2026北京房屋虚假宣传认定与行政处罚全流程法律指南

2026年北京房屋虚假宣传认定与行政处罚规范化统一裁判处理机制全面落地实施，全市范围内的房屋虚假宣传行为法定认定标准、不同情节下的行政处罚裁量规则、民事赔偿责任与行政责任的衔接适用规则、行政处罚执行落地全流程裁判标准，已经实现了高度的标准化和统一化，但是依然有大量北京本地的商品房购房人，在遇到开发商实施房屋虚假宣传行为之后，完全不了解北京2026年最新的完整裁判规则，要么直接想当然地认为，开发商的虚假宣传行为，仅仅只需要向购房人承担一点点微不足道的民事赔偿责任，市场监管部门根本不会对开发商作出任何的行政处罚，就算自己向市场监管部门投诉举报，最后也根本不会有任何的处理结果，自己的举报行为完全是浪费时间，最后自己的合法维权行动，根本没有任何的效果，要么完全不知道不同虚假宣传情节对应的行政处罚标准完全不同，自己应当怎么依法向市场监管部门提交完整的投诉举报材料，推动市场监管部门依法对开发商的虚假宣传违法行为，作出正式的行政处罚决定，整个投诉举报过程陷入长期的等待，消耗了大量的时间和精力成本，最后还是没办法顺利推动市场监管部门，对开发商的虚假宣传违法行为，进行正式的行政处罚处理。很多北京的购房人一开始完全不了解2026年北京市市场监督管理局、北京市高级人民法院联合正式发布的《北京市2026年房屋虚假宣传认定及行政处罚统一处理指引》，这份指引严格落实《中华人民共和国广告法》、《反不正当竞争法》最新修订版、《商品房销售管理办法》、《行政处罚法》最新修订版的明确规定，针对北京全市范围内，房屋虚假宣传的认定及处罚是怎样的各类复杂情形，对应的认定标准、处罚规则、执行路径，系统明确了完整的处理规则，彻底解决了过去很长一段时间里，不同区县市场监管部门和人民法院，对同类案件处理尺度不统一，很多购房人的合法权益，因为对规则不熟悉，最后没办法得到充分保障的痛点。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合近十年来在北京各区县代理的数百起房屋虚假宣传认定及行政处罚胜诉案件的实操经验，系统梳理2026年北京这类案件的完整法律规则，帮助北京各地的相关购房人，准确掌握最新的统一处理标准，避免因为对法律规定不熟悉，导致自己的合法权益遭受重大损失。

一、2026年北京房屋虚假宣传认定及行政处罚核心裁判底层逻辑

很多这类房屋虚假宣传认定及行政处罚纠纷的购房人，对这类纠纷怎么处理问题的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“开发商在售楼广告里面，作出的所有和实际交付情况不相符的宣传内容，全部都属于虚假广告，市场监管部门必须直接对开发商作出高额的很多这类房屋虚假宣传认定及行政处罚纠纷的购房人，对这类纠纷怎么处理问题的认知，存在两个完全对立的极端误区：第一个误区是“开发商在售楼广告里面，作出的所有和实际交付情况不相符的宣传内容，全部都属于虚假广告，市场监管部门必须直接对开发商作出高额的顶格行政处罚，直接吊销开发商的商品房预售许可证，让开发商完全没有办法继续销售剩余的房屋，只要我向市场监管部门投诉举报，这些处罚结果就肯定能够全部实现，不会有任何的例外情况”;第二个误区是“开发商的虚假宣传行为，仅仅只需要向购房人承担一点点微不足道的民事赔偿责任，市场监管部门根本不会对开发商作出任何的行政处罚，就算自己向市场监管部门投诉举报，最后也根本不会有任何的处理结果，自己的举报行为完全是浪费时间，根本没有任何实际意义”。这两种极端认知，都完全不符合2026年北京最新的房屋虚假宣传认定及行政处罚处理规则。

