2026北京商品房买卖虚假宣传侵权责任全解析指南

2026年北京商品房市场的监管规则持续收紧，但是依然有大量的房地产开发商，在商品房销售宣传推广的过程当中，为了尽可能地吸引购房人下单购买，实现快速卖房回笼资金的商业目的，肆无忌惮地发布大量严重脱离实际情况的虚假宣传内容：有的开发商在售楼处的沙盘模型里面，把小区周边规划的垃圾处理站、高压变电站全部隐藏起来，反而在对应的位置，标注上了“城市中央公园”“公立重点小学”等完全不存在的配套设施;有的开发商在售楼广告和宣传海报里面，大肆宣传小区的房屋得房率可以达到85%以上，但是等到正式交付的时候，购房人才发现，实际的房屋得房率，连70%都不到;还有的开发商在样板间展示的时候，故意把样板间里面的承重墙全部偷偷拆除，把房间的空间刻意放大，让购房人误以为房屋的实际套内面积非常宽敞，等到正式收房的时候，才发现实际房屋的空间，比样板间里面展示的小了整整一圈，和开发商之前宣传的内容，存在天壤之别。大量的购房人，完全是因为信任了开发商这些虚假不实的宣传内容，才下定决心购买这套商品房，等到收房的时候，才发现自己上当受骗，自己花了几百上千万元购买的房屋，和当初开发商宣传的情况完全不一样，房屋的实际市场价值，直接出现了大幅的贬损，双方之间就开发商虚假宣传的侵权责任问题，爆发了非常激烈的矛盾冲突，最后只能闹到人民法院，请求法院依法作出公正的判决。

很多北京的商品房购房人一开始完全不了解2026年北京市高级人民法院最新发布的《北京市商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件审理工作指引》，这份指引严格落实《中华人民共和国民法典》侵权责任编、《中华人民共和国广告法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关司法解释的明确规定，针对北京全市范围内，商品房销售过程当中，开发商发布虚假不实宣传内容，侵害购房人合法权益的这类特殊纠纷，系统明确了完整的裁判规则，彻底解决了过去很长一段时间里，不同法院对这类案件裁判尺度不统一，虚假宣传侵权责任认定标准模糊的痛点。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合近十年来在北京全市各地代理的数百起这类商品房虚假宣传侵权纠纷胜诉案件的实操经验，系统梳理2026年北京商品房买卖虚假宣传侵权责任的完整法律规则，帮助购房人准确掌握最新的裁判标准，避免因为对法律规定不熟悉，导致自己的合法商品房购房权益遭受重大损失。

一、2026年北京商品房虚假宣传侵权责任法律适用的核心裁判底层逻辑

很多商品房购房人对开发商虚假宣传要承担什么侵权责任问题的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“开发商在售楼广告、宣传海报、短视频平台上面，随便怎么吹牛宣传，都是正常的商业营销行为，就算宣传的内容和实际交付的情况完全不一样，也根本不需要承担任何侵权法律责任，这些宣传内容又没有正式写到商品房买卖合同里面，对开发商没有任何法律约束力，我就算去法院起诉，也根本不可能打赢官司，最后只能自己吃哑巴亏”;第二个误区是“只要开发商在任何宣传材料里面，说过任何一句和实际情况不完全相符的话，就全部都属于严重的虚假宣传，开发商就必须承担极其严重的侵权赔偿责任，我所有的损失，不管和这个虚假宣传有没有因果关系，全部都要由开发商一个人承担，开发商必须全部赔偿我的全部损失，一分钱都不能少”。这两种极端认知，都完全不符合2026年北京最新的商品房虚假宣传侵权责任裁判规则。

