格子商铺返租纠纷：行政诉讼能否成为退铺退款“救命稻草”？

　　在商业地产细分领域，格子商铺(即独立产权小商铺)返租模式因投资门槛低、回报预期高，曾吸引大量中小投资者。然而，随着市场下行，部分开发商因资金链断裂或经营不善，导致返租租金无法支付，甚至项目烂尾。投资者在维权过程中，常陷入“民事诉讼周期长、执行难”的困境，转而寻求行政诉讼途径。那么，行政诉讼能否成为退铺退款的“救命稻草”?本文结合《行政诉讼法》《商品房销售管理办法》及司法实践，解析行政诉讼的适用边界与风险。

　　一、行政诉讼的适用前提：政府行为违法性

　　行政诉讼的核心是审查政府行为的合法性。在格子商铺返租纠纷中，投资者可提起行政诉讼的情形仅限于：

　　违规审批：政府相关部门未依法审查开发商资质、项目规划等，导致返租项目违规上马。

　　监管失职：住建部门未履行对开发商资金监管、销售行为监管等职责，导致投资者损失。

　　行政不作为：投资者举报开发商违规行为后，政府部门未依法查处。

　　法律提示：若纠纷仅涉及开发商与投资者之间的合同违约(如未支付租金)，则属于民事纠纷，行政诉讼不予受理。投资者需明确区分“政府行为”与“商业行为”。

　　二、行政诉讼的难点：举证责任与因果关系

　　投资者提起行政诉讼需承担两项举证责任：

　　政府行为违法：需证明政府部门在审批、监管等环节存在程序违法或实体违法。例如，未审查开发商资金实力即批准预售。

　　因果关系：需证明政府行为违法与投资者损失之间存在直接因果关系。例如，因政府违规审批导致项目烂尾，进而导致租金无法支付。

　　司法实践：2024年，某投资者以“住建部门未审查开发商资金实力”为由起诉，要求撤销预售许可并退铺退款。法院审理认为，投资者未能证明政府行为与租金损失之间的直接因果关系，驳回诉讼请求。

　　三、行政诉讼的替代方案：民事诉讼与行政投诉结合

　　鉴于行政诉讼的局限性，投资者可采取“民事诉讼为主、行政投诉为辅”的策略：

　　民事诉讼：依据返租合同起诉开发商，主张支付租金、违约金及解除合同。民事诉讼的证据标准相对较低，且可直接追究开发商的违约责任。

　　行政投诉：向住建部门、市场监管部门举报开发商违规销售、虚假宣传等行为。若查实，政府部门可对开发商处以罚款、吊销资质等处罚，间接施压开发商履行义务。

　　典型案例：2025年，某投资者在提起民事诉讼的同时，向市场监管部门举报开发商虚假宣传返租回报。市场监管部门查实后，对开发商处以50万元罚款，并责令限期整改。开发商为避免进一步处罚，主动与投资者达成和解，支付拖欠租金并解除合同。

　　四、退铺退款的法律路径：合同解除与损害赔偿

　　若投资者希望退铺退款，需依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同：

　　法定解除：若开发商迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，投资者可解除合同并要求返还购房款、赔偿装修损失等。

　　约定解除：若返租合同中约定了“未支付租金超过3个月，投资者有权解除合同”等条款，可直接依据合同主张解除。

　　操作要点：

　　发送解除通知：以书面形式通知开发商解除合同，并保留送达凭证。

　　主张返还财产：要求开发商返还购房款、已支付的税费等。

　　赔偿损失：包括装修损失、预期收益损失等，需提供证据证明。

　　五、风险提示：行政诉讼的“双刃剑”效应

　　行政诉讼虽可为投资者提供额外维权途径，但需警惕三大风险：

　　诉讼周期长：行政诉讼一审通常需6个月，二审需3个月，若涉及再审则周期更长。

　　举证难度大：投资者需证明政府行为违法且与损失存在因果关系，证据收集难度高。

　　执行难：即使胜诉，若政府部门无过错或已履行职责，投资者可能无法获得实际赔偿。

　　建议：投资者在提起行政诉讼前，需全面评估政府行为违法性、证据充分性及诉讼成本。若纠纷核心是开发商违约，应优先通过民事诉讼解决。

　　六、综合维权策略：法律手段与商业谈判结合

　　在格子商铺返租纠纷中，投资者可采取“法律手段保底、商业谈判突破”的策略：

　　法律手段：同步提起民事诉讼、申请财产保全，并向政府部门投诉开发商违规行为。

　　商业谈判：借助法律压力，与开发商协商分期支付、以物抵债等方案。例如，开发商可用未售商铺抵扣租金债务。

　　业主联合：组织其他投资者共同维权，通过集体诉讼、集体投诉等方式增强话语权。

　　典型案例：2025年，某格子商铺项目30名投资者联合起诉开发商，同时向政府部门投诉其违规销售。在法律与舆论双重压力下，开发商与投资者达成和解，以未售商铺抵扣租金债务，并支付部分现金补偿。

　　结语：理性维权，规避法律风险

　　商铺返租纠纷的解决需兼顾法律程序与商业逻辑。投资者在维权过程中，应避免“情绪化诉讼”或“盲目投诉”，而是依据合同约定、法律规定及证据情况，选择最优维权路径。同时，需警惕“高回报、低风险”的投资陷阱，在签约前审查开发商资质、项目规划及资金监管方案，从源头降低风险。法律是维护权益的工具，但理性与谨慎才是投资的长久之道。