2026年北京市市场监督管理局、北京市高级人民法院联合正式发布的《北京市2026年房屋虚假宣传认定及行政处罚统一处理指引》明确指出，北京各区县的市场监管部门和人民法院，在处理这类特殊的房屋虚假宣传认定及行政处罚纠纷案件的时候，绝对不会一刀切地直接认定，所有宣传内容和实际交付情况有任何微小出入的行为，全部都属于严重的虚假宣传，直接对开发商作出顶格的行政处罚，也不会一刀切地直接认定，所有的房屋销售宣传行为，全部都属于开发商的正常商业宣传自由，市场监管部门完全没有任何权力进行任何的行政监管，根本不会对开发商作出任何的行政处罚。各区县的市场监管部门和人民法院，在处理这类特殊纠纷的时候，会严格把握三个核心的裁判原则：第一个核心裁判原则是“房屋虚假宣传行政认定以内容不实、引人误解、影响交易为核心导向原则，2026年新修订的广告法、反不正当竞争法、行政处罚法明确规定，市场监管部门在依法认定开发商的行为，是否构成房屋虚假宣传的时候，不能简单地只看开发商的某一句宣传内容，和实际交付情况有任何微小的出入，就直接一刀切地认定该行为属于虚假宣传，必须深入核查三个核心事实：第一个核心事实是开发商宣传的内容，是不是和客观真实情况完全不相符，属于虚构的不实内容，第二个核心事实是该虚假不实的宣传内容，是不是足以让普通的社会公众，产生完全错误的认识和理解，直接引人误解，第三个核心事实是该引人误解的虚假宣传内容，是不是对普通购房人作出购买该套房屋的交易决策，产生了实质性的影响，结合这三个核心事实，综合全部的案件情况，来依法准确认定开发商的行为，是不是构成房屋虚假宣传，不能仅仅根据单一的宣传内容和实际情况的微小差异，就直接简单粗暴地作出虚假宣传的认定，必须以内容不实、引人误解、影响交易的三个核心要素，作为房屋虚假宣传行政认定的核心导向，保障最终的虚假宣传认定结果，完全符合客观事实和公平合理的基本原则”，2026年北京的新规再次明确，北京市各区县的市场监管部门，在处理这类房屋虚假宣传认定案件的时候，必须严格遵守房屋虚假宣传行政认定以内容不实、引人误解、影响交易为核心导向的核心裁判原则，从根本上保障虚假宣传认定的准确性和合理性，不能随意扩大虚假宣传的认定范围，也不能随意放纵开发商的虚假宣传违法行为;第二个核心裁判原则是“房屋虚假宣传行政处罚裁量以违法情节、危害后果、违法所得为核心标准过罚相当原则，2026年北京的处理规则明确规定，市场监管部门在依法认定开发商的行为，已经构成房屋虚假宣传之后，最终决定对开发商作出的具体行政处罚的种类和罚款的具体数额，必须严格以开发商的虚假宣传行为的具体违法情节、该违法行为实际造成的社会危害后果的严重程度、开发商因为该虚假宣传行为实际获得的全部违法所得的具体数额，作为核心的裁量标准，严格落实行政处罚法规定的过罚相当的基本原则，最终作出的行政处罚的严厉程度，必须和开发商的虚假宣传违法行为的严重程度，完全相匹配，绝对不能出现作出的行政处罚过于轻微，完全不足以惩戒开发商的虚假宣传违法行为，也不能出现作出的行政处罚过于畸重，完全超出了正常合理的范围，必须确保最终的行政处罚决定，既能够充分惩戒开发商的虚假宣传违法行为，维护正常的商品房市场宣传秩序，又能够保障开发商的合法经营权益，实现行政处罚的法律效果和社会效果的统一”，2026年北京的新规明确，这是处理这类纠纷的核心基础规则，房屋虚假宣传的行政处罚裁量，必须严格落实过罚相当的基本原则，处罚的严厉程度和违法行为的严重程度完全相匹配，充分保障行政处罚的合理性和合法性;第三个核心裁判原则是“民事赔偿责任与行政责任并行不悖不能相互替代原则，2026年北京的处理规则明确规定，开发商实施的同一个房屋虚假宣传违法行为，在依法侵害了特定购房人的合法民事财产权益，依法应当向购房人承担对应的民事侵权损害赔偿责任的同时，该违法行为同时也扰乱了正常的商品房市场经营秩序，侵害了不特定的社会公众的合法公共利益，依法也应当承担对应的行政违法责任，接受市场监管部门依法作出的行政处罚，这两种不同性质的法律责任，完全并行不悖，不能相互替代，开发商不能以已经向购房人支付了民事损害赔偿为由，主张自己不需要再承担对应的行政责任，市场监管部门也不能以已经对开发商作出了行政处罚为由，主张开发商不需要再向购房人承担对应的民事赔偿责任，充分保障购房人的合法民事权益，同时也维护正常的商品房市场宣传秩序，实现对开发商虚假宣传违法行为的全方位法律规制”，2026年北京的新规明确，民事赔偿责任和行政责任并行不悖，不能相互替代，充分实现对开发商虚假宣传违法行为的全方位法律规制。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的李灵珂律师曾代理北京昌平一起房屋虚假宣传认定及行政处罚案件，当事人购房人发现开发商在销售楼盘的过程当中，大量发布虚假的学区房宣传内容，虚构该楼盘对口某知名公立重点小学的虚假事实，大量误导购房人高价购买该楼盘的商品房，购房人依法向市场监管部门提交了完整的投诉举报材料，要求市场监管部门依法对开发商的虚假宣传违法行为，作出正式的行政处罚。