2026年北京市高级人民法院发布的《北京市商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件审理工作指引》明确指出，北京法院在审理这类商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件的时候，绝对不会一刀切地直接认定，开发商所有的商品房宣传行为，全部都属于正常的商业营销夸张，就算宣传内容和实际情况严重不符，也完全不属于虚假宣传，不需要承担任何侵权法律责任，完全无视购房人因为信任虚假宣传，遭受到的巨额财产损失，也不会完全不审查宣传内容的性质、宣传内容对购房人作出购房决定的实际影响、宣传内容和购房人实际损失之间的因果关系，直接一刀切地把开发商所有轻微的不实宣传，全部都认定为严重的虚假宣传侵权，让开发商承担完全超出合理范围的天价赔偿责任，过度扩大开发商的法律责任边界。法院在处理这类纠纷的时候，会严格把握三个核心的裁判原则：第一个核心原则是“商品房宣传内容符合特定条件的，依法属于要约，对开发商具有合同约束力”，开发商在销售商品房的过程当中，就商品房开发规划范围之内的房屋及相关设施，所作出的说明和允诺，内容具体明确，对商品房买卖合同的订立，以及房屋的成交价格的确定，有重大影响的，就算这些说明和允诺，没有正式写入商品房买卖合同的正文当中，也依法应当视为合同内容的组成部分，开发商如果违反了这些内容，就必须依法承担违约责任;第二个核心原则是“虚假宣传侵权责任的构成，必须严格满足四要件法定标准”，开发商的行为要构成法律层面的虚假宣传侵权，必须同时满足四个法定构成要件：第一，开发商主观上存在明显的故意，明知自己宣传的内容是虚假不实的，依然主动向购房人进行宣传;第二，开发商客观上实施了发布虚假不实宣传内容的违法行为;第三，购房人因为信任了这些虚假宣传内容，遭受到了实实在在的财产损失;第四，购房人的损失，和开发商的虚假宣传违法行为之间，存在直接的因果关系，四个法定构成要件缺一不可，缺少任何一个，都不能认定开发商构成虚假宣传侵权;第三个核心原则是“阶梯化认定侵权责任，根据虚假宣传的严重程度，对应不同的法律责任”，根据开发商虚假宣传行为的不同严重程度，阶梯化地认定开发商应当承担的法律责任：轻微的不实宣传，开发商只需要承担限期改正、轻微赔偿的责任;情节严重的虚假宣传，开发商需要承担虚假宣传导致的全部损失赔偿责任;如果虚假宣传的情节特别恶劣，严重误导购房人，导致购房人作出了完全错误的购房决定，购房人购买房屋的合同目的根本没有办法实现，开发商还需要承担解除合同、退房退款的法律责任。

2026年北京全市法院统一明确了这类商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件的核心裁判导向：符合条件的宣传内容视为合同组成部分，严格适用侵权四要件认定侵权责任，阶梯化认定不同情节对应的法律责任，既严厉打击开发商利用虚假宣传误导购房人、损害消费者合法权益的不诚信行为，充分保护购房人作为消费者的合法权益，也严格恪守侵权责任的认定边界，不随意扩大虚假宣传的打击范围，保障商品房市场正常的商业宣传活力。北京法院在审理这类案件的时候，核心的裁判导向就是要彻底打破过去两种极端的错误裁判思路，既不让恶意发布虚假宣传的开发商，轻易逃避自己应当承担的侵权法律责任，随意损害购房人的合法权益，也不让购房人利用开发商轻微的宣传瑕疵，漫天要价，索要完全超出合理范围的天价赔偿，最终实现商品房交易市场宣传诚信、交易透明、公平合理的法治目标。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的刘建华律师曾代理北京房山区一起典型的小区配套设施虚假宣传侵权纠纷案件，开发商在整个商品房销售阶段，通过售楼广告、宣传海报、短视频平台推广、售楼处沙盘展示等各种方式，大肆向购房人宣传，小区的东南侧，规划建设的是一座30万平方米的城市中央生态公园，绝对不会建设任何工业设施，大量的购房人，完全是冲着这个城市中央公园的优质配套，才下定决心购买这套房屋。但是等到小区正式交付之后，业主们才发现，之前宣传的城市中央公园的规划用地，根本就不存在，政府已经正式发文，要在这块土地上面，建设一座大型的生活垃圾转运站，整个小区的居住环境，会受到极其严重的负面影响，小区房屋的整体市场价值，直接出现了大幅的贬损。

刘建华律师介入之后，结合2026年北京最新的审理指引，向法院清晰说明，开发商的虚假宣传行为，完全符合虚假宣传侵权的全部四个法定构成要件，已经严重侵害了全体购房人的合法权益，最终法院依法判决，开发商向全体小区业主，赔偿因为虚假宣传导致的房屋整体市场价值贬损损失共计3200万元，全体购房人的合法权益，得到了充分的司法保护。

