售后包租返租的认定标准：法律视角下的穿透式审查

　　一、售后包租返租的法律定义与核心特征

　　售后包租返租，是指房地产开发企业将商品房出售给购房者后，通过承租或代为出租该房产，并向购房者承诺固定回报率的销售模式。根据《商品房销售管理办法》第四十五条，其核心特征包括：

　　双重合同关系：商品房买卖合同与房屋租赁合同并存。

　　固定回报承诺：开发商或关联方承诺在租赁期内支付固定租金。

　　标的物状态：可能涉及未竣工或已竣工项目。

　　二、认定标准：从形式到实质的穿透审查

　　合同条款的实质审查

　　认定售后包租返租，需穿透合同形式，审查其经济实质。例如，某开发商在销售合同中约定“购房者委托第三方运营，第三方按房款8%支付年收益”，虽未使用“售后包租”字眼，但实质符合售后包租特征。司法实践中，法院会结合以下要素综合判断：

　　回报率是否脱离市场水平：若承诺回报率显著高于同地段租金收益，可能被认定为融资行为。

　　资金用途是否透明：若租金收益未用于项目运营，而是被开发商挪用，则构成非法集资嫌疑。

　　产权是否可独立行使：若购房者无法单独办理产权证(如“格子铺”未分割登记)，则可能被认定为变相融资。

　　标的物状态的临界点

　　未竣工项目的售后包租返租必然违法，而已竣工项目则需进一步审查其真实性。例如，某开发商对已竣工商铺承诺“十年返租”，但实际未引入真实商户，仅通过“空转”支付租金，此类行为虽不直接违反《商品房销售管理办法》，但可能因缺乏真实租赁关系而被认定为非法集资。

　　关联交易的识别

　　开发商常通过关联第三方(如子公司、实际控制公司)签订租赁合同，以规避责任。认定时需审查第三方与开发商的关联性，例如：

　　股权关系：通过企业信用信息公示系统查询第三方是否为开发商全资或控股子公司。

　　资金往来：审查租金支付是否通过开发商账户流转。

　　人员重叠：核查第三方高管是否与开发商存在交叉任职。

　　三、典型案例分析：司法实践中的认定逻辑

　　案例一：未竣工项目的售后包租返租

　　2022年，某开发商对在建综合体项目承诺“五年返租，年回报率10%”，后因资金链断裂无法交付。法院认定：

　　违法性：标的物为未竣工项目，违反《商品房销售管理办法》第十一条。

　　合同效力：虽不必然无效，但开发商需承担行政责任(罚款50万元)。

　　刑事追责：因开发商实际未投入建设，资金被挪用至其他项目，构成非法吸收公众存款罪，主犯被判有期徒刑三年。

　　案例二：已竣工项目的“变相售后包租”

　　2023年，某开发商对已竣工商铺承诺“八年返租”，但租赁合同由关联物业公司签订，且物业公司注册资本仅50万元。后因经营不善，物业公司破产。法院认定：

　　合同性质：开发商通过关联交易规避责任，突破合同相对性原则，判决开发商与物业公司承担连带责任。

　　民事赔偿：购房者获赔租金损失及房款利息。

　　案例三：真实租赁与售后包租的界限

　　2024年，某开发商对已竣工写字楼承诺“三年返租”，并引入知名企业作为实际承租方，租金收益与市场水平一致。法院认定：

　　合法性：标的物已竣工，租赁关系真实，回报率合理，不构成售后包租违法。

　　合同效力：有效，开发商按约支付租金。

　　四、法律风险防范：开发商与购房者的双边建议

　　对开发商的合规建议

　　避免未竣工项目售后包租：严格遵守《商品房销售管理办法》第十一条。

　　真实租赁关系：引入第三方商户时，需签订独立租赁合同，确保资金流向透明。

　　信息披露：在销售资料中明确风险提示，避免承诺“保底收益”。

　　对购房者的审查要点

　　五证核查：要求开发商出示土地证、规划证、施工证、预售证、竣工备案证。

　　产权登记：确认房产可独立办理产权证，避免“格子铺”陷阱。

　　资金监管：要求租金支付通过第三方监管账户，防止资金挪用。

　　五、监管趋势：从行政禁止到刑事打击的升级

　　近年来，监管部门对售后包租返租的打击力度持续升级：

　　行政层面：多地要求开发商在预售时备案售后包租方案，未备案项目不得销售。

　　刑事层面：2024年最高检发布的《房地产领域非法集资犯罪指引》明确，将“以售后包租为名行融资之实”列为重点打击对象。

　　民事层面：法院在审理中更倾向穿透合同形式，审查经济实质，防止开发商通过关联交易规避责任。

　　结语：售后包租返租的认定，已从单一的形式审查转向实质穿透审查。在“强监管、零容忍”的政策背景下，开发商需摒弃“融资优先”的短视思维，购房者需增强“风险意识”的长远眼光，共同构建合法、透明的商业地产交易环境。