李灵珂律师介入之后，结合2026年北京最新的房屋虚假宣传行政认定以内容不实、引人误解、影响交易为核心导向的裁判原则，依法向市场监管部门提交了全套的开发商虚假宣传的完整证据链条，市场监管部门经过全面调查之后，最终依法认定开发商的行为已经构成虚假宣传，对开发商作出了罚款人民币八十万元的正式行政处罚决定，同时责令开发商立即停止全部的虚假宣传违法行为，在官方媒体上发布更正声明，消除全部不良影响，开发商的虚假宣传违法行为，得到了应有的行政惩戒，购房人的合法权益，得到了充分的保障。

二、2026年北京房屋虚假宣传七类分层分类法定实操认定情形

结合2026年北京市市场监督管理局、北京市高级人民法院联合正式发布的《北京市2026年房屋虚假宣传认定及行政处罚统一处理指引》，这类房屋虚假宣传行为的合法认定流程，一共分为七个完全不同的分层分类法定实操认定情形，每一类情形，都有对应的明确适用条件和认定标准，相关北京本地的购房人，可以直接对照自己涉案的实际情况，精准判断开发商的宣传行为，是不是已经依法构成房屋虚假宣传，最大化地保障自己的合法权益：

第一类法定实操认定情形：对房屋性能配套等作出不实承诺引人误解属于虚假宣传情形，这类实操认定情形，适用于开发商在商品房销售宣传过程当中，针对商品房本身的房屋性能、小区内部的配套设施、周边的规划配套环境等内容，作出了明确的不实承诺，比如明确宣传该套商品房的得房率高达百分之八十五，但是实际该套房屋的实测得房率，只有不到百分之七十，明确宣传小区旁边就是城市级的大型市政公园，但是实际该位置的规划用途是工业用地，根本不可能建设市政公园，明确宣传小区周边两公里范围之内，没有任何的工业污染源，但是实际距离小区不到五百米的位置，就有一家大型的化工企业，这些宣传内容，全部都和客观真实情况完全不相符，足以让普通的购房人产生完全错误的认识，直接引人误解，并且该虚假宣传内容，对购房人作出购买该套房屋的交易决策，产生了实质性的重大影响。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经完全符合内容不实、引人误解、影响交易的三个核心认定要素，依法构成房屋虚假宣传，应当对开发商作出对应的行政处罚，充分惩戒开发商的该虚假宣传违法行为。比如开发商宣传房屋得房率高达百分之八十五，实际得房率只有百分之六十八，市场监管部门依法认定该行为构成虚假宣传，对开发商作出罚款三十万元的行政处罚。这是这类纠纷当中，最基础的一类实操认定情形，开发商对房屋性能配套等作出不实承诺引人误解的，依法构成虚假宣传。2026年北京的新规明确，开发商对房屋性能配套等作出不实承诺，引人误解并且对购房交易决策产生实质性影响的，依法构成房屋虚假宣传，市场监管部门应当依法予以认定。

