。在法律框架内，通过规范交易流程、完善合同条款，可有效降低纠纷发生概率，保障交易安全。