房产交易“阴阳双簧价”：法律如何划定责任边界与履行标准？

　　在二手房交易市场，“阴阳合同”已成为行业顽疾。部分中介机构通过招募“演员”假装看房、恶意砍价，制造虚假市场行情，迫使房东接受低于市场价的成交价，同时向税务部门提交虚高价格的备案合同以规避税费。这种“双簧价”操作不仅扰乱市场秩序，更涉嫌多重法律风险。本文将从法律视角解析此类行为的性质认定、责任划分及履行标准。

　　一、“阴阳合同”的法律定性：虚假表示与恶意串通

　　根据《民法典》第146条，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。在房产交易中，“阳合同”(备案合同)中虚高的价格条款因非双方真实意思表示而无效，但合同其他部分(如房屋信息、交付时间等)若符合真实交易意图，仍可能被认定为有效。而“阴合同”(实际履行合同)作为双方真实意思表示，原则上有效，但若存在恶意串通损害国家利益(如偷逃税款)的情形，则可能被认定为整体无效。

　　典型案例：2025年上海某中介机构通过招募“演员”带看，将一套市场价800万元的房屋以650万元“成交”，同时向税务部门提交备案合同标价900万元。法院审理认为，备案合同中的价格条款因虚假表示无效，但房屋交付、付款方式等条款有效;实际履行合同虽为双方真实意思，但因偷逃税款目的违法，最终判决撤销备案合同，按实际成交价650万元履行，并责令补缴税款及滞纳金。

　　二、责任划分：中介、买卖双方与“演员”的连带风险

　　中介机构责任：

　　根据《房地产经纪管理办法》第25条，中介机构不得以隐瞒、欺诈等手段诱骗交易。若中介主导“双簧价”操作，可能面临行政处罚(如罚款、停业整顿)及民事赔偿。例如，2025年北京某中介因虚假带看被住建部门处以3万元罚款，并赔偿房东因降价导致的损失20万元。

　　买卖双方责任：

　　若卖方明知“阴阳合同”仍参与，需承担补缴税款、罚款等行政责任;若买方协助伪造合同，可能被认定为共同违法。例如，2024年广州某买方因提供虚假收入证明配合避税，被税务部门追缴税款及滞纳金共计15万元。

　　“演员”责任：

　　若“演员”明知中介欺诈目的仍参与，可能构成共同侵权，需承担连带赔偿责任;若被中介误导(如谎称“带看考核”)，则可能免责。2025年上海某案例中，参与带看的“演员”因无法证明主观明知，未被追究法律责任。

　　三、履行标准：以“真实意思+市场公允”为双核心

　　价格认定原则：

　　法院在审理“阴阳合同”纠纷时，通常以“阴合同”价格为基础，结合市场评估价综合判定。若“阴合同”价格显著低于市场价(如低于评估价30%以上)，且卖方无法证明降价合理性(如急售、房屋瑕疵)，法院可能按市场价调整履行标准。例如，2025年杭州某案件中，一套评估价700万元的房屋以500万元成交，法院最终判决按650万元(评估价90%)履行，以平衡双方利益。

　　税费承担规则：

　　根据《税收征收管理法》第63条，偷逃税款的纳税人需补缴税款及滞纳金，并处不缴或少缴税款50%至5倍罚款。在“阴阳合同”中，税费通常按备案合同价格计算，但若备案价被认定无效，则按实际成交价补缴。例如，2025年深圳某案例中，买卖双方因备案价无效被追缴增值税、契税共计25万元。

　　合同撤销权行使：

　　若卖方因中介欺诈签订“阴合同”，可依据《民法典》第148条行使撤销权，要求恢复原状(如返还房屋、退还房款)。但需在知道撤销事由之日起1年内行使，且需证明欺诈行为与签约决定存在因果关系。例如，2025年南京某房东因中介伪造带看记录诱导降价，成功撤销合同并获赔差价损失30万元。

　　四、风险防范建议

　　卖方应对策略：

　　拒绝签署“阴阳合同”，要求所有条款体现真实交易意图;

　　留存带看记录、市场评估报告等证据，证明价格合理性;

　　发现中介欺诈后，立即向住建部门举报并固定证据。

　　买方注意事项：

　　核实房屋产权信息及市场价，避免因低价签约导致合同无效;

　　要求中介在合同中明确“税费承担方式”，避免隐性成本;

　　拒绝配合伪造材料，否则可能承担连带责任。

　　中介合规要求：

　　禁止招募“演员”或伪造带看记录;

　　向客户明确告知“阴阳合同”的法律风险;

　　建立内部合规机制，对违规员工追责。

　　结语：“阴阳双簧价”本质是利用信息不对称和法律漏洞牟利，但最终可能“偷鸡不成蚀把米”。无论是卖方、买方还是中介，均需以诚信为本，遵守法律法规，否则将面临行政处罚、民事赔偿甚至刑事责任。市场监管部门也应加强技术手段(如大数据比对备案价与市场价)，从源头遏制此类乱象。