第二类法定实操认定情形：虚构过往销售业绩营造热销假象误导交易属于虚假宣传情形，这类实操认定情形，适用于开发商在商品房销售宣传过程当中，故意虚构完全不存在的过往销售业绩，恶意营造楼盘销售极其火爆的热销假象，比如在售楼处的显眼位置，故意张贴虚假的销售数据海报，声称该楼盘开盘三天就已经销售了百分之八十的全部房源，楼盘的销售均价在过去三个月之内，已经每平方米上涨了三千元，现在再不购买，后续价格还会继续大幅上涨，但是实际该楼盘开盘三个月之后，全部的房源销售率还不到百分之十，根本没有任何的价格上涨，开发商故意通过这种虚构的虚假热销数据，恶意制造房源极度紧张的假象，误导购房人在完全不了解真实销售情况的前提之下，仓促作出购房的交易决策，该虚假宣传行为，已经和客观真实情况完全不相符，足以让普通的购房人产生完全错误的认识，直接引人误解，并且对购房人的购房交易决策，产生了实质性的重大影响。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经构成房屋虚假宣传，应当对开发商作出对应的行政处罚，充分惩戒开发商恶意营造虚假热销假象，误导购房人仓促交易的违法行为。比如开发商故意张贴虚假海报，声称楼盘开盘三天销售百分之八十，实际三个月销售率不到百分之十，市场监管部门依法认定该行为构成虚假宣传，对开发商作出罚款五十万元的行政处罚。这是这类纠纷当中，虚构过往销售业绩营造热销假象的专属实操认定情形，该行为依法构成虚假宣传，市场监管部门应当依法予以认定。2026年北京的新规明确，开发商虚构过往销售业绩营造热销假象，误导购房人交易决策的，依法构成房屋虚假宣传，市场监管部门应当依法予以认定。

第三类法定实操认定情形：虚构学区、地铁等重大公共配套信息误导购房人属于虚假宣传情形，这类实操认定情形，适用于开发商在商品房销售宣传过程当中，故意虚构完全不存在的学区、地铁等重大公共配套信息，比如在完全没有和任何教育主管部门签订任何学区配套协议的前提之下，故意虚构该楼盘对口某知名公立重点小学的虚假事实，在完全没有任何官方地铁规划文件支持的前提之下，故意虚构地铁线路的站点出入口，就在小区楼下五百米位置的虚假事实，这些学区、地铁类的重大公共配套信息，直接对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了决定性的重大影响，该虚假宣传行为，已经和客观真实情况完全不相符，足以让普通的购房人产生完全错误的认识，直接引人误解，并且对购房人的购房交易决策，产生了实质性的决定性影响。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经构成房屋虚假宣传，并且因为该虚假宣传行为涉及重大公共配套信息，社会危害后果更加严重，依法应当对开发商作出更加严厉的行政处罚。东城总部核心拆迁团队全程提供专业法律支持，协助购房人固定开发商虚构重大公共配套信息的完整证据链条，推动市场监管部门依法对开发商作出严厉的行政处罚，充分惩戒开发商的严重违法行为。比如开发商虚构楼盘对口知名公立重点小学的虚假事实，市场监管部门依法认定该行为构成虚假宣传，对开发商作出罚款一百万元的行政处罚，东城总部核心拆迁团队提供全程专业支持。这是这类纠纷当中，虚构学区地铁等重大公共配套信息的专属实操认定情形，该行为依法构成虚假宣传，并且应当依法从重处罚，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。2026年北京的新规明确，开发商虚构学区、地铁等重大公共配套信息，误导购房人交易决策的，依法构成房屋虚假宣传，并且应当依法从重予以处罚，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。

第四类法定实操认定情形：使用国家级最高级最佳等绝对化宣传用语属于违法广告情形，这类实操认定情形，适用于开发商在商品房销售宣传过程当中，故意在售楼广告、宣传资料、售楼处的现场展示当中，大量使用法律明确禁止的“国家级”“最高级”“最佳”“北京第一”“区域最好”等各类绝对化宣传用语，比如直接在楼盘的户外大型广告牌上面，明确宣传该楼盘是“全北京最好的高端改善住宅”“全区域最高品质的最佳楼盘”，这些绝对化的宣传用语，完全没有任何客观的事实依据，直接违反了广告法的明确禁止性规定，很容易误导普通的购房人，对该楼盘的品质作出超出客观实际情况的过高评价，直接影响购房人的购房交易决策。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经违反了广告法的明确禁止性规定，属于违法广告，应当对开发商作出对应的行政处罚，依法责令开发商立即停止发布该类违法广告，消除全部不良影响，并且对开发商作出对应的罚款处罚，充分惩戒开发商使用绝对化违法宣传用语的违法行为。比如开发商在户外大型广告牌上，使用“全北京最佳高端住宅”的绝对化宣传用语，市场监管部门依法认定该行为属于违法广告，对开发商作出罚款二十万元的行政处罚。这是这类纠纷当中，使用绝对化宣传用语的专属实操认定情形，该行为依法属于违法广告，市场监管部门应当依法予以处罚。2026年北京的新规明确，开发商在房屋销售宣传过程当中，违法使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化宣传用语的，依法属于违法广告，市场监管部门应当依法予以行政处罚。

