开发商虚假宣传陷阱：购房者如何依法主张退房退款？

　　在商品房交易中，开发商为吸引购房者，常通过广告、沙盘、销售话术等方式对房屋配套、环境、规划等作出承诺。然而，部分开发商为追求利益最大化，存在夸大宣传、隐瞒真相甚至虚构事实的行为。当购房者发现开发商存在虚假宣传、引人误解的宣传内容时，是否可以主张退房退款?本文结合《民法典》《消费者权益保护法》《反不正当竞争法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)等最新法律法规，系统梳理购房者的维权路径与法律要点。

　　一、虚假宣传的认定：从“要约邀请”到“合同内容”的关键转化

　　根据《商品房买卖司法解释》第三条，商品房销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，但若开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施作出“具体确定”的说明和允诺，且该内容对购房合同订立及房屋价格确定有重大影响，则应视为合同内容。例如，开发商宣传“小区内配备国际双语幼儿园”“步行5分钟直达地铁站”“房屋层高3.2米”等具体承诺，若未写入合同但实际未兑现，购房者可主张开发商违约。

　　案例佐证：2025年上海青浦区人民法院审理的邴某案中，开发商宣传楼盘距地铁站仅1.9公里，但实际距离达4.6公里。法院认为，地理位置是购房者决策的重要因素，开发商宣传构成要约，实际未履行导致购房者合同目的无法实现，支持其退房退款请求。

　　二、虚假宣传的法律后果：违约责任与欺诈撤销的双重路径

　　购房者主张退房退款的核心法律依据包括《民法典》第一百四十八条(欺诈撤销权)和第五百七十七条(违约责任)：

　　欺诈撤销权：若开发商故意虚构事实或隐瞒真相，导致购房者陷入错误认识并订立合同，购房者可请求法院或仲裁机构撤销合同。撤销后，合同自始无效，开发商需返还购房款及利息，并赔偿购房者因合同撤销产生的损失(如租房费用、贷款利息等)。

　　举证要点：购房者需证明开发商存在主观故意(如宣传资料与规划文件不符、销售人员明确承诺未兑现)及自身因欺诈作出错误决策(如录音、聊天记录、广告视频等证据)。

　　违约责任：若虚假宣传内容构成合同条款(如未兑现的学区承诺、绿化率标准)，购房者可主张开发商承担违约责任，包括继续履行、赔偿损失或解除合同。根据《商品房买卖司法解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可请求解除合同并赔偿损失;类似地，虚假宣传导致合同目的无法实现时，购房者亦可主张解除合同。

　　案例对比：

　　广州邱某案：开发商承诺公寓“民水民电”但实际为商水商电，法院认为水电标准影响房屋使用功能，支持邱某解除认购书并退还43万元购房款。

　　莆田陈某案：开发商宣传购房赠送地下室和花园，但合同未明确约定。法院认为陈某对840平方米专有产权面积的期待不具合理性，未支持其“假一赔三”请求，但因开发商宣传存在夸大成分，判决返还部分购房款。

　　三、维权实操：从协商到诉讼的全流程指南

　　证据固定：

　　收集宣传资料(广告、楼书、沙盘照片)、销售话术(录音、聊天记录)、规划文件(政府官网公示的控规图、教育部门学区划分文件)等证据。

　　对比合同条款与宣传内容，标注差异点(如合同未约定学区，但广告明确宣传“对口名校”)。

　　协商与投诉：

　　向开发商发送书面《退房通知书》，明确要求解除合同、退还房款及赔偿损失，并设定合理期限(如15日)。

　　若协商无果，向市场监督管理部门投诉开发商虚假宣传行为，要求行政处罚(如罚款、责令整改);同时向房地产主管部门举报其违规销售行为。

　　诉讼策略：

　　案由选择：以“商品房预售合同纠纷”或“房屋买卖合同纠纷”为案由，主张解除合同并赔偿损失。

　　诉讼请求：明确要求开发商返还购房款、支付利息、赔偿装修损失、贷款利息等实际支出，并承担诉讼费用。

　　管辖法院：根据合同约定或“原告就被告”原则，向开发商所在地或合同履行地法院起诉。

　　风险提示：购房者需注意诉讼时效问题。根据《民法典》第一百八十八条，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起计算。若在诉讼时效内通过投诉、协商等方式主张权利，可产生时效中断效果。

　　四、预防性建议：从源头规避虚假宣传风险

　　细化合同条款：将开发商的宣传承诺(如学区、地铁距离、装修标准)写入合同补充协议，明确违约责任(如“若未兑现学区承诺，开发商按房价的10%支付违约金”)。

　　核查规划文件：通过政府官网查询楼盘控规图、教育部门学区划分文件，核实开发商宣传的配套设施是否已获批建设。

　　留存证据：对销售人员的口头承诺要求书面确认，或通过录音、录像等方式固定证据;保存广告视频、楼书等宣传资料原件。