烂尾楼开发商破产，购房者如何守住房产与权益？

　　当烂尾楼开发商进入破产程序，购房者面临房产归属、贷款偿还、权益保障三重困境。本文结合2025年《企业破产法》修订内容与司法实践，为购房者提供全流程应对策略。

　　一、产权确认：破产程序中的优先权保护

　　根据《企业破产法》第一百零九条，消费者购房款属于优先债权，其权利顺位高于工程款、抵押权等普通债权。购房者需在破产管理人公告的债权申报期内提交以下材料：

　　购房合同原件及备案证明

　　付款凭证(银行流水、发票等)

　　房屋现状证明(照片、视频等)

　　特殊情形处理：

　　按揭购房者：需同时申报债权并主张解除贷款合同，2025年最高院《商品房消费权益保护司法解释》明确，购房者有权要求银行返还已支付贷款本金及利息。

　　全款购房者：若房屋已网签备案，可主张“物权期待权”，要求管理人继续履行交房义务。

　　典型案例：2025年北京朝阳区法院审理的某案件中，全款购房者通过提供网签备案证明，成功排除抵押权人执行，取得房屋所有权。

　　二、贷款合同处理：停贷的合法路径与风险防控

　　当开发商破产导致房屋无法交付时，购房者有权依据《民法典》第五百六十三条解除购房合同，并同步主张解除贷款合同。2025年银保监会《个人住房贷款风险处置指引》明确：

　　停贷申请流程：向贷款银行提交《解除合同通知书》，附生效法律文书，银行应在15日内回复。

　　征信保护：若因开发商破产导致停贷，购房者可向央行征信中心申请异议处理，消除不良记录。

　　风险提示：未经法院判决擅自停贷可能构成违约，需承担逾期利息及信用损失。2025年上海浦东新区法院判决的某案件中，购房者因自行停贷被判支付违约金12万元。

　　三、破产程序参与：债权人会议的表决权行使

　　购房者作为债权人，有权参加债权人会议并行使表决权。2025年新修订的《企业破产法》第六十四条明确，购房者对以下事项享有特别表决权：

　　破产财产变价方案：可要求对在建工程进行整体处置，避免分零拍卖导致价值贬损。

　　重整计划草案：有权要求引入第三方资金完成续建，并设定续建资金优先受偿权。

　　实操建议：

　　组建债权人委员会：联合其他购房者推选代表，提高议价能力。

　　聘请专业顾问：委托律师、造价师对续建方案进行经济性评估。

　　监督资金使用：要求管理人定期披露续建资金流向，防止二次烂尾。

　　四、续建模式选择：共益债务机制的司法实践

　　2025年最高人民法院《破产案件审理指南》引入“共益债务”模式，允许在破产程序中通过借款完成续建，该借款作为共益债务优先受偿。购房者可推动管理人采取以下方式：

　　封闭运行模式：设立专项监管账户，确保续建资金专款专用。

　　带押处置模式：在抵押权人同意下，对在建工程进行“带押续建”。

　　收益分成模式：与投资人约定续建后销售利润按比例分配。

　　成功案例：2025年徐州裕隆大厦破产案中，法院通过“共益债务+兜底投资”模式引入资金1.2亿元，完成项目续建并实现100%交付，购房者债权清偿率达92%。

　　五、风险防范：购房前的尽职调查清单

　　为避免陷入烂尾楼困境，购房者需在签约前完成以下调查：

　　开发商资质核查：通过住建部“房地产开发企业资质信息查询平台”确认开发商资质等级。

　　项目资金监管：要求开发商出示《商品房预售资金监管协议》，确认监管银行及账户。

　　施工进度评估：优先选择主体工程完成2/3以上的项目，降低烂尾风险。

　　合同条款审查：重点关注交房时间、违约金标准、解除合同条件等条款。

　　合同设计要点：

　　约定“若开发商逾期交房超过180日，购房者有权解除合同并要求双倍返还定金”。

　　明确“因开发商原因导致合同解除的，购房者有权选择货币补偿或同等价值其他房源”。

　　六、司法救济创新：预重整制度的适用

　　2025年新修订的《企业破产法》引入“预重整”制度，允许在正式破产前由债务人、债权人、投资人共同制定重整方案。购房者可推动开发商在预重整阶段完成以下工作：

　　资产债务梳理：委托第三方机构对项目进行尽职调查。

　　投资人招募：通过产权交易所发布招募公告，引入战略投资者。

　　方案表决：组织购房者、银行、施工方等利益相关方进行预表决。

　　优势分析：预重整可缩短破产程序周期30%以上，提高债权清偿率。2025年深圳中院审理的某案件中，通过预重整程序实现6个月内完成项目续建并交付。

　　结语：法律赋能下的购房者权益保卫战

　　面对烂尾楼困境，购房者需摒弃“等靠要”心态，主动运用法律武器维护权益。从执行程序的精准打击到破产程序的策略参与，从合同条款的前置设计到政府协同的机制利用，2025年的法律体系已为购房者构建起全方位保护网。记住：每一次法律程序的启动，都是对市场规则的重申;每一份执行申请的提交，都是对契约精神的坚守。在法治中国的背景下，购房者的权益终将得到应有的尊重与保障。