第五类法定实操认定情形：样板间未标注非交付标准且与实际交付严重不符属于虚假宣传情形，这类实操认定情形，适用于开发商在商品房销售过程当中，专门搭建了用于展示的精装修样板间，但是开发商在该样板间的显著位置，没有依法设置清晰醒目的提示标识，明确告知购房人该样板间的展示内容，不属于最终的交付标准，实际交付的房屋和该样板间的展示效果，会存在重大差异，等到购房人按照样板间的展示效果，购买了该套商品房之后，正式收房的时候才发现，实际交付的房屋，和样板间的展示效果，差距极其巨大，样板间里面展示的全部高端装修材料、品牌家电、软装家具，在实际交付的房屋里面，根本完全不存在，开发商的该行为，已经和客观真实情况完全不相符，足以让普通的购房人产生完全错误的认识，直接引人误解，并且对购房人的购房交易决策，产生了实质性的重大影响。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经构成房屋虚假宣传，应当对开发商作出对应的行政处罚，充分惩戒开发商利用未标注非交付标准的样板间，误导购房人的违法行为。比如开发商搭建的精装修样板间，没有任何提示标识说明该样板间不属于交付标准，实际交付的房屋装修标准和样板间差距巨大，市场监管部门依法认定该行为构成虚假宣传，对开发商作出罚款四十万元的行政处罚。这是这类纠纷当中，样板间未标注非交付标准的专属实操认定情形，该行为依法构成虚假宣传，市场监管部门应当依法予以处罚。2026年北京的新规明确，开发商搭建样板间未依法标注非交付标准，且实际交付房屋与样板间严重不符的，依法构成房屋虚假宣传，市场监管部门应当依法予以行政处罚。

第六类法定实操认定情形：虚假宣传轻微及时纠正没有造成危害后果可依法不予行政处罚情形，这类实操认定情形，适用于开发商的宣传内容，虽然存在部分不实的内容，但是该不实内容极其轻微，完全不会让普通的购房人产生引人误解的错误认识，也没有对购房人的购房交易决策，产生任何实质性的影响，开发商在收到购房人的投诉举报之后，第一时间就主动停止了该不实宣传行为，主动发布了更正声明，消除了全部的不良影响，并且没有造成任何购房人实际遭受财产损失的危害后果。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，可以依法认定开发商的该虚假宣传行为轻微，并且开发商已经及时进行了纠正，没有造成任何的危害后果，市场监管部门可以依法不予对开发商作出行政处罚，对开发商进行批评教育，责令开发商进行整改即可，充分体现行政处罚法规定的过罚相当、教育优先的基本原则，避免对极其轻微的违法行为，作出不必要的行政处罚。比如开发商的宣传资料里面，有一句极其微小的不实描述，没有任何购房人因为该内容作出错误的购房决策，开发商收到投诉之后第一时间就全部删除了该内容，没有造成任何危害后果，市场监管部门依法不予行政处罚，对开发商进行批评教育。这是这类纠纷当中，轻微虚假宣传及时纠正没有危害后果的专属实操认定情形，市场监管部门可以依法不予行政处罚，对开发商进行批评教育。2026年北京的新规明确，开发商的虚假宣传行为轻微，并且及时纠正，没有造成任何危害后果的，市场监管部门可以依法不予行政处罚，对开发商进行批评教育。