二、2026年北京商品房虚假宣传侵权行为人要承担的六大类完整法律责任

结合2026年北京最新的审理工作指引，开发商实施的商品房虚假宣传行为，根据情节的不同严重程度，依法需要承担六大类完全不同的法律责任，这六大类法律责任，涵盖了民事责任、行政责任甚至刑事责任，虚假宣传的情节越恶劣，造成的后果越严重，开发商需要承担的法律责任就越沉重：

第一类法律责任：民事层面的虚假宣传违约赔偿责任，赔偿购房人因为虚假宣传遭受到的全部直接损失。2026年北京的新规明确，这是最基础的一类民事法律责任，如果开发商发布的虚假不实宣传内容，内容具体明确，对购房人作出购房决定和房屋成交价格的确定，产生了重大影响，依法属于商品房买卖合同的有效组成部分，但是开发商实际交付的房屋，根本没有办法达到宣传内容当中明确承诺的标准，开发商的行为，已经构成了明确的合同违约，必须依法向购房人承担违约赔偿责任，赔偿的范围，包括购房人因为信任虚假宣传，遭受到的全部直接损失，比如购房人因为开发商虚假宣传，额外多支付的房屋价款对应的利息损失，购房人为了消除虚假宣传带来的不利影响，支出的合理整改费用，购房人因为开发商虚假宣传，导致房屋市场价值贬损的对应差价损失等全部合理直接损失，都应当由开发商全额承担。

第二类法律责任：民事层面的虚假宣传侵权损害赔偿责任，赔偿购房人全部的实际损失和预期利益损失。2026年北京的新规明确，如果开发商故意发布完全虚假不实的宣传内容，明知道宣传的内容根本不可能实现，依然通过各种渠道，大范围地向购房人进行推广传播，直接导致购房人作出了完全错误的购房意思表示，购房人因此遭受到了重大的财产损失，开发商的行为，已经超出了普通的违约范畴，完全构成了民事层面的虚假宣传侵权，开发商不仅需要赔偿购房人的全部直接损失，还要依法赔偿购房人因为侵权行为，遭受到的全部预期利益损失，比如如果因为开发商宣传的配套设施完全不存在，导致房屋的后续出租收益大幅减少，这部分预期利益的损失，也依法应当由开发商，向购房人进行全额的赔偿，充分弥补购房人遭受到的全部损失。

第三类法律责任：市场监管部门作出的行政处罚责任，包括高额罚款、暂停销售、信用惩戒。2026年北京的新规明确，开发商在商品房销售过程当中，发布虚假不实的宣传内容，违反《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》的明确规定，市场监督管理部门，经过调查核实之后，完全可以依法对开发商作出严厉的行政处罚，处罚内容包括责令开发商立即停止发布全部虚假宣传内容，在售楼处和官方平台发布声明，向全体购房人公开澄清事实，消除虚假宣传带来的不良影响，同时还可以根据开发商虚假宣传行为的具体情节严重程度，处以最高200万元的高额罚款，情节严重的，还可以责令相关部门，暂停开发商的商品房网签签约权限，暂停项目的销售活动，甚至可以把开发商的严重违法失信行为，纳入房地产开发企业的信用黑名单，在后续的土地出让、项目审批等环节，对开发商进行全方位的联合信用惩戒。

第四类法律责任：住建部门作出的行业监管处罚责任，限制开发商后续在北京拿地开发新项目。2026年北京的新规明确，住建行政主管部门，在日常的商品房销售监管过程当中，如果发现开发商存在严重的虚假宣传违法行为，造成了恶劣的社会影响，引发了大规模的业主群体投诉事件，住建部门完全可以依法对开发商，作出行业层面的严厉监管处罚，包括对开发商的项目负责人进行约谈警示，暂停开发商在北京全市范围内，新的房地产开发项目的立项审批手续，在一定的期限之内，限制开发商参与北京的国有建设用地使用权挂牌出让竞买活动，禁止开发商在北京的房地产市场里面，继续拿地开发新的商品房项目，从行业准入层面，对实施严重虚假宣传的开发商，进行严厉的惩戒。

