居间合同违约：法律责任与维权路径全解析

　　一、居间合同违约的认定与法律基础

　　居间合同是《民法典》合同编明确规定的典型合同类型，其核心特征在于居间人通过提供订立合同的机会或媒介服务，促成委托人与第三人达成交易。根据2025年最新司法实践，居间合同违约的认定需满足以下要件：

　　合同合法有效：双方具备民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律强制性规定。例如，若居间人未取得房地产经纪资质却从事中介服务，可能因主体不适格导致合同无效。

　　违约行为存在：包括未履行主要义务(如未如实报告交易机会)、迟延履行(如未在约定时间内促成签约)或不完全履行(如隐瞒房屋抵押信息)。

　　因果关系成立：违约行为与损失之间需存在直接关联。例如，居间人故意隐瞒房屋产权纠纷，导致委托人支付定金后无法过户，则需承担赔偿责任。

　　法律依据：

　　《民法典》第九百六十一条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第九百六十二条：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　二、违约责任的承担方式与司法实践

　　居间合同违约的责任承担需根据违约类型及损失程度综合判定，主要方式包括：

　　1. 继续履行与补救措施

　　若违约行为可补救(如未按时提交交易文件)，守约方可要求违约方限期履行。例如，居间人未在约定时间内协助办理网签手续，委托人可要求其继续履行并赔偿因迟延导致的利息损失。

　　2. 赔偿损失的范围与计算

　　损失赔偿以“填平原则”为核心，包括直接损失(如已支付的评估费、税费)和间接损失(如因违约错失其他交易机会的差价损失)。根据2025年最高院司法解释，间接损失需满足“可预见性”标准，即违约方在订立合同时应能合理预见。

　　典型案例：

　　在某二手房交易案中，居间人未告知房屋存在共有权人，导致委托人签约后被共有权人起诉解除合同。法院判决居间人赔偿委托人已付房款利息、中介费及因房价上涨产生的差价损失共计28万元，理由是居间人作为专业机构，应预见隐瞒信息可能导致的交易风险。

　　3. 违约金调整规则

　　若合同约定了违约金，违约方可主张调整。根据《民法典》第五百八十五条，违约金过高(超过实际损失30%)或过低(低于损失)的，法院可依申请调整。

　　操作要点：

　　守约方需提供损失证明(如评估报告、市场价对比数据);

　　违约方需证明违约金与损失严重失衡(如提供同期银行贷款利率证明资金占用成本)。

　　三、维权路径与实务建议

　　1. 协商与调解优先

　　双方可先通过书面协商明确违约责任，或申请行业协会、人民调解委员会介入。例如，某市房地产经纪协会设立的调解平台，2025年成功化解了60%以上的居间合同纠纷。

　　2. 诉讼与仲裁的选择

　　诉讼：适用普通程序，需向被告住所地或合同履行地法院起诉，诉讼时效为3年(自知道权利受损之日起算)。

　　仲裁：需合同明确约定仲裁条款，仲裁裁决具有终局性，但程序成本较高。

　　3. 证据收集与举证要点

　　合同文本：证明双方权利义务及违约条款;

　　沟通记录：微信、邮件等证明违约事实(需公证固定);

　　损失凭证：发票、评估报告等证明实际损失;

　　专家意见：必要时申请鉴定人出庭说明专业问题。

　　四、风险防范与合规建议

　　合同条款设计：

　　明确约定居间服务范围(如是否包含产权调查、资金监管);

　　设定违约金上限(如不超过合同总价的5%);

　　增加“免责条款”(如因政策调整导致交易失败的处理方式)。

　　履约过程管理：

　　委托人应要求居间人提供书面报告(如房屋产权状况、抵押信息);

　　居间人需留存服务过程证据(如带看记录、沟通录音)。

　　行业监管动态：

　　2025年多地推行“居间服务信用评价系统”，居间人违规行为将影响其资质评级及市场准入，委托人可优先选择信用等级高的机构合作。