房屋买卖委托权纠纷：法律路径与实务操作指南

　　在房屋交易中，委托代理是常见操作模式，但因授权范围模糊、代理行为越权等问题引发的纠纷频发。本文结合《民法典》及司法实践，梳理房屋买卖委托权纠纷的解决路径，为当事人提供可操作的维权指南。

　　一、纠纷类型与法律定性

　　根据《民法典》第九百一十九条，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。房屋买卖委托纠纷主要分为三类：

　　越权代理纠纷：如受托人未经委托人同意，擅自降低售价或变更付款方式。例如，2025年北京某案例中，中介将委托人设定的800万元售价降至750万元出售，法院认定该行为超出授权范围，判决合同无效。

　　无权代理纠纷：如伪造委托书或冒用委托人名义签约。2025年上海某案件中，中介伪造业主签名签订买卖合同，法院以“无权代理”为由判决合同不成立，中介需赔偿买方定金损失。

　　表见代理纠纷：如受托人持过期委托书签约，买方善意相信其有权代理。2025年广州某案例中，中介使用已过期的委托书与买方签约，法院认定买方已尽合理审查义务，判决委托人承担合同责任。

　　二、纠纷解决四步法

　　第一步：审查委托书效力

　　根据《民法典》第一百六十五条，授权委托书应载明代理人姓名、代理事项、权限和期限，并由委托人签名或盖章。实务中需重点核查：

　　委托书是否为原件且签名真实;

　　代理权限是否明确(如“代为签订合同”与“代收房款”需分别授权);

　　委托期限是否在有效期内。

　　第二步：协商与调解

　　若纠纷源于沟通误解，可优先通过协商解决。例如，2025年杭州某案例中，委托人因受托人擅自降价产生纠纷，经协商后双方同意按原价800万元成交，并签订补充协议明确违约责任。若协商无果，可申请第三方调解：

　　行业协会调解：通过当地房地产经纪行业协会申请调解，调解协议经司法确认后具有强制执行力。

　　人民调解委员会：基层调解组织可出具调解书，作为诉讼证据使用。

　　第三步：仲裁或诉讼

　　若委托书中有仲裁条款，应向约定仲裁机构申请仲裁。仲裁具有一裁终局、保密性强等优势，但需注意：

　　仲裁条款需明确约定仲裁机构名称(如“北京仲裁委员会”);

　　仲裁费用由败诉方承担，但需在申请时预缴。

　　若无仲裁约定，可向法院起诉。根据《民事诉讼法》第二十三条，合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖。诉讼中需重点准备：

　　证据清单：委托书、沟通记录、交易凭证等;

　　损失证明：如因受托人违约导致的房价差价损失、诉讼费用等;

　　专家意见：对复杂法律问题可申请鉴定或专家辅助人出庭。

　　第四步：执行与救济

　　若胜诉后对方拒不履行，可申请法院强制执行。根据《民事诉讼法》第二百四十三条，法院可查封、扣押、拍卖被执行人财产。若受托人行为涉嫌犯罪(如伪造文书)，可向公安机关报案，追究其刑事责任。

　　三、风险防范建议

　　委托书“三明确”：明确代理事项、权限、期限，避免使用“全权代理”等模糊表述。

　　资金监管：通过银行或第三方平台监管房款，防止受托人挪用。

　　过程留痕：所有沟通通过书面形式(如邮件、短信)确认，关键节点录音录像。

　　定期核查：委托期间定期登录不动产登记中心官网查询房屋状态，防止一房多卖。

　　案例启示：2025年深圳某业主委托中介售房，因未明确“代收房款”权限，导致中介卷款跑路。法院判决业主需先行向买方返还房款，再向中介追偿。此案凸显委托书权限明确的重要性。