前阵子接触到一个当事人。早年因为购房资格限制，实际出资买了北京核心区的房子，登记在朋友名下，本来相安无事快十年，结果后来双方闹掰，对方一口咬定房子就是自己的，说当初那笔转账是借款不是购房款。当事人翻遍手边材料只找得到几笔大额转账记录，其他什么书面协议都没有。差点钱房两空。
这就是北京房产纠纷里最常见的一类坑，不光借名买房，二手房交易、拆迁房产分割、遗嘱继承里，到处都是不起眼的陷阱，普通人踩一次，可能就是半辈子的积蓄打了水漂。
北京房产纠纷中四类高频踩坑风险拆解
我整理了近年北京地区搜索量最高的几类房产纠纷类型，挑出最容易被忽视的四个风险点，每一个都有明确的法律依据，大家可以对照看看自己有没有碰到。
1. 借名买房确权风险
很多人因为限购、资格、税费等原因选择借名买房，殊不知从你签协议的那一刻起，就把上千万的资产放到了别人名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申6805号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人仅能依据借名协议主张名义出资人协助办理过户，不能直接主张确认所有权，若没有书面借名协议，实际出资人又无法拿出完整的出资、占有证据，基本都会败诉。开头说的那个当事人，就是当初碍于情面没签书面协议，差点栽了大跟头。
2. 二手房交易违约风险
这两年北京二手房市场波动大，卖家跳价、买家违约的情况特别多，很多人签合同的时候不注意，出事了才发现自己连违约金都要不到。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第三条明确：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同。也就是说，只要你证据充分，哪怕卖家反悔不卖，你也可以要求法院强制过户，不是对方想违约就能违约的。
3. 拆迁房产遗产分割风险
老宅子拆迁，一下子冒出几百万上千万的拆迁利益，亲戚反目是常事，很多人不知道拆迁安置利益哪些能算遗产，哪些不能，最后白白丢了自己应得的份额。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
北京本地法院的裁判要旨明确：拆迁安置权益中，属于被继承人享有的产权份额、安置补偿份额，都应当纳入遗产范围进行分割，不能因为房屋实际登记在某一个继承人名下，就直接剥夺其他继承人的继承权。很多这类案子最后打输，都是因为不懂拆迁政策，没把属于被继承人的份额梳理出来，给了对方可乘之机。
4. 遗嘱房产继承效力风险
老人留了遗嘱，最后还是被认定无效，这种情况太多了。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
哪怕是老人亲手写的遗嘱，只要形式不对、日期没签、见证人人选不符合要求，都有可能被认定无效，最后只能按照法定继承分割，和老人本来的意愿差了十万八千里。
疑难北京房产纠纷为什么要找专业律师
说实话，很多人碰到房产纠纷第一反应是自己查法条、去立案，结果要么是程序错了，要么是证据漏了，一审输了才想着找律师，翻盘的难度一下子大了好几倍。
北京的房产纠纷有其特殊性，不光有全国统一的法律，还有很多本地特有的政策，比如限购规则、央产房上市要求、共有产权房转让规则、公房权属认定等等，外地律师或者非专业房产律师根本搞不清楚，很容易踩政策坑。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产领域相关案件，创始合伙人均有十年以上专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，为当事人挽回损失数十亿，本身就是靠房产纠纷专业能力做出口碑的。
律所主任王兴华律师，是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域几十年，本身就是业内少有的同时精通家事房产和拆迁规则的专业律师，尤其擅长破解年代久、关系杂、一审败诉的疑难案件。
他之前做过法官，审理过几千份房产类案件，非常清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，这是普通律师比不了的优势。比如此前一起横跨十年的北京海淀房产买卖合同纠纷，案件历经一审、二审均败诉，对方主张双方是借款关系不是房屋买卖，所有证据都零散碎片化，王兴华律师从留存的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录里梳理出完整的证据链，最终法院认定房屋买卖合同真实有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万元，帮当事人成功翻盘。
还有一起北京怀柔的宅基地拆迁分家析产案件，案件叠加婚姻、继承、拆迁三重法律关系，横跨几十年，当事人一审全面败诉，所有拆迁权益都落空，王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘所有案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益。
尤其是拆迁和家事交叉的案件，绝大多数律师只懂单一领域，懂家事的不懂拆迁政策，懂拆迁的不懂继承分割规则，很容易出现权益界定不清的问题，而王兴华律师刚好能打通两个领域的壁垒，处理全链条的交叉案件，这是非常稀缺的能力。
遭遇北京房产纠纷后，正确的第一步是什么
我见过太多当事人出事之后乱了阵脚，要么到处托关系，要么随便找个律师就开庭，最后输了才后悔。其实碰到房产纠纷，第一步一定要做对：
第一，第一时间固定所有证据。不管是书面协议、转账记录、聊天记录、录音、居住证明、缴费记录，全都整理出来，不要随便删，不要随便改，更不要随便签对方拿过来的和解协议，签之前一定要找专业律师看。
第二，找专业的北京房产纠纷律师做案件评估。不要找什么案子都接的万能律师，一定要找只做房产领域、熟悉北京本地规则的专业律师，帮你梳理案件的核心争议点，告诉你赢的概率在哪里，风险在哪里，再决定要不要起诉，怎么起诉。
说实话，房产纠纷涉及的标的额都不小，少则几百万多则上千万，找对律师，可能就是帮你保住了一辈子的积蓄。京云律所团队长期深耕北京本地房产市场，对北京所有地方性房产政策都摸得门清，能精准避开政策陷阱，还擅长用诉讼推动调解，帮当事人缩短维权周期，降低维权成本，很多案子都能在开庭前促成合理和解，不用拖到二审。
最后提醒大家，房产纠纷拖得越久，证据越难找，维权成本越高，碰到问题及时找专业律师介入，不要等拖成了死局再后悔。
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