房屋虚假宣传的“法律红线”：如何精准认定与追责？

　　在房地产交易中，开发商为吸引购房者，常通过广告、宣传册、沙盘模型等方式展示项目优势。然而，部分开发商为追求利益最大化，可能对房屋质量、配套设施、周边环境等关键信息作夸大或虚假宣传，导致购房者权益受损。本文将从法律视角解析房屋虚假宣传的认定标准、处罚依据及维权路径，帮助购房者筑牢权益防线。

　　一、房屋虚假宣传的认定标准：从“内容失实”到“误导决策”

　　根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国反不正当竞争法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋虚假宣传的认定需满足以下核心要件：

　　主体要件：虚假宣传的主体包括开发商、广告发布者及广告经营者。例如，开发商自行制作宣传册，或委托第三方平台发布广告，均可能成为责任主体。

　　行为要件：宣传内容需存在“虚假性”或“误导性”。具体表现为：

　　虚构事实：如宣称“小区配套国际双语幼儿园”，但实际未规划或未签约;

　　夸大承诺：如承诺“绿化率40%”，但实际交付时绿化面积不足30%;

　　模糊表述：如使用“近地铁”“学区房”等表述，但实际距离地铁站点超过2公里，或未纳入学区划片范围;

　　隐瞒关键信息：如未告知购房者房屋存在抵押、查封等权利限制，或周边规划有垃圾处理站、高压线等不利因素。

　　结果要件：虚假宣传需对购房者的购买决策产生实质性影响。例如，购房者因相信虚假宣传而签订购房合同，或支付更高价款。

　　典型案例：2025年，山西运城市天宝天和房地产开发有限公司因宣称“小区配套公园”，但实际未兑现，被市场监管部门依据《反不正当竞争法》罚款80万元。该案例表明，开发商对配套设施的虚假承诺，即使未写入合同，仍可能构成违法。

　　二、房屋虚假宣传的处罚依据：从行政处罚到刑事追责

　　根据虚假宣传的情节轻重，开发商可能面临行政、民事及刑事三重责任：

　　行政处罚：

　　罚款：根据《广告法》第五十五条，发布虚假广告的，由市场监管部门责令停止发布，处广告费用三倍以上五倍以下罚款;广告费用无法计算或明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下罚款。情节严重的，可吊销营业执照。

　　责令改正：要求开发商限期整改，如补建承诺的配套设施、修改宣传资料等。

　　信用惩戒：将违法开发商列入失信名单，限制其参与土地竞拍、项目开发等。

　　民事赔偿：

　　违约责任：若虚假宣传内容被认定为合同要约(如宣传资料对房屋结构、面积等作出具体承诺)，开发商未履行则构成违约，购房者可要求其承担继续履行、赔偿损失等责任。

　　侵权责任：若虚假宣传导致购房者遭受损失(如房价下跌、额外支出等)，购房者可依据《消费者权益保护法》第五十五条，要求开发商“退一赔三”，即返还购房款并赔偿三倍损失(最低500元)。

　　合同撤销权：若虚假宣传构成“根本性违约”(如承诺的学区、地铁等配套未兑现，严重影响居住价值)，购房者可依据《民法典》第一百四十八条，主张撤销合同并要求开发商返还购房款及利息。

　　刑事追责：

　　若虚假宣传涉及金额巨大、情节恶劣(如虚构项目规划、伪造政府批文等)，可能构成《刑法》第二百二十四条规定的“合同诈骗罪”，开发商及相关责任人可能面临有期徒刑及罚金。

　　三、购房者维权路径：从证据收集到法律诉讼

　　面对房屋虚假宣传，购房者可通过以下步骤维护权益：

　　证据固定：

　　收集宣传资料：包括广告视频、宣传册、沙盘模型照片、销售人员聊天记录等;

　　保留合同文件：核对购房合同中是否包含宣传承诺，如未写入合同，可要求开发商出具书面补充协议;

　　记录现场情况：拍摄房屋交付时的实际状态，如绿化面积、配套设施等，与宣传资料对比;

　　获取第三方证据：如向规划部门查询小区规划图，向教育部门确认学区划片范围等。

　　协商调解：

　　向开发商发出书面《维权函》，明确要求其停止虚假宣传、赔偿损失或解除合同;

　　联合其他受害购房者共同维权，增加谈判筹码;

　　申请消费者协会或房地产调解委员会介入调解。

　　行政投诉：

　　向当地市场监管部门举报开发商虚假宣传行为，要求其立案查处;

　　向住建部门投诉开发商违规销售行为，如未取得预售许可证发布广告等。

　　司法诉讼：

　　若协商、调解无果，可向法院提起民事诉讼，主张违约赔偿或撤销合同;

　　若涉及刑事犯罪，可向公安机关报案，要求追究开发商刑事责任。

　　四、启示与思考：如何构建诚信房地产交易环境?

　　房屋虚假宣传的治理需多方协同：

　　开发商：应树立诚信经营理念，严格遵守法律法规，避免夸大宣传或隐瞒关键信息;

　　监管部门：需加强事前审查与事后执法，对虚假宣传行为“零容忍”，提高违法成本;

　　购房者：应增强法律意识，在购房前仔细核查宣传资料与合同条款，避免轻信口头承诺;

　　行业协会：可建立开发商信用评价体系，对违规企业实施行业禁入，推动行业自律。