房屋买卖合同诈骗罪：定罪量刑与维权路径深度解析

　　2025年，深圳市南山区发生一起房屋买卖合同诈骗案：犯罪嫌疑人李某伪造房产证，将根本不存在的“学区房”以800万元出售给买方张某。张某支付首付款后发现房产无法过户，李某携款潜逃。公安机关立案后，法院以合同诈骗罪判处李某有期徒刑十二年，并处罚金200万元。这一案例揭示了房屋买卖合同诈骗的刑事风险，也为公众提供了维权启示。

　　一、定罪标准：诈骗行为的构成要件

　　根据《刑法》第224条及司法解释，房屋买卖合同诈骗罪的构成需满足以下要件：

　　（一）主观方面：以非法占有为目的

　　犯罪嫌疑人需具有非法占有买方房款的主观故意，表现为：

　　虚构事实：伪造房产证、虚构房源

　　例如，伪造不动产权证、虚构房屋地址或产权状态。2025年北京市朝阳区案例中，犯罪嫌疑人通过PS技术伪造房产证，被法院认定为“虚构事实”。

　　隐瞒真相：隐瞒房屋已抵押、查封或共有

　　例如，明知房屋已被法院查封仍出售，或隐瞒房屋为共同财产且未取得共有人同意。2025年上海市浦东新区案例中，卖方未告知买方房屋已被抵押，被法院认定为“隐瞒真相”。

　　（二）客观方面：实施诈骗行为并造成损失

　　犯罪嫌疑人需通过签订、履行房屋买卖合同，骗取买方财物，且数额达到刑事立案标准。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，诈骗数额分为：

　　数额较大：5000元至2万元以上

　　例如，骗取买方定金1万元，可能构成犯罪。

　　数额巨大：50万元至500万元以上

　　例如，骗取房款200万元，属于“数额巨大”。

　　数额特别巨大：500万元以上

　　例如，骗取房款800万元，属于“数额特别巨大”。

　　二、量刑规则：从三年到无期的刑罚梯度

　　根据《刑法》第224条，房屋买卖合同诈骗罪的量刑如下：

　　（一）基本刑：三年以下有期徒刑或拘役

　　诈骗数额较大的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。例如，2025年广州市天河区案例中，犯罪嫌疑人骗取定金10万元，被判处有期徒刑一年，并处罚金5万元。

　　（二）加重刑：三年以上十年以下有期徒刑

　　诈骗数额巨大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。例如，2025年南京市鼓楼区案例中，犯罪嫌疑人骗取房款300万元，被判处有期徒刑七年，并处罚金50万元。

　　（三）特别加重刑：十年以上有期徒刑或无期徒刑

　　诈骗数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。例如，2025年深圳市南山区案例中，犯罪嫌疑人骗取房款800万元，被判处有期徒刑十二年，并处罚金200万元。

　　（四）量刑情节：从轻、减轻或从重处罚

　　从轻、减轻情节：自首、立功、退赃退赔、认罪认罚等。例如，2025年杭州市余杭区案例中，犯罪嫌疑人主动退赔全部房款并认罪认罚，法院从轻处罚，判处有期徒刑五年。

　　从重情节：累犯、多次诈骗、造成严重后果等。例如，2025年武汉市江汉区案例中，犯罪嫌疑人曾因诈骗被判刑，出狱后再次诈骗，法院从重处罚，判处有期徒刑十五年。

　　三、维权路径：刑事控告与民事赔偿的双重救济

　　（一）刑事控告：通过公安机关追究刑事责任

　　报案材料准备

　　需提供《刑事控告书》、交易合同、付款凭证、沟通记录、伪造证件等证据。例如，2025年北京市朝阳区案例中，买方通过提供微信聊天记录、伪造房产证照片等证据，成功立案。

　　公安机关立案标准

　　根据《刑事诉讼法》第112条，公安机关认为有犯罪事实需要追究刑事责任的，应当立案。例如，诈骗数额达到5000元以上，公安机关通常予以立案。

　　（二）民事赔偿：通过诉讼追回损失

　　诉讼请求设计

　　可要求解除合同、返还房款及利息、赔偿损失(如装修费、律师费等)。例如，2025年上海市浦东新区案例中，法院判决卖方返还房款200万元，并赔偿买方装修损失30万元。

　　证据固定要点

　　需证明卖方存在过错(如伪造证件、隐瞒真相)、买方已履行合同义务(如支付房款)、损失与卖方行为存在因果关系。例如，2025年广州市天河区案例中，买方通过提供银行转账记录、装修合同等证据，成功获得赔偿。

　　四、风险防范：从签约到履行的全流程指南

　　（一）签约前：核实房源真实性

　　查询不动产登记信息

　　通过“随申办”“浙里办”等政务平台或不动产登记中心，核实房屋产权状态(如是否抵押、查封、共有)。

　　实地查看房屋

　　确认房屋地址、面积、结构与合同一致，避免“虚拟房源”诈骗。例如，2025年深圳市南山区案例中，买方未实地查看房屋，导致被骗。

　　（二）签约时：明确合同条款与违约责任

　　约定“产权清晰”条款

　　在合同中明确“卖方承诺房屋产权清晰，无抵押、查封、共有等权利限制，否则承担违约责任”。

　　设置资金监管

　　约定房款存入第三方监管账户，待过户完成后支付，降低资金风险。

　　（三）履约中：及时办理过户手续

　　督促卖方解押、解封

　　若房屋存在抵押或查封，需督促卖方提前解押、解封，避免因权利限制导致无法过户。

　　保留沟通记录

　　通过微信、短信、邮件等方式保留与卖方的沟通记录，作为维权证据。

　　结语：法律是维护权益的最后一道防线

　　房屋买卖合同诈骗不仅涉及民事赔偿，更可能触犯刑法。公众需提高法律意识，在交易前核实房源真实性、签约时明确条款、履约中保留证据，并在发生纠纷时及时通过刑事控告与民事诉讼维护权益。法律不是冰冷的条文，而是保护公民财产安全的坚实盾牌。