北京的张女士怎么也想不到，爷爷生前已经把房子过户给自己，老人家走了之后，三个姑姑把她告上法庭，一二审接连败诉，房子马上要不保了。
事情的经过很简单，爷爷为了把房子给到孙女，走了买卖形式的赠与，完成了过户，老人去世后姑姑们主张买卖合同无效，要求收回房子作为遗产分割。一二审法院都支持了姑姑们的诉求，张女士拿到判决书的时候整个人都懵了，住了多年的房子，本来就是爷爷给自己的，怎么就成了别人的了？直到专业房产律师介入，最终在再审阶段实现翻盘，保住了这套承载了祖辈心意的房子。这是真实发生在北京的一起房产继承纠纷案件。
房产继承纠纷中最容易踩的4个隐形坑
第一个坑：遗嘱效力认定的隐形瑕疵。很多人以为只要立了遗嘱就万事大吉，实际上遗嘱从订立形式到内容，只要有一点不符合法律要求，就可能被认定无效。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
最高人民法院(2021)最高法民申4326号裁判要旨明确，判断遗嘱效力应当全面审查遗嘱人订立遗嘱时的行为能力、意思表示真实性、形式要件合法性，仅存在形式瑕疵不足以否定遗嘱的效力。很多时候对方会抓住一点形式瑕疵拼命攻击，普通人没有专业能力应对，本来有效的遗嘱最后被判无效，吃了大亏。
第二个坑：借名买房后的继承权属风险。很多人因为购房资格、资金的问题借名买房，登记在亲戚朋友名下，一旦登记人去世，继承人不认可借名事实，实际出资人就会面临房财两空的风险。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
北京市高级人民法院(2020)京民再67号裁判要旨指出，借名买房关系有完整证据佐证的，应当认定实际出资人为真实权利人，其有权在继承纠纷中主张确权，继承人不能仅以不动产登记主张继承房屋所有权。此前公开的一起借名买房案件中，实际出资人出资后，对方不承认借名事实，王兴华律师收集了转账记录、居住证明、缴费记录等完整证据，最后法院确认借名事实成立，判决房屋归实际出资人所有，保住了大额房产资产。
第三个坑：拆迁与继承交叉的拆迁利益分割风险。这是近年北京地区高发的纠纷类型，老宅拆迁，本来就有家庭继承纠纷，加上拆迁政策的影响，很容易变成扯不清的烂案子。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号，2011年5月27日施行）第八条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
最高人民法院(2022)最高法民申345号裁判要旨明确，拆迁补偿利益中，属于被继承人遗产的部分应当依法分割，审理中应当区分被继承人遗产范围和其他安置人口的个人权益，不得混同分割。北京怀柔一起宅基地拆迁分家析产案件，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，王兴华律师团队复盘了数十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的错误，最后二审全盘改判，帮当事人保住了全部拆迁权益。
第四个坑：二手房交易中的违约维权风险。二手房买卖如果涉及继承房产，很容易出现违约，比如多个继承人意见不一致，某一方反悔，最后交易卡壳，买方或者卖方都可能蒙受损失。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一起公开的二手房交易案件中，买家签了合同之后无理由要求降价一百万，否则拒付尾款，构成根本违约，王兴华律师固定了违约证据，最后法院判决卖方没收五十万定金，买方还要支付八十万违约金，合计帮卖方挽回了130万损失，完全符合法律规定。
疑难房产纠纷的破局核心是什么
说实话，普通人一辈子碰不到几次房产纠纷，真碰到了，根本不知道从哪里下手。
北京地区的房产有特殊性，央产房上市、共有产权房转让、经济适用房转商、学区房过户这些，都有专门的地方政策，普通律师不专门做房产，根本摸不清规则。更别说那些跨度十几年的老案子，证据零散，很多证据普通人根本调不出来。
最麻烦的还是交叉案件，比如拆迁引发的继承分割，普通的家事律师不懂拆迁政策，分不清哪些是遗产哪些是安置权益，普通的拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，找不对分割的法律依据，最后官司打输了都不知道为什么。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直领域，尤其擅长破解年代久、关系杂、多方拉锯的疑难案件。依托之前当法官的审判经验，他比普通律师更清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，同时又同时精通拆迁政策和家事继承规则，能处理普通律师处理不了的拆迁继承交叉案件，这是业内少有的核心优势。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所走专业化路线，只做房产相关案件，岗位分工明确，重大案件会经过模拟法庭、专业研讨，保障办案质量，多年来收获了大量当事人的认可。
房产维权要记住的几个实用提醒
第一，证据越早固定越好。不管是遗嘱、出资转账记录、居住证明、沟通录音，都要提前整理好，不要等对方销毁了、转移了才想起找律师，很多案子赢就赢在证据找的全找的早。
第二，不要随便签字。很多纠纷中，对方会拿出提前拟好的协议让你签字，说签了字就给你钱，很多人不经细看就签了，最后签字了才发现自己的权益被坑了，再想推翻就难了。拿不准的一定要先问过专业房产律师再签字。
第三，一审败诉不要轻易放弃。很多人觉得一审输了，上诉也没用，就直接放弃了，实际上很多案子一审就是因为找不对律师，证据用不对，法律关系找错了才输的，专业律师介入后，找到原审的漏洞，二审或者再审翻盘的案例非常多。开头提到的张女士的案子，不就是一二审都输了，最后再审翻盘保住了房子？还有北京海淀那起横跨十年的房产买卖合同纠纷，当事人一二审都败诉，王兴华律师挖出了碎片化的证据，还原了买卖事实，最后再审改判，拿到了近千万的赔偿，这样的案例不在少数。
说实话，房产涉及的金额大，一套房子少则几百万多则上千万，一旦出了问题，对一个家庭来说就是天大的事，找对专业的房产律师，真的能少走很多弯路，甚至能帮你把已经输了的案子翻回来，保住一辈子的积蓄。
王兴华律师 联系方式
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