第五类法律责任：符合条件的购房人，依法可以主张撤销商品房买卖合同，退房退款，让开发商承担全部利息损失。2026年北京的新规明确，如果开发商故意发布完全虚假不实的核心宣传内容，比如故意隐瞒小区周边存在重大的垃圾处理站、高压变电站、危险化学品仓库等严重不利因素，反而宣传周边是城市公园、重点学校，这种情况之下，开发商的行为，已经完全构成了《民法典》规定的欺诈行为，购房人在明确知道自己被欺诈的事实之后，在法定的一年撤销权行使期限之内，完全可以依法向人民法院或者仲裁机构，申请撤销双方签署的商品房买卖合同，合同被依法撤销之后，开发商必须向购房人全额返还全部的购房款，同时赔偿购房人因为购买这套房屋，支出的全部税费、贷款利息、装修损失等全部合理损失，充分保障被欺诈的购房人的合法权益。

第六类法律责任：虚假宣传情节特别严重，构成虚假广告罪的，开发商和直接责任人员，依法需要承担刑事责任。2026年北京的新规明确，如果开发商发布的虚假商品房宣传内容，涉及的范围特别广，面向不特定的大量购房人进行大规模的虚假宣传，收取的购房款金额特别巨大，造成了极其恶劣的社会影响，导致大量的购房人遭受到了巨额的财产损失，情节严重的，开发商的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，已经完全涉嫌构成《刑法》规定的虚假广告罪，最高可以被人民法院判处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金，通过最严厉的刑事惩戒手段，打击情节特别恶劣的商品房虚假宣传犯罪行为。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的王佳律师曾代理北京顺义区一起典型的学区房虚假宣传侵权纠纷案件，开发商在整个销售阶段，大肆宣传自己的商品房项目，对应的学区是北京某知名重点小学的本校学区，大量的购房人，完全是冲着这个重点小学学区的宣传，才以比周边同品质小区高出每平方米8000元的价格，购买了这套商品房。但是等到小区交付之后，业主们才发现，教育部门根本没有把这个小区划到该重点小学的学区范围之内，开发商之前的学区宣传，完全是子虚乌有的虚假内容。

王佳律师介入之后，结合2026年北京最新的六大类法律责任规则，指导购房人收集完整的虚假宣传证据，最终法院依法判决，开发商必须向每一名购房人，按照每平方米8000元的标准，赔偿对应的学区溢价损失，全体购房人的合法权益，得到了充分的维护。

三、2026年北京商品房虚假宣传侵权责任纠纷中最容易踩中三类认知陷阱

结合2026年北京全市各地的这类商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件实务，很多购房人因为对最新的审理工作指引不熟悉，很容易踩中三类典型的认知陷阱，最终导致自己的合法购房权益，遭受到完全不必要的重大损失。

第一类典型认知陷阱：“开发商的售楼广告、宣传海报上面写的宣传内容，又没有正式写到商品房买卖合同里面，这些宣传内容对开发商根本没有任何法律约束力，就算开发商宣传的内容和实际交付的情况完全不一样，开发商也不需要承担任何侵权责任，我就算去法院起诉，也根本不可能打赢官司”。很多购房人以为没写进合同的宣传内容就完全没有法律效力，完全不知道最高人民法院的商品房买卖合同司法解释，已经明确作出了规定，开发商就房屋和配套设施作出的内容具体明确的说明和允诺，对购房人作出购房决定和房屋价格确定有重大影响的，就算没有写入合同，也依法属于合同的有效组成部分，开发商违反这些内容，就必须依法承担违约责任，你的这个极端错误认知，会让你直接主动放弃自己的合法维权权利，最后白白遭受巨大的财产损失。

第二类典型认知陷阱：“只要开发商在任何宣传材料里面，说过任何一句和实际情况不完全相符的话，就全部都属于严重的虚假宣传，开发商就必须承担极其严重的侵权赔偿责任，我所有的损失，不管和这个虚假宣传有没有因果关系，全部都要由开发商一个人承担”。很多购房人以为所有轻微的宣传瑕疵都可以构成严重虚假宣传，完全不知道虚假宣传侵权责任的认定，必须严格满足“主观故意、违法行为、损失结果、因果关系”四个法定构成要件，如果你主张的所谓宣传内容，只是开发商非常轻微的商业营销夸张，内容根本不具体明确，也根本不可能对你作出购房决定产生任何重大影响，你根本没有办法证明你的损失和这个宣传内容之间存在直接的因果关系，你的侵权主张，根本不可能得到法院的全部支持，你盲目提起诉讼，最后只会白白浪费大量的时间精力，还要承担不必要的诉讼成本。