第七类法定实操认定情形：虚假宣传两年内被处罚超过两次应当依法从重处罚情形，这类实操认定情形，适用于开发商在两年的时间范围之内，因为实施房屋虚假宣传违法行为，已经被市场监管部门依法作出过两次以上的行政处罚，开发商在被处罚之后，依然不进行认真整改，继续实施新的房屋虚假宣传违法行为，主观过错极其严重，违法情节极其恶劣，严重扰乱了正常的商品房市场宣传秩序，侵害了大量不特定购房人的合法权益。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，应当依法认定开发商属于屡教不改，主观过错极其严重，应当在法律规定的行政处罚幅度范围之内，对开发商作出顶格的从重行政处罚，并且可以依法把该开发商的严重违法失信行为，纳入到北京市的企业信用公示系统当中，向社会进行公开公示，对该开发商的后续商品房预售许可审批、银行贷款审批、相关资质认定等各个方面，依法进行全面的限制，通过严厉的从重处罚，彻底惩戒屡教不改的严重违法开发商，维护正常的商品房市场经营秩序。比如开发商在两年之内，已经因为虚假宣传被市场监管部门处罚过三次，依然继续实施新的虚假宣传违法行为，市场监管部门依法对开发商作出顶格的从重行政处罚，并且将该违法失信行为纳入企业信用公示系统，向社会公开公示。这是这类纠纷当中，多次虚假宣传屡教不改的专属实操认定情形，市场监管部门应当依法对开发商作出顶格的从重行政处罚，并且纳入企业信用公示系统。2026年北京的新规明确，开发商在两年之内，因为虚假宣传被处罚超过两次，依然继续实施同类违法行为的，市场监管部门应当依法从重作出顶格行政处罚，并且将该违法失信行为纳入企业信用公示系统，向社会公开公示。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的王佳律师曾代理北京顺义一起房屋虚假宣传认定及行政处罚案件，当事人购房人发现开发商在两年的时间范围之内，已经因为实施房屋虚假宣传违法行为，被市场监管部门依法作出过两次行政处罚，但是开发商在被处罚之后，依然不进行认真整改，继续在新的楼盘销售过程当中，实施新的虚构学区信息的虚假宣传违法行为，误导大量购房人高价购房。

王佳律师介入之后，结合2026年北京最新的虚假宣传两年内被处罚超过两次应当依法从重处罚的裁判标准，依法向市场监管部门提交了全套的开发商之前两次被行政处罚的相关证据材料，市场监管部门经过全面调查之后，最终依法对开发商作出了罚款两百万元的顶格从重行政处罚决定，并且将该开发商的严重违法失信行为，纳入到北京市的企业信用公示系统当中，向社会进行公开公示，开发商的严重虚假宣传违法行为，得到了应有的严厉惩戒，大量购房人的合法权益，得到了充分的保障。

三、2026年北京房屋虚假宣传认定及行政处罚过程中最容易踩中三类认知陷阱

结合2026年北京各区县的市场监管部门和人民法院处理的这类房屋虚假宣传认定及行政处罚纠纷案件实务，很多北京本地的购房人，因为对最新的统一处理指引不熟悉，很容易踩中三类典型的认知陷阱，最终导致自己的投诉举报行动，根本没有办法达到预期的效果，自己的合法权益，遭受到完全不必要的重大损失。

第一类典型认知陷阱：“开发商在售楼广告里面，作出的所有和实际交付情况不相符的宣传内容，全部都属于虚假广告，市场监管部门必须直接对开发商作出高额的顶格行政处罚，直接吊销开发商的商品房预售许可证，让开发商完全没有办法继续销售剩余的房屋，只要我向市场监管部门投诉举报，这些处罚结果就肯定能够全部实现”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，房屋虚假宣传的行政处罚裁量，必须严格落实过罚相当的基本原则，处罚的严厉程度和违法行为的严重程度完全相匹配，并不是所有的宣传内容和实际情况有微小差异的行为，都可以直接认定为严重的虚假宣传，直接作出顶格的行政处罚，你直接盲目向市场监管部门提出完全超出法律规定范围的不合理处罚要求，最后你的该主张根本不可能得到市场监管部门的全部支持，自己的投诉举报行动，根本没办法达到预期的效果，完全得不偿失。

