北京婚后购房：共同财产的边界与法律解析

　　在北京市，房产作为家庭核心资产，其归属问题始终是婚姻法律领域的焦点。许多人默认“婚后购房即共同财产”，但这一认知存在法律盲区。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，北京婚后购房的权属认定需结合出资来源、登记情况及特殊约定综合判断。本文将从法律视角解析北京婚后购房的权属边界，为读者提供清晰的法律指引。

　　一、婚后购房的法定共同财产原则

　　《民法典》第1062条明确规定，婚姻关系存续期间取得的财产原则上属于夫妻共同财产，包括工资、投资收益及继承或受赠财产(遗嘱或赠与合同明确归一方的除外)。这一原则同样适用于婚后购房：若夫妻双方未作特殊约定，婚后使用共同财产（如工资、公积金）购房，无论登记在谁名下，均视为共同财产。例如，北京市第三中级人民法院2024年数据显示，婚内购房的离婚案件中，83.6%的判决认定房产为共同所有并平分。

　　典型案例：

　　张某与李某婚后用共同积蓄购买北京房产，产权登记在张某名下。离婚时，法院认定该房产为共同财产，双方平分。此案例印证了“婚后购房推定共同共有”的司法实践。

　　二、婚后购房的例外情形：个人财产的认定

　　尽管婚后购房原则上属共同财产，但以下情形可突破这一规则：

　　一方父母全额出资且登记在己方子女名下

　　根据《婚姻家庭编解释(一)》第29条，婚后一方父母全额出资购房并登记在子女名下的，视为对子女个人的赠与，房产归出资方子女所有。例如，王某父母婚后出资600万元为其购房，产权登记在王某名下，离婚时该房产不参与分割。

　　书面约定排除共同共有

　　《民法典》第1065条允许夫妻通过书面协议约定财产归属。若双方签订《婚内财产协议》明确约定房产归一方所有，法院将尊重约定。例如，赵某与孙某婚后购房，双方签订协议约定房产归赵某个人所有，离婚时法院依据协议判决。

　　使用婚前个人财产购房且登记在一方名下

　　若一方用婚前存款全款购房并登记在自己名下，房产仍属个人财产。但需注意：若婚后将配偶姓名加入产权证，可能被认定为共同共有。例如，周某婚前全款购房，婚后添加配偶吴某姓名，离婚时法院认定房产为共同财产。

　　三、特殊情形下的权属认定

　　婚后共同还贷但首付出资方为个人

　　若一方婚前支付首付，婚后用共同财产还贷，房产登记在首付出资方名下，离婚时房产归登记方，但需补偿另一方共同还贷及增值部分。计算公式为：

　　补偿款 = 共同还贷本息总额 × (房产现值 ÷ 购房总价) ÷ 2

　　例如，刘某婚前首付100万元购房，婚后共同还贷100万元，房产增值至500万元，则刘某需补偿配偶33.35万元。

　　双方父母混合出资购房

　　若双方父母共同出资购房，产权登记在一方子女名下，法院通常按出资比例认定按份共有。例如，陈某父母出资40万元、林某父母出资60万元购房，登记在陈某名下，离婚时房产按4:6比例分割。

　　小产权房的分割困境

　　小产权房因未取得合法产权，法院通常不直接判决权属，而是根据出资比例、共同生活贡献等因素分割使用权益。例如，郑某与黄某婚后购买小产权房，法院判决郑某享有60%使用权，黄某享有40%。

　　四、法律风险防范建议

　　明确出资来源与产权登记

　　购房前应通过银行转账记录、书面协议等方式固定出资性质，避免口头约定。若父母出资，建议签订《赠与协议》明确赠与对象。

　　及时办理产权变更登记

　　若需将房产登记为个人所有，应在婚前完成产权登记;若婚后添加配偶姓名，需通过书面协议明确权属比例。

　　签订婚内财产协议

　　高净值人群可通过《婚内财产协议》约定房产归属，避免离婚时财产分割纠纷。协议需经公证或律师见证以增强效力。

　　保留共同还贷证据

　　婚后共同还贷方应保存还款记录、银行流水等证据，以便离婚时主张补偿权益。

　　五、结语：法律认知决定财产命运

　　北京婚后购房的权属认定已从“看名字”转向“综合判断出资、时间、约定等因素”。最高人民法院民一庭副庭长曾指出：“房产证名字是表象，权属认定看实质。”对于普通家庭而言，清晰了解法律规则、提前规划财产归属，是避免婚姻纠纷的关键。无论是选择共同共有还是个人所有，法律工具的运用需以诚信为基础，方能实现家庭财产的公平保护。