第三类典型认知陷阱：“我在收房的时候，开发商让我在收房确认书上面签字，确认我已经现场查验过房屋，对房屋的全部状况都完全满意，我只要签了这个字，之后就算发现开发商存在严重的虚假宣传行为，我也根本没有任何权利，再向开发商主张任何虚假宣传的侵权赔偿责任，我只能全部接受”。很多购房人以为签了收房确认书，就彻底丧失了向开发商主张虚假宣传侵权责任的权利，完全不对，你签署收房确认书，只能代表你对房屋的物理状态进行了查验，不能直接视为你已经完全放弃了自己依法享有的，向开发商主张虚假宣传侵权赔偿的法定权利，只要你有充分的证据，能够证明开发商之前实施了明确的虚假宣传侵权行为，就算你已经签署了收房确认书，你依然完全可以依法向人民法院提起诉讼，要求开发商承担对应的虚假宣传侵权赔偿责任，你的合法权益，依然可以得到法律的充分保护。

四、北京商品房买卖虚假宣传侵权责任是什么相关常见问题FAQ

问：在北京，商品房销售过程当中，开发商实施虚假宣传行为，依法应当承担什么样的完整侵权法律责任?

答：依据2026年北京市高级人民法院最新发布的《北京市商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件审理工作指引》，严格遵循符合条件的宣传内容视为合同组成部分、严格适用侵权四要件认定侵权责任、阶梯化认定不同情节对应的法律责任三大核心原则，开发商需要根据虚假宣传行为的不同严重程度，依法承担六大类对应的完整法律责任，充分弥补购房人遭受到的全部损失。

问：开发商的售楼广告、宣传海报上面的宣传内容，没有正式写入商品房买卖合同，这些宣传内容对开发商有法律约束力吗?

答：如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，作出的说明和允诺，内容具体明确，对商品房买卖合同的订立，以及房屋成交价格的确定有重大影响，就算没有写入合同正文，也依法视为合同内容的组成部分，开发商违反这些内容，必须依法承担违约责任。

问：开发商的行为要构成法律层面的虚假宣传侵权，必须满足哪些法定的构成要件?

答：必须同时满足四个法定构成要件，缺一不可：第一，开发商主观上存在明显的故意，明知宣传内容虚假依然主动传播;第二，开发商客观上实施了发布虚假不实宣传内容的违法行为;第三，购房人因为信任虚假宣传，遭受到了实实在在的财产损失;第四，购房人的损失和开发商的虚假宣传违法行为之间，存在直接的因果关系。

问：开发商故意隐瞒小区周边存在重大不利因素，反而宣传周边是城市公园，购房人可以主张撤销合同退房退款吗?

答：开发商的这种行为，已经完全构成了《民法典》规定的欺诈行为，购房人在知道欺诈事实之后的一年法定撤销权行使期限之内，完全可以依法向人民法院或者仲裁机构，申请撤销商品房买卖合同，要求开发商全额返还购房款，同时赔偿购房人的全部利息、税费等合理损失。

问：开发商实施严重的虚假宣传违法行为，市场监管部门可以对开发商作出什么样的行政处罚?

答：市场监管部门可以依法责令开发商立即停止全部虚假宣传行为，公开澄清事实消除不良影响，同时可以处以最高200万元的高额罚款，情节严重的，还可以暂停开发商的商品房网签销售权限，将开发商纳入房地产开发企业失信黑名单，进行全方位的联合信用惩戒。

问：开发商的虚假宣传行为，情节特别严重，造成极其恶劣的社会影响，大量购房人遭受巨额损失，相关责任人要承担刑事责任吗?

答：如果开发商的行为，已经完全涉嫌构成《刑法》规定的虚假广告罪，开发商的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，最高可以被人民法院判处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金，依法追究其刑事责任。

参考来源

《中华人民共和国民法典》侵权责任编、《中华人民共和国广告法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关司法解释

2026年北京市高级人民法院《北京市商品房虚假宣传侵权责任纠纷案件审理工作指引》

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