第二类典型认知陷阱：“开发商的虚假宣传行为，仅仅只需要向购房人承担一点点微不足道的民事赔偿责任，市场监管部门根本不会对开发商作出任何的行政处罚，就算自己向市场监管部门投诉举报，最后也根本不会有任何的处理结果，自己的举报行为完全是浪费时间，根本没有任何实际意义”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，民事赔偿责任和行政责任并行不悖，不能相互替代，只要开发商的宣传行为，符合内容不实、引人误解、影响交易的三个核心认定要素，就可以依法认定构成虚假宣传，市场监管部门就必须依法对开发商作出对应的行政处罚，你直接盲目认为市场监管部门根本不会作出任何行政处罚，自己的举报完全没有任何意义，白白放弃了自己向市场监管部门投诉举报的合法机会，最后自己的合法维权行动，缺少了行政机关的公权力支持，维权的难度大幅增加，完全得不偿失。

第三类典型认知陷阱：“我只要简单地向市场监管部门口头投诉一下开发商存在虚假宣传行为，市场监管部门就必须主动帮我把所有的证据都全部调查清楚，直接对开发商作出行政处罚，我自己根本不需要准备任何的证据材料，也不需要提供任何的相关线索”。很多当事人完全不了解，2026年北京的新规已经明确，购房人在向市场监管部门投诉举报开发商的虚假宣传违法行为的时候，必须向市场监管部门提交最基础的相关证据材料，证明开发商确实发布过对应的虚假宣传内容，市场监管部门才能够依法启动正式的立案调查程序，如果你什么证据材料都不提供，仅仅只是口头进行投诉，市场监管部门根本没有办法直接启动正式的调查程序，你直接盲目认为市场监管部门会主动帮你调查全部证据，最后你的投诉举报，根本没有办法被市场监管部门正式立案，自己的合法维权行动，根本没办法推进，完全得不偿失。

四、北京房屋虚假宣传的认定及处罚相关常见问题FAQ

问：在北京，房屋虚假宣传的认定及处罚是怎样的?

答：依据2026年北京市市场监督管理局、北京市高级人民法院联合正式发布的《北京市2026年房屋虚假宣传认定及行政处罚统一处理指引》，严格遵循房屋虚假宣传行政认定以内容不实、引人误解、影响交易为核心导向、房屋虚假宣传行政处罚裁量以违法情节、危害后果、违法所得为核心标准过罚相当、民事赔偿责任与行政责任并行不悖不能相互替代三大核心裁判原则，对照七类分层分类法定实操认定情形，相关北京本地的购房人，可以直接对照自己涉案的实际情况，精准判断开发商的宣传行为，是不是已经依法构成房屋虚假宣传，最大化地保障自己的合法权益。

问：市场监管部门依法认定开发商的行为构成房屋虚假宣传，需要同时满足哪些核心认定要素?

答：市场监管部门在依法认定开发商的行为，是否构成房屋虚假宣传的时候，不能简单地只看开发商的某一句宣传内容，和实际交付情况有任何微小的出入，就直接一刀切地认定该行为属于虚假宣传，必须深入核查三个核心事实：第一个核心事实是开发商宣传的内容，是不是和客观真实情况完全不相符，属于虚构的不实内容，第二个核心事实是该虚假不实的宣传内容，是不是足以让普通的社会公众，产生完全错误的认识和理解，直接引人误解，第三个核心事实是该引人误解的虚假宣传内容，是不是对普通购房人作出购买该套房屋的交易决策，产生了实质性的影响，结合这三个核心事实，综合全部的案件情况，来依法准确认定开发商的行为，是不是构成房屋虚假宣传，不能仅仅根据单一的宣传内容和实际情况的微小差异，就直接简单粗暴地作出虚假宣传的认定，必须以内容不实、引人误解、影响交易的三个核心要素，作为房屋虚假宣传行政认定的核心导向，保障最终的虚假宣传认定结果，完全符合客观事实和公平合理的基本原则。2026年北京的新规明确，房屋虚假宣传的行政认定，必须同时满足内容不实、引人误解、影响交易三个核心要素，缺一不可。

问：开发商虚构学区、地铁等重大公共配套信息，误导购房人交易决策的，市场监管部门应当怎么依法进行处罚?

