商品房虚假宣传治理：监管部门职责划分与法律适用指南

　　一、监管体系：多部门协同治理的法律框架

　　我国对商品房虚假宣传的监管采用“双轨制”，由市场监督管理部门与房地产管理部门分工协作：

　　市场监督管理部门：

　　职责依据：《反不正当竞争法》第六条、《广告法》第六条;

　　监管范围：广告内容真实性、商业宣传合法性;

　　处罚权限：责令停止违法行为、罚款(20万-200万元)、吊销营业执照。

　　房地产管理部门：

　　职责依据：《城市房地产开发经营管理条例》第四条、《商品房销售管理办法》第五条;

　　监管范围：销售行为合规性、规划变更告知义务;

　　处罚权限：责令整改、罚款(1万-3万元)、降低资质等级。

　　二、部门职责细分：虚假宣传类型的差异化处理

　　广告内容虚假：

　　主管部门：市场监督管理部门;

　　典型情形：宣传“精装交付”但合同约定为毛坯;

　　法律依据：《广告法》第二十八条(虚假广告认定)、第五十五条(处罚标准)。

　　销售行为违规：

　　主管部门：房地产管理部门;

　　典型情形：未取得预售许可证销售房屋;

　　法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十三条(处罚标准)。

　　规划变更未告知：

　　主管部门：房地产管理部门;

　　典型情形：擅自变更小区配套设施规划;

　　法律依据：《城乡规划法》第六十四条(处罚标准)。

　　三、法律适用：虚假宣传案件的裁判规则

　　合同效力认定：

　　根据《民法典》第一百四十八条，若开发商以虚假宣传诱导购房者签约，购房者可主张撤销合同;

　　2025年重庆市渝中区某案中，法院认定开发商宣传“地铁上盖”构成欺诈，判决撤销购房合同。

　　赔偿标准确定：

　　实际损失赔偿：包括购房差价、租金损失、诉讼费用;

　　惩罚性赔偿：若构成欺诈，可按《消费者权益保护法》第五十五条主张“退一赔三”;

　　行政罚款折抵：根据《行政处罚法》第二十八条，行政罚款不可折抵民事赔偿。

　　举证责任分配：

　　购房者需证明宣传内容与实际不符(如提供检测报告);

　　开发商需证明已履行告知义务(如提供公示文件)。

　　四、维权策略：部门投诉与司法诉讼的衔接

　　行政投诉程序：

　　市场监督管理部门：通过12315平台或现场提交《投诉书》，附上证据材料;

　　房地产管理部门：通过当地住建局官网或现场提交《举报信》，要求查处违规行为;

　　处理时限：市场监督管理部门需在60日内办结，房地产管理部门需在30日内回复。

　　司法诉讼要点：

　　管辖法院：不动产所在地基层法院(如北京市海淀区人民法院);

　　诉讼请求：明确要求解除合同、赔偿损失或继续履行;

　　证据清单：宣传资料、购房合同、沟通记录、检测报告。

　　群体性维权：

　　联合其他购房者组成维权联盟，共同委托律师提起集体诉讼;

　　2025年郑州市金水区某案中，200户业主联合起诉，法院判决开发商赔偿共计3000万元。

　　五、监管趋势：技术赋能与信用惩戒的双重驱动

　　大数据监管：

　　市场监督管理部门通过“全国12315平台”实时监测房企广告投放数据;

　　房地产管理部门建立“房企信用档案”，公开违规记录。

　　联合惩戒机制：

　　对虚假宣传房企实施“三限”：限制新项目预售、限制土地竞拍、限制融资;

　　2025年国家发改委发布《房企信用评价管理办法》，将虚假宣传纳入负面清单。

　　消费者教育：

　　住建部开展“购房知识普及月”活动，发布《商品房买卖防坑指南》;

　　法院系统建立“典型案例库”，公开虚假宣传判决文书。

　　结语：法治化治理下的市场净化路径

　　商品房虚假宣传的治理需构建“行政监管-司法裁判-社会监督”三位一体体系。购房者应增强法律意识，在签约前核查开发商资质与规划文件，在签约时明确违约责任条款，在维权时选择合法途径。监管部门需强化技术赋能，实现精准执法;司法机关应统一裁判标准，提升公信力。唯有如此，方能构建诚信有序的房地产市场环境，切实保障消费者合法权益。