建设工程价款优先受偿权：法律确定与实务操作指南

　　建设工程价款优先受偿权是《民法典》为保障承包人权益设立的法定权利，其核心价值在于破解工程款拖欠难题，维护建筑市场秩序。2025年最高院司法解释进一步明确其行使规则，本文从法律确定、行使条件、实务操作三方面展开分析。

　　一、优先受偿权的法律渊源与性质

　　1. 法律依据：从《合同法》到《民法典》的演进

　　1999年《合同法》第286条：首次确立承包人优先受偿权，规定“发包人未支付价款的，承包人可协议折价或申请拍卖工程优先受偿”。

　　2021年《民法典》第807条：延续《合同法》规定，并明确“优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

　　2025年司法解释：细化行使期限(最长18个月)、范围限制(不含利息、违约金)及装饰装修工程特殊规则。

　　2. 权利性质：法定抵押权还是特殊优先权?

　　学术界存在“法定抵押权说”与“特殊优先权说”之争。2025年最高院民一庭负责人明确：优先受偿权系独立于抵押权的法定优先权，其成立无需登记公示，效力优于抵押权但次于消费者购房权。

　　二、优先受偿权的行使条件与范围

　　1. 五大核心行使条件

　　主体资格：仅限与发包人直接签订承包合同的第一施工人(分包人、转包人无权行使);

　　债权性质：限于因建设工程合同产生的工程价款(不含借款、材料买卖等债权);

　　工程状态：工程需具备折价或拍卖条件(如未被查封、不属于公益性建筑);

　　催告程序：承包人需先催告发包人在合理期限内支付价款;

　　期限限制：自发包人应当给付价款之日起最长18个月内行使(2025年司法解释新增)。

　　2. 优先受偿范围：实际支出费用的“严格限定”

　　根据2025年司法解释第41条，优先受偿范围包括：

　　工作人员报酬(如工人工资、社保费用);

　　材料款(如钢材、混凝土等主材费用);

　　机械使用费(如塔吊租赁、模板周转费用);

　　措施项目费(如安全文明施工费、临时设施费)。

　　排除范围：

　　发包人违约导致的损失(如工期延误罚款、利润损失);

　　逾期支付价款的利息及违约金;

　　工程质量保修金(除非合同明确约定属于价款范畴)。

　　三、优先受偿权与购房权、抵押权的冲突解决

　　1. 与消费者购房权的冲突：保护弱势群体的“例外规则”

　　根据2002年《批复》，消费者支付全部或大部分购房款后，承包人优先受偿权不得对抗买受人。2025年司法解释进一步明确：

　　“大部分款项”指支付比例达50%以上;

　　仅限购买商品房的消费者，投资性购房(如商铺、公寓)不适用;

　　若商品房未竣工，承包人仍可就在建工程行使优先权，但拍卖价款需优先支付购房款。

　　典型案例：2025年上海某烂尾楼拍卖案中，法院裁定拍卖款优先支付购房人已付房款(占比60%)，剩余款项用于清偿承包人工程款。

　　2. 与抵押权的冲突：法定优先的“效力层级”

　　根据《民法典》第807条，承包人优先受偿权优先于抵押权。但需注意：

　　若抵押权设立时间早于工程承包合同签订时间，抵押权人可主张“善意取得”;

　　同一工程存在多个抵押权时，按登记先后顺序受偿，但承包人优先受偿权始终优先于抵押权。

　　四、优先受偿权的行使方式与实务操作

　　1. 两大行使方式：协议折价与申请拍卖

　　协议折价：承包人与发包人协商确定工程折价方案，需注意：

　　折价价格需经第三方评估机构评估;

　　不得损害其他债权人利益(如购房人、抵押权人);

　　需办理产权过户登记手续。

　　申请拍卖：承包人可直接向法院申请拍卖工程，或提起确认之诉后申请强制执行。需提交：

　　优先受偿权证明文件(如合同、竣工验收报告);

　　催告记录及发包人未支付证明;

　　工程评估报告及拍卖申请书。

　　2. 实务操作四步法

　　第一步：权利主张：书面催告发包人支付价款，并留存送达证据(如EMS邮寄回执、电子邮件截图)。

　　第二步：证据固定：收集以下材料：

　　合同文件(中标通知书、施工合同、补充协议);

　　履约证据(施工日志、监理签认单、材料采购发票);

　　损失证据(第三方审计报告、公证文书)。

　　第三步：期限管理：在18个月期限内启动行使程序，避免超期丧失权利。

　　第四步：策略选择：根据工程状态、债务人偿债能力等因素，综合选择协议折价、申请拍卖或参与破产分配。

　　五、优先受偿权的限制与例外

　　1. 18个月行使期限的“刚性约束”

　　2025年司法解释明确，优先受偿权行使期限为自发包人应当给付价款之日起算，最长不超过18个月。该期限为除斥期间，不适用中止、中断规定。例如，某项目竣工日期为2023年1月1日，合同约定付款日期为2023年6月30日，则承包人需在2024年12月30日前行使权利。

　　2. 公益性工程的“排除适用”

　　根据《民法典》第399条，下列工程不得折价或拍卖：

　　学校、医院、图书馆等公益性建筑;

　　所有权存在争议的工程;

　　已列入拆迁范围的工程。

　　结语：优先受偿权的未来展望

　　随着工程领域法治化进程的推进，优先受偿权制度将进一步完善。承包人需从合同签订阶段即规划权利保障方案，通过条款设计、过程管理、证据固定等手段，确保优先受偿权的有效行使。同时，司法机关也将通过典型案例裁判，平衡承包人、购房人、抵押权人等多方利益，推动建筑市场健康有序发展。