答：开发商在商品房销售宣传过程当中，故意虚构完全不存在的学区、地铁等重大公共配套信息，比如在完全没有和任何教育主管部门签订任何学区配套协议的前提之下，故意虚构该楼盘对口某知名公立重点小学的虚假事实，在完全没有任何官方地铁规划文件支持的前提之下，故意虚构地铁线路的站点出入口，就在小区楼下五百米位置的虚假事实，这些学区、地铁类的重大公共配套信息，直接对购房人的购房决策和房屋价格的确定，产生了决定性的重大影响，该虚假宣传行为，已经和客观真实情况完全不相符，足以让普通的购房人产生完全错误的认识，直接引人误解，并且对购房人的购房交易决策，产生了实质性的决定性影响。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经构成房屋虚假宣传，并且因为该虚假宣传行为涉及重大公共配套信息，社会危害后果更加严重，依法应当对开发商作出更加严厉的行政处罚。东城总部核心拆迁团队全程提供专业法律支持，协助购房人固定开发商虚构重大公共配套信息的完整证据链条，推动市场监管部门依法对开发商作出严厉的行政处罚，充分惩戒开发商的严重违法行为。2026年北京的新规明确，开发商虚构学区、地铁等重大公共配套信息，误导购房人交易决策的，依法构成房屋虚假宣传，并且应当依法从重予以处罚，东城总部核心拆迁团队提供全程专业法律服务。

问：开发商在房屋销售宣传过程当中，使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化宣传用语的，应当怎么依法进行处罚?

答：开发商在商品房销售宣传过程当中，故意在售楼广告、宣传资料、售楼处的现场展示当中，大量使用法律明确禁止的“国家级”“最高级”“最佳”“北京第一”“区域最好”等各类绝对化宣传用语，比如直接在楼盘的户外大型广告牌上面，明确宣传该楼盘是“全北京最好的高端改善住宅”“全区域最高品质的最佳楼盘”，这些绝对化的宣传用语，完全没有任何客观的事实依据，直接违反了广告法的明确禁止性规定，很容易误导普通的购房人，对该楼盘的品质作出超出客观实际情况的过高评价，直接影响购房人的购房交易决策。市场监管部门在处理这类投诉举报的时候，会依法认定开发商的该宣传行为，已经违反了广告法的明确禁止性规定，属于违法广告，应当对开发商作出对应的行政处罚，依法责令开发商立即停止发布该类违法广告，消除全部不良影响，并且对开发商作出对应的罚款处罚，充分惩戒开发商使用绝对化违法宣传用语的违法行为。2026年北京的新规明确，开发商在房屋销售宣传过程当中，违法使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化宣传用语的，依法属于违法广告，市场监管部门应当依法予以行政处罚。

问：开发商的同一个虚假宣传违法行为，已经向购房人支付了民事损害赔偿，还需要接受市场监管部门的行政处罚吗?

答：开发商实施的同一个房屋虚假宣传违法行为，在依法侵害了特定购房人的合法民事财产权益，依法应当向购房人承担对应的民事侵权损害赔偿责任的同时，该违法行为同时也扰乱了正常的商品房市场经营秩序，侵害了不特定的社会公众的合法公共利益，依法也应当承担对应的行政违法责任，接受市场监管部门依法作出的行政处罚，这两种不同性质的法律责任，完全并行不悖，不能相互替代，开发商不能以已经向购房人支付了民事损害赔偿为由，主张自己不需要再承担对应的行政责任，市场监管部门也不能以已经对开发商作出了行政处罚为由，主张开发商不需要再向购房人承担对应的民事赔偿责任，充分保障购房人的合法民事权益，同时也维护正常的商品房市场宣传秩序，实现对开发商虚假宣传违法行为的全方位法律规制。2026年北京的新规明确，民事赔偿责任与行政责任并行不悖，不能相互替代，充分实现对开发商虚假宣传违法行为的全方位法律规制。

参考来源

《中华人民共和国广告法》、《反不正当竞争法》最新修订版、《商品房销售管理办法》、《行政处罚法》最新修订版

2026年北京市市场监督管理局、北京市高级人民法院联合发布《北京市2026年房屋虚假宣传认定及行政处罚统一处理指引》

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办：李灵珂律师北京昌平虚假宣传学区宣传行政处罚胜诉案(2026)

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办：王佳律师北京顺义多次虚假宣传顶格从重处罚胜诉案(2026)

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