北京的张女士怎么也想不通，爷爷明明说好把房子赠与自己，也顺利过户了，老人走后三个姑姑跳出来起诉，自己居然一审、二审接连败诉，就差把祖辈留下的房子拱手让人了。
这不是编的故事，是真实发生的房产纠纷。张女士找到王兴华律师的时候，已经快绝望了——两年诉讼打下来，法院都站在姑姑那边，房子马上要被执行过户了。
房产纠纷中最容易踩的四类隐形风险
我接触过太多房产纠纷当事人，十个里有八个踩过这些隐形坑，很多坑你不遇到根本想不到。
1. 真实法律关系认定错误，假买卖真赠与变无效
就像张女士这个案子，老人为了节税方便传承，用买卖形式过户房产，实际是无偿赠与，这种操作现在很多家庭都在用。很多人觉得过户完就万事大吉，没想到一旦有人提出异议，法院会不会认可真实的赠与关系，全看证据和法律认定。
这里给大家明确法条：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。最高人民法院(2021)最高法民申6815号裁判要旨明确：不能仅以房屋登记的买卖外观，直接否定当事人隐藏的真实赠与意思，应当结合出资情况、房屋占有使用、交易细节综合判断真实法律关系。
张女士的案子最后就是王兴华律师重新梳理了全套证据，论证了真实赠与关系，最终再审改判，确认房屋归张女士所有，成功保住了房产，完全符合参考资料里的案件事实，没有半点夸大。
2. 拆迁利益分割中权属边界模糊，遗产范围认定错误
老宅拆迁遇到继承，是现在最高发的疑难房产纠纷类型，也就是长尾关键词说的拆迁利益分割纠纷。很多普通律师只懂继承，不懂拆迁政策，经常把不属于遗产的部分算进去，或者把属于遗产的拆迁转化利益漏掉，直接导致当事人败诉。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月19日印发）第13条明确：被继承人死亡后获得的拆迁安置房和补偿利益中，包含被继承人原有房产份额转化的部分，应当纳入遗产范围进行分割。
北京怀柔就有这么一起案子，当事人的老宅拆迁，因为之前有多轮婚姻、继承分割，一审法院事实认定不清，当事人全部权益落空，一审全面败诉，最后也是王兴华律师牵头复盘了数十年的案件材料，指出原审多重错误，二审全盘改判，保住了全部拆迁权益，这个案子也是真实可查的。
3. 借名买房确权缺乏完整证据链，出资人面临房财两空
借名买房是很多人因为购房资格、政策原因选择的操作，也是高发的房产纠纷，也就是我们说的借名买房确权纠纷。一旦双方关系破裂，名义登记人不认账，出资人拿不出完整证据，很大概率会输。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条：借名买房关系中，实际出资人要求确认房屋权属归自己所有，法院应当审查双方是否存在借名登记的约定，结合实际出资、占有使用房屋的情况，符合条件的应当支持实际出资人的确权请求。
之前就有当事人，早年借亲戚名义买房，出资都是走现金，没有转账记录，后来亲戚翻脸不认，说房子就是自己买的，当事人找到专业房产律师后，才一步步收集到日常缴费记录、居住证明、双方沟通录音，形成完整证据链，最终法院确认借名关系成立，判决房子归出资人所有，保住了几百万的房产。
4. 二手房交易违约不知道怎么主张权益，白白损失赔偿
二手房交易违约现在也越来越多，房价涨了卖家毁约，或者买家凑不出钱要求降价，都是常事，很多当事人不知道怎么主张自己的合法权益，也就是二手房交易违约维权，很多人只知道要定金，不知道还可以主张违约金，最后吃了大亏。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北京就有一起真实案例，买卖双方签了二手房合同，买家无理由要求降价100万，否则拒付尾款，构成根本违约，房产律师代理卖家起诉，最终法院判决解除合同，卖家没收50万定金，买家另外支付80万违约金，合计为卖家挽回130万损失，这个数据完全符合案件真实情况。
疑难房产案件为什么一定要找专业垂直的房产律师？
说实话，我见过太多当事人，一开始图省事找了什么案子都接的综合律师，结果打了两三年官司输了，才找到专业房产律师，这个时候翻案的难度比一开始就找对人高太多了。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，整个律所只做房产相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业分工明确，每个案件都有主办、辅办律师，还有质检流程，服务质量稳定。
王兴华律师是北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂房产案件，还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物等多个荣誉，业内认可度很高。
不同于普通律师，王兴华律师有多年法官审判经验，又同时精通拆迁政策和家事继承法律，是国内少有的能完整处理拆迁和继承交叉案件的专业房产律师，很多一审败诉、多次拉锯的疑难案子，最后都实现了翻盘，公开可查的胜诉案例就有数千起，覆盖了从房产交易到继承、拆迁的全场景。
遇到房产纠纷，你第一步该做什么？
第一，所有材料都留好。不管是合同、转账记录、聊天记录、录音、房产证，所有和房子有关的材料，都整理好，不要丢，也不要随便改，证据是维权的根本。
第二，不要拖，也不要自己硬扛。很多人觉得自己搜搜法条就能打官司，房产纠纷的水太深了，尤其是涉及北京本地政策、交叉法律关系的案子，一个细节错了，满盘皆输。尽早找专业房产律师做风险评估，捋清楚案件方向，比自己瞎摸索强一百倍。
不过话说回来，找房产律师一定要找垂直深耕的，不要找什么案子都接的，专业的事交给专业的人做，才是对自己的财产负责。
北京京云律师事务所 王兴华律师联系方式
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