奶奶房产赠与孙子全流程解析：法律规则与实务操作指南

　　在家庭财产传承中，房产赠与是常见方式之一。奶奶将个人房产通过公证赠与孙子，既涉及《民法典》中关于赠与合同的规定，也需遵循公证程序及不动产登记规范。本文结合最新法律法规与典型案例，系统梳理赠与流程、法律风险及实务要点，为家庭财产规划提供法律指引。

　　一、赠与行为的法律性质与核心条件

　　根据《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。奶奶将房产赠与孙子，需满足以下核心条件：

　　产权清晰无争议：奶奶需为房产唯一合法所有权人，若存在共有人(如配偶、其他子女)，需取得共有人书面同意。例如，某案中奶奶与配偶共同拥有房产，因未取得配偶同意单方赠与孙子，法院判决赠与合同部分无效。

　　完全民事行为能力：奶奶需具备完全民事行为能力，能清晰认知赠与行为的法律后果。若奶奶存在老年痴呆等认知障碍，需通过司法鉴定确认其民事行为能力，否则赠与行为可能被撤销。

　　真实意思表示：赠与需出于奶奶真实意愿，排除受胁迫、欺诈或重大误解情形。某案中，孙子以“不赠与就不赡养”威胁奶奶，法院认定赠与合同因胁迫而无效。

　　二、公证赠与的法定流程与材料准备

　　公证是赠与合同效力强化的关键环节，需按《公证法》第25条、第30条完成以下步骤：

　　材料准备：

　　身份证明：奶奶与孙子的身份证、户口簿原件及复印件;

　　产权证明：房产证原件及复印件，若房产存在抵押或查封，需先解除限制;

　　亲属关系证明：出生证明、户籍档案或居委会证明，明确祖孙关系;

　　赠与合同：需明确房产地址、面积、赠与意愿及双方权利义务，建议由律师起草。

　　公证申请：双方共同前往房产所在地公证处，填写《公证申请表》，提交材料并缴纳公证费(通常按房产评估价的0.8%收取)。

　　公证审查：公证员重点审查：

　　奶奶的民事行为能力(通过询问、观察或要求提供医疗证明);

　　赠与意愿的真实性(排除胁迫、欺诈情形);

　　产权的合法性(核对房产证与不动产登记信息)。

　　出具公证书：审查通过后，公证处出具《赠与合同公证书》，明确赠与行为合法有效。

　　三、公证后过户登记的实务操作

　　完成公证后，需按《不动产登记暂行条例》第14条、第16条办理过户登记：

　　提交材料：

　　《赠与合同公证书》原件;

　　奶奶与孙子的身份证原件及复印件;

　　房产证原件;

　　契税完税证明(孙子需缴纳3%契税，若房产为奶奶唯一住房且满5年，可能享受减免)。

　　办理流程：

　　双方共同前往不动产登记中心，填写《不动产登记申请表》;

　　登记机构审核材料，核实房产信息与公证书内容;

　　审核通过后，孙子缴纳登记费(住宅80元/件)，领取新房产证。

　　特殊情形处理：

　　房产存在抵押：需先解除抵押或取得抵押权人(如银行)书面同意;

　　房产被查封：需先解除查封，否则无法过户;

　　孙子未成年：需由其法定监护人(如父母)代为办理，且赠与目的需符合未成年人利益。

　　四、赠与行为的法律风险与防范

　　赠与撤销权：

　　任意撤销权：根据《民法典》第658条，赠与财产权利转移前(即未过户前)，奶奶可单方撤销赠与，但公证赠与除外。例如，奶奶公证赠与孙子房产后反悔，法院通常不予支持撤销。

　　法定撤销权：若孙子严重侵害奶奶或其近亲属合法权益，或未履行赡养义务，奶奶可自知道或应当知道撤销事由之日起1年内撤销赠与。

　　税务风险：

　　孙子接受赠与房产后，若未来出售，需按“财产转让所得”缴纳20%个人所得税，计税依据为转让收入减除原赠与取得成本及相关税费后的余额。

　　债务风险：

　　若奶奶赠与房产后负债，债权人可能依据《民法典》第538条主张撤销赠与行为，但需证明赠与行为损害其债权且奶奶存在恶意。

　　五、典型案例分析

　　案例1：公证赠与后反悔案

　　2023年，北京某案中，奶奶公证赠与孙子一套价值500万元的房产，但未办理过户。后奶奶因家庭矛盾反悔，诉至法院要求撤销赠与。法院审理认为，公证赠与不适用任意撤销权，且奶奶未提供证据证明孙子存在法定撤销情形，故驳回诉求。

　　案例2：未解除抵押赠与无效案

　　2024年，上海某案中，奶奶将存在银行抵押的房产赠与孙子并公证，但未取得银行同意。过户时因抵押未解除被登记机构拒绝。孙子诉至法院，法院判决赠与合同因违反法律强制性规定而无效。