房产买卖合同纠纷起诉全流程：从立案到执行的法律指南

　　房产交易涉及金额巨大、程序复杂，一旦发生纠纷，当事人往往因不知如何维权而陷入被动。本文结合《民事诉讼法》及相关司法解释，系统梳理房产买卖合同纠纷的起诉流程、证据准备及实务要点，为当事人提供可操作的法律指引。

　　一、起诉前的准备：明确管辖法院与收集证据

　　1. 确定管辖法院：不动产专属管辖优先

　　根据《民事诉讼法》第三十四条，房产买卖合同纠纷由不动产所在地法院专属管辖。例如，若房屋位于北京市朝阳区，则需向朝阳区法院起诉，即使合同中约定由其他法院管辖，该约定亦无效。若涉及多个房屋或跨区域交易，需以主要房屋所在地为准。

　　2. 收集核心证据：构建完整证据链

　　证据是胜诉的关键，需围绕合同成立、履行及违约事实展开：

　　合同类证据：房屋买卖合同、补充协议、定金收据等，证明双方权利义务关系。

　　履行证据：付款凭证(银行转账记录、收据)、过户手续(完税证明、产权证书)、交房验收单等，证明合同履行情况。

　　违约证据：催告函、沟通记录(微信、短信)、现场照片/视频等，证明对方违约事实。例如，开发商逾期交房时，购房者可提供物业出具的未交房证明、租房合同等，证明其因逾期交房产生的损失。

　　损失证据：评估报告、市场价差证明等，证明实际损失范围。例如，房屋降价出售时，需提供第三方评估机构出具的评估报告。

　　二、起诉流程：从立案到判决的五大步骤

　　1. 撰写起诉状：明确诉讼请求与事实理由

　　起诉状需包含以下内容：

　　原被告基本信息(姓名、联系方式、住所地);

　　诉讼请求(如要求继续履行合同、支付违约金XX万元、赔偿损失XX万元);

　　事实与理由(按时间顺序陈述合同签订、履行及违约过程，引用具体法律条款);

　　证据清单(列明证据名称、来源及证明目的)。

　　2. 提交立案材料：线上线下双渠道

　　需向法院提交以下材料：

　　起诉状(按被告人数提交副本，如被告为1人则提交2份);

　　证据材料(复印件，原件备查);

　　原告身份证明(身份证复印件、企业营业执照等);

　　送达地址确认书(填写原告接收法院文书的地址)。

　　目前，全国法院已开通网上立案系统(如“中国移动微法院”)，当事人可通过手机或电脑提交材料，减少奔波。

　　3. 缴纳诉讼费：按标的额比例计算

　　诉讼费由原告预交，最终由败诉方承担。根据《诉讼费用交纳办法》，房产纠纷诉讼费按标的额分段累计收取：

　　不超过1万元：每件50元;

　　1万-10万元：标的额×2.5%-200元;

　　10万-20万元：标的额×2%+300元;

　　以此类推，最高不超过50万元。

　　例如，标的额为200万元的案件，诉讼费为200万×0.7%+11800元=25800元。

　　4. 参加庭审：举证、质证与辩论

　　庭审分为法庭调查、法庭辩论及最后陈述三个阶段：

　　法庭调查：原告宣读起诉状，被告答辩;双方提交证据，法院组织质证(对证据真实性、合法性、关联性发表意见)。

　　法庭辩论：围绕争议焦点(如是否构成违约、损失如何计算)展开辩论，原告需引用法律条款及案例支持主张。

　　最后陈述：总结己方观点，请求法院支持诉讼请求。

　　5. 等待判决与执行：上诉与强制执行

　　法院审理期限一般为6个月内(简易程序3个月)。若对判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院上诉。判决生效后，若对方未履行义务，可向法院申请强制执行(如查封、拍卖房屋、冻结银行账户等)。

　　三、实务要点：起诉中的常见问题与应对策略

　　1. 对方提出管辖权异议怎么办？

　　若被告认为法院无管辖权，可在提交答辩状期间(15日)提出异议。法院审查后若认为异议成立，会将案件移送至有管辖权的法院。原告需提前确认管辖法院，避免程序延误。

　　2. 证据不足如何补救？

　　若关键证据(如对方违约的书面确认)缺失，可通过以下方式补救：

　　申请法院调查取证(如调取银行流水、物业记录);

　　申请证人出庭(如中介人员证明交易过程);

　　委托鉴定(如房屋质量鉴定、损失评估)。

　　3. 如何防止对方转移财产？

　　在起诉前或诉讼中，可向法院申请财产保全，查封对方银行账户、房屋等资产。申请保全需提供担保(如保险公司保函、等值财产)，防止因保全错误给对方造成损失。

　　四、案例启示：从起诉到胜诉的关键因素

　　案例：购房者因开发商虚假宣传起诉解除合同

　　2024年，刘某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买“学区房”一套。合同签订后，刘某发现该房屋并不在宣传的学区范围内，遂诉请解除合同并要求赔偿损失。法院审理认为：

　　开发商宣传“学区房”构成要约，未兑现承诺构成根本违约;

　　刘某提供的宣传资料、销售聊天记录等证据充分;

　　开发商需返还购房款、赔偿刘某已支付的税费及利息，并支付房款10%的违约金。

　　启示：购房者需保存开发商的宣传资料(如楼书、广告)、销售承诺(如微信记录)等证据，证明对方违约事实;同时，合同中应明确约定宣传内容纳入合同条款，增强维权依据。

　　结语

　　房产买卖合同纠纷的起诉，既是法律程序的运用，也是证据与策略的较量。当事人需提前规划管辖法院、固定关键证据、合理设计诉讼请求，并在庭审中清晰陈述事实与法律理由。法律既保护守约方的合法权益，也要求当事人依法行使权利，避免滥用诉讼资源。通过专业准备与理性维权，当事人可有效化解纠纷，实现房产交